现在的住房市场状况对购房者意味着什么

到目前为止，对于加拿大的房地产市场来说，这是创纪录的一年，利率处于历史最低水平，房价处于历史高位。在每月房屋销售略有下降之后，加拿大房地产协会的最新统计数据显示，房地产市场再次缓慢升温。

“我们预计房地产市场会再次升温，”满地可银行首席经济学家道格波特周一在电话采访中告诉 CTVNews.ca。“全国观点表明，总体而言，市场似乎再次开始走强。”

今年加拿大全国房屋销售创下年度新纪录，从 9 月到 10 月增长了 8.6%。上个月，经季节性调整的销售额达到 53,746 辆，而 9 月份为 49,485 辆。

在包括加拿大所有主要城市在内的所有当地市场中，单户住宅一层和两层住宅以及联排别墅和公寓的总销售额环比增长了约四分之三。这是自 2020 年 7 月以来最大的月环比增长。 与此同时，今年迄今为止，通过加拿大的 MLS 系统销售了超过 580,000 套住宅物业，超过了 2020 年全年销售 552,423 套的年度记录。

但也许最具启发性的数字来自 MLS 房价指数。HPI 是一种用于衡量房价水平的工具，它基于不同住房属性随时间演变而分配的值。正如波特所说，该指数试图纠正市场中的任何扭曲，以更纯粹地衡量房价活动。

从 9 月到 10 月，MLS HPI 上涨了 2.7%，而加拿大房价水平同比上涨了 23.4%。

“如果你对房屋进行同类比较，就会得出相当准确的读数，一个典型城市郊区的四居室房屋在过去一年中上涨了 20%，这是一个非常强劲的数字，”波特说。

波特说，就这对普通加拿大人的意义而言，这取决于他们在市场的哪一边。

“如果你是一名房地产经纪人，或者你一直在试图卖掉你的房子，那是一件很棒的事情。如果你想买房子，那可不是什么好事，”他说。“我认为在住房方面，我们总是要小心我们想要的东西。”

从经济增长的角度来看，他承认全国房屋销售的回升是积极的，但无论哪种方式让市场过度倾斜都不理想。

他说：“你永远不想看到市场达到这样的地步，你基本上不仅把收入不高的人定价，而且把收入高的人排除在外。”“我认为现在对几乎所有人来说最好的结果就是市场趋于平稳，如果不是未来几年非常温和的调整。”

从首次购房者的角度来看这些数字，波特说他会发现这些数字令人担忧。但他坚持认为需要更多时间来确定哪些趋势将继续出现在市场上。

多伦多房价上涨，活动减少

加拿大的实际平均房价，这意味着它没有经过季节性调整，同比上涨 18.2%，上个月收于 $716,585。这些数字在很大程度上受到大多伦多地区和大温哥华地区活动的影响，大多伦多地区和大温哥华地区是全国最活跃和最昂贵的两个房地产市场。仅这两个地区就占 10 月份全国平均价格的 155,000 美元。

多伦多的 Re/Max Hallmark Realty Ltd. 的房地产经纪人、播客 Sold in the 6ix 的主持人 Desmond Brown 指出，多伦多的房价在相当长的一段时间内普遍居高不下。他说，这是大多数居民现在已经开始期待的事情，尽管他看到市场略有降温。

他周二在电话中告诉 CTVNews.ca：“我们仍然看到销售价格超过要价，但是，我们的活动并不多。”布朗以他最近出售的一处房产为例，该房产有 53 次展示，但只有 3 次出价。

“我们没有为每处房产获得那么多的多次报价……可能是因为买家疲劳，或者只是在每年的这个时候外出寻找 [房屋] 的人并不多。”

布朗说，安大略省的房价同比增长了近 30%，这也反映在 GTA 的市场上。有这么多房屋的售价高于要价，这就引出了人们是否能物有所值的问题。根据布朗的说法，他们是。

“目前最流行的策略是对房产定价偏低，这样你就可以采取很多行动，并获得高于要价的售价，”他解释道。“多卖东西没什么大不了的，房子通常最终以市场价值的价格出售。”

