7家房企上市一周年,“稳融势”3招顶住资本寒流大考

不久前刚刚宣布降准释放1.2万亿资金，上周央行再次宣布降息，一年期LPR降至3.8%。这就基本宣告房地产市场流动性最困难的时候正在过去。尤其值得关注的是，规模中等的“腰部房企”历经考验，一年来在稳健中开启新征程。

楼市资本论研究院统计，2020年内完成IPO的房企，包括汇景控股、上坤地产、大唐地产、领地集团、祥生控股集团、金辉集团共7家企业，这些资本新兵上市后的一年里，面临的考验并不小：

一方面，在调控新周期与“疫情黑天鹅”的叠加环境下,房地产市场正经历一场前所未有的寒流冲击。另一方面，“三道红线”高压下，房企资金流遭受前所未有的考验。

值得传扬的是，这些“腰部房企”凭借一系列运筹帷幄，展现出别样的发展格局。

楼市资本论研究院以汇景控股、上坤地产和大唐地产为样本深度挖掘，探究出上市一周年关键要素：通过“稳、融、势”三步密码，在稳健发展、打开融资路径、借力宏观大势这三大方面，形成一整套经营思路，成功顶住资本寒流大考，上升到新高度。

【一】稳：稳健发展的“腰部房企”

未来的房地产市场一定是“稳”字当头，“稳健”者得天下。

曾业界专家普遍判断“中国地产行业寡头时代来临”，反观2020年房企业绩会发现，TOP10房企销售额虽增长，市占率却并未提高。问题出在哪？

这其实并不难理解，随着“三道红线”和“两个集中”出台，地产暴利时代一去不归。这就形成两个重要变局：很难有房企，实现远高于同行的增速；同时，当头部企业规模集中度受到控制，给腰部房企留下了巨大空间。

所以，我们在汇景控股、上坤地产和大唐地产的半年报中，就可以窥见成长型房企积极上升的态势。

2021上半年，汇景控股、上坤地产和大唐地产，分别实现合约销售额64亿、105.4亿和255.1亿元，销售业绩均实现同比增长。

值得关注的是，对比当下不少房企增收不增利的困境，这三家房企的盈利都可圈可点。其中，上坤地产的毛利率上升幅度最大，毛利率较2020年底上升了整整40个基点，达22.3%；净利润率也较2020年底上升6.4个百分点至17.2%。

新上市房企业绩鲜亮背后，楼市资本论发现，紧随国家城市群发展战略，深耕高能级区域是他们的关键共性。

我们观察到，汇景控股通过在东莞的长期布局，坚持“立足大湾区”，截止今年上半年，汇景控股土储储备达到357.9万平方米，为可持续发展竖立基础。

大唐地产则始终坚持“2+1+X”的区域布局战略，深耕海西、北部湾经济区，拓展长三角经济区，并向若干机会型重要都市圈扩张。截至2021年6月，大唐地产拥有土地储备总建筑面积约为2200万平方米，新拓展的长三角及成渝地区总占比22%。

上坤地产也不例外，以“3+X”战略为指导，坚持区域深耕策略，依托上海，做透长三角，进入珠三角，布局中部核心经济区域。半年报显示，2021年上半年，上坤地产总土储增长49.3%至777.1万平方米，其中一二线占比约70%、长三角占比约60%；上半年新增的307.8万平方米土地中，长三角占比也达到48.5%，进一步扩大区位布局优势。从各区域的销售业绩来看，可以发现“3+X”不仅成为上坤地产业绩的支持，并逐渐形成新增长点。

楼市资本论认为，诸如祥生、滨江这样重仓浙江省的房企，规模都做到了超千亿水平，共性都是做透单个区域，实现产品全覆盖。因而对于汇景、上坤、大唐这样“中而美”、冲击500亿规模的房企而言，做大规模也并不需要盲目扩大投资半径，聚焦深耕更加实际。

【二】融：打开融资路径

赴港上市的最大好处就是提升企业国际形象，加之香港股市深度、阔度大，为房企打开融资路径的同时，还可以大为拓广融资渠道。

上市后的汇景控股就在今年6月，获“联合国际B ”的国际长期发行人评级，评级展望正面后，于一个月后，成功发行了2300万美元的额外新票据。大唐地产也在今年6月，发行了本金总额3亿美元的优先票据。

再比如上坤地产，今年5月成功获纳MSCI中国小型股指数，成为其打造资本市场声誉的良好开端。今年年初成功发行首笔境外债券后，于7月再度发行一笔为期364天期境外绿色美元优先票据，总发行规模2.1亿美元，是少数绿色债券获得此认证的新上市房企。

在楼市资本论看来，房企上市核心意义，就在于为发展找到更多更便宜的钱，显然通过境内外资本市场筹集资金，从汇景、上坤到大唐地产，都积极优化了债务结构，降低了上市前累积的高息信托贷款占比。尤其在融资管控持续升级的背景下，更为未来长久发展留足了资金。

对此，中国城市群研究中心研究员马可表示，近年受疫情冲击，销售难度加大，通过打开境外融资市场大门，提升融资能力，债务结构得以不断优化，也为规模的稳健增长做好了资金准备。

在楼市资本论看来，当前，房地产行业正处于调整周期，融资能力已成为考验企业竞争力的试金石。腰部企业在资本市场打开融资路径，无疑为“提质控速”进一步的稳健发展赢得空间。

【三】势：二次降准叠加降息大势利好

势是一种系统结构的外在表现，反映的是系统的发展属性、趋向。所谓，顺之者昌,逆之者亡。房企的发展自然也离不开市场大势。

经历“勒紧裤腰带”的日子后，央行、银保监会等部门频频发声，对外释放积极信号，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求。

12月6日，央行更是宣布降准，决定于本月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

同日，中央政治局会议针对房地产出现新表述：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

不到半个月的时间，12月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，当日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.8%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。此前，LPR连续19个月“原地踏步”，一直保持在1年期品种报3.85%、5年期以上品种报4.65%。随着年内央行两次降准的落地，市场对LPR下调的预期，这次也已经实现。

这三则消息引发市场高度关注。

业内人士认为，这标志着前期房地产市场高压紧缩的调控政策拐点确定，将给房地产市场带来利好，也意味着，房地产行业或许即将走出至暗时刻。

10月13日发布公告，上坤地产称公司获大股东增持股份445万股。上坤大股东选择在此时进行增持，既是对公司上市以来成绩的认可，也传达出其对上坤地产长期发展潜力及未来股价上涨空间的充分信心。事实上，截止港股上市以来，汇景控股、上坤地产、大唐地产、领地集团、祥生控股集团、金辉集团等七家企业一直比较稳定，并均已出现估值向上修复行情。

面对困难，有时候信心比黄金更重要。行业寒冬之际，相比躺平，看准大势的汇景控股、上坤地产、大唐地产等房企用实际行动向资本市场释放信心，相比一些布局模糊的龙头房企，其格局感更值称赞。

楼市资本论认为，房企正在告别巨头时代，重要的是耕耘好自己那块地，做好定位，聚集发展。

新上市的汇景控股、上坤地产、大唐地产，通过“稳、融、势”三招，凭借稳健增长业绩、资本融资优势及宏观大势下的积极作为，成为腰部房企的发展样本，堪称新上市房企三小龙，证明了中而美也可以又稳又好。