肯尼亚银行在脆弱的房地产市场中增加抵押品需求

由于担心房地产行业不景气，肯尼亚银行对房地产的敞口导致贷方要求客户提供更多抵押品。

根据埃及投资银行 EFG Hermes 最近的一份报告，十几家肯尼亚银行持有总计 371 亿美元的房地产抵押品，该报告警告贷方是最容易受到房地产价格调整影响的银行之一。

肯尼亚银行家协会研究和政策主管 Samuel Tiriongo 博士告诉标准普尔全球市场情报公司，银行现在要求借款人在现有抵押品贬值时提供更多抵押品。

“根据各自银行的内部政策，重估的频率因银行而异，”Tiriongo 说。“在大多数情况下，根据经验，重新估值会每两到三年进行一次。”

“停滞”的房地产市场

由于缺乏商业和住宅物业的潜在买家和租户压低了估值，土地价格已从 2017 年的峰值大幅下跌。EFG 指出，内罗毕的办公室空置率从 2011 年到 2020 年翻了一番多，达到 22.3%。

EFG 写道：“需要进行结构性改变来改善前景，前景充其量只是停滞不前，”并补充说银行的风险尤其大。

总部位于内罗毕的标准投资银行的研究主管埃里克·穆萨 (Eric Musau) 表示，房地产贷款抵押品可能约占资产价值的 50% 至 70%。

Musau 表示，银行希望借款人在房地产和土地估值下降后增加抵押品，以确保其仍超过贷款价值，为其贷款提供足够的缓冲。

“如果银行有大约 30% 到 40% 的空间，然后价值下降，以至于这个缓冲低于 10%，这就会成为他们的担忧——尤其是当你考虑到利息可以增加总金额时支付很快，”穆绍说。

在大流行期间暂停贷款以帮助借款人减少了银行的利息收入，增加了他们对房地产价格下跌的担忧，尤其是在某些细分市场的销售放缓的情况下。

股票投资者将增持从借款人那里获得足够额外抵押品以支付房地产贷款的银行，并将减少对任何未能降低房地产贷款相关风险的银行的敞口，内罗毕的 Cytonn Investments。

“较大的银行更有能力这样做，因此它们应该受益，而较小的银行将处于双输局面，”她说。

根据 EFG Hermes 的数据，截至 9 月 30 日，Equity Group Holdings PLC 的资产中有 16% 为房地产，而 KCB Group PLC 的房地产、建筑和建筑贷款占其 2020 年底总账面的 25%。Equity Group 和 KCB 是肯尼亚资产规模最大的两家银行。

Musau 表示，很难说银行向房地产行业过度放贷。

Musau 说：“这是逐案处理的，该行业的贷款仍有增长空间。”

KCB 和 Equity Group 没有回应置评请求。

截至 2021 年第三季度末，Equity Group Holdings PLC、KCB Group PLC、The Co-operative Bank of Kenya Ltd. 和 NCBA Group PLC 的问题贷款占总贷款的 10.05% 至 17.01%，该行业- 2012 年至 2020 年期间，不良贷款率从 3.46% 上升至 12.91%。不良贷款增加的部分原因是会计准则更加严格，包括 IFRS 9 全球会计准则，迫使银行将更多贷款重新分类为不良贷款，以及据穆绍说，作为 COVID-19。

与此同时，根据市场情报数据，肯尼亚银行的总净息差——产生的利息收入与支付给储户的利息之间的差额——从 2012 年的 8.22% 下降到 2020 年的 6.81%。平均股本总回报率——衡量盈利能力的指标——从同期的 24.72% 降至 10.72%。

随着肯尼亚经济的复苏，银行的收入在 2021 年第三季度恢复。Equity Group 的净利息收入从一年前的393.1 亿先令增加到 484.8 亿肯尼亚先令。KCB 的利息净收入从上年的 478.6 亿先令增加到 564.4 亿先令，肯尼亚合作银行的利息净收入从 236 亿先令增加到 287 亿先令。

KCB 在 11 月 17 日的第三季度财报中表示，它预计“2022 年将更加强劲，复苏将更加持续”。

NCBA Group PLC 和肯尼亚合作银行有限公司也没有回应置评请求。

截至 12 月 17 日，1 美元相当于 113.05 肯尼亚先令。