居民留在温哥华

在审视大温哥华及周边地区时，Royal LePage West Real Estate Services 的房地产经纪人 Adil Dinani 注意到，原本预计将在秋季将房屋投放市场的卖家却没有留在原地。这导致该地区的供应特别紧张。

“我不想这么说，但供应短缺，”他周二在接受电话采访时对 CTVNews.ca 说。“我们的库存处于 30 年低点。”

他将此归因于居民希望在家里和家人共度更多时间，因为面对面的聚会变得越来越普遍。

“我觉得我们去年没有的假期是我们今年将要得到的，”他说。“这可能会继续影响市场上的产品数量。”

就在上个月，大温哥华地区的 MLS 系统上有4,049 个新的独立式、附属式和公寓式房产上市。与去年同期挂牌的 5,571 处房产相比，下降了 27.3%，与 9 月份挂牌的 5,171 处房产相比，下降了 21.7%。

迪纳尼解释说，这给价格带来了上行压力，给市场两端的居民带来了困难。

他说：“对于买家来说，这是一个充满挑战的时期，对于卖家来说也是一个充满挑战的时期。”“尽管成为一名希望出售房屋的房主，但鉴于卖方环境强劲，您仍然需要去某个地方，从这个意义上说，进入市场具有挑战性。”

艾伯塔人在自己的后院看

火上浇油的是创纪录的低利率。仅在大流行期间，加拿大人就看到全国范围内浮动利率和长期固定利率的利率都在暴跌。波特解释说，这与提供收入支持的政策和更少的花钱项目相结合，意味着加拿大人有足够的资金可以花钱。

“人们 [一直] 看着他们的四堵墙，可能想要更多的空间，”他说。“[这] 基本上促使人们更多地投资于房地产，无论是他们的第一套房产，还是他们的第二套房产或第三套房产。”

Chynna Winter 是 Engel & Volkers Calgary Real Estate 的一名房地产经纪人，她与她的一些客户亲身经历了这种情况。

“人们过去常常在棕榈泉拥有休闲场所，或者他们会去卑诗省、奥肯那根，所有这些不同的地方，”她周二在电话采访中告诉 CTVNews.ca。“这已经发生了如此巨大的变化 [并且] 阿尔伯塔人真的开始在离家很近的地方寻找这些二手房产。”

她说，这主要是由于大流行以及为限制旅行而实施的限制。Winter解释说，居民正在自己的后院寻找更多空间，无论是办公空间还是户外空间，更容易进入自然景点。她说，这导致了省内更多的活动。

虽然 Winter 指出低利率允许许多首次购房者进入市场，但 Dinani 解释说这是房价如此高的部分原因。

“当利率低时，价格通常会上升，反之，当利率上升时，价格通常会趋于稳定，”他说。

由于目前的利率如此之低而房价如此之高，这造成了市场的失衡，而这种失衡通常不可能长期维持。

“[市场]的发展方式存在一定程度的不可持续性，而且它并不真正健康，”迪纳尼说。“在库存不足、买家供不应求以及价格上涨压力方面。”

房价上涨的解决之道?更高的利率，波特说。

“我们在这个国家拥有的最大政策杠杆是利率，”他说。“最近有很多传言说加拿大央行明年可能确实开始加息。但我认为，就加息而言，要想真正占领这个市场，还需要一两口苹果。”

就加拿大人的预期而言，波特指出房屋销售和整体市场活动略有下降。

“如果我们能够在明年保持过去一年中看到的那种实力，我会感到非常惊讶，”他说。

布朗对此表示同意，虽然他确实预见到房价会上涨，但不会像 2021 年那样上涨。

他说：“在全国范围内因新冠病毒而关闭所有工厂之后，我们有很多被压抑的需求。”“我认为现在价格已经很好地找到了他们的水平，我们将开始看到全国每年增加 4% 到 6%。

“我们将继续看到(房价)上涨，但与去年上涨的速度不同。”