2022年房地产市场的两大未知因素

今年绝对是购房者的噩梦。即使他们能在预算范围内找到一套房子——今年库存达到 40 年来的最低点，这绝非易事——他们也很有可能在一场疯狂的竞购战中失去它。这并不夸张：在今年春天的某个时候，有74% 的美国房屋上市获得了多项报价。

但对于购房者来说，可能有一点好消息：行业共识是，2022 年的房地产市场将不会出现疯狂的价格上涨。《财富》杂志审查的每个预测模型都显示价格增长——在 2020 年 8 月至 2021 年 8 月期间飙升了创纪录的 19.9%——明年将减速(也就是上涨速度不快)。目前，我们已经开始看到一些冷却。无非是竞价战。截至 9 月，59% 的房屋获得多项报价，比 4 月下降了 15 个百分点。

然而，虽然业内人士表示我们正在过渡到一个价格增长不是天文数字的时期，但对于新的价格增长速度会是什么样子还没有达成共识。事实上，当谈到 2022 年的房地产市场时，前景无处不在。在高端，Zillow 预测未来 12 个月的价格增长 13.6%，高盛预测到 2022 年底价格上涨16%。房利美不那么看涨，称价格将上涨 7.9% 2022 年。与此同时，CoreLogic 非常悲观地预测未来 12 个月的价格只会上涨 1.9%。如果Zillow或高盛是对的，这意味着 2022 年仍将是有记录以来最热的年份之一。如果 CoreLogic 的预测变为现实，那么我们将进入 2012 年以来价格增长最慢的时期。

这些广泛的预测引发了一个问题：为什么 2022 年的房地产市场存在如此多的不确定性?

从理论上讲，到 2022 年，支撑市场的基本面——需求超过供应——仍然强劲。然而，业内人士告诉《财富》杂志，两大未知因素使得很难确定明年供需失衡的程度有多大。

1. 2022 年抵押贷款利率将攀升多高?

进入 2021 年，美联储预测通胀将保持相对温和，今年将达到 1.8%。男孩，他们错了。在 10 月份的最新读数中，消费者价格指数为 6.2%，这是自 1990 年以来的最高通胀率。这仅略低于 1970 年代 7.1% 的平均通胀率，这十年来因通胀失控而臭名昭著。

高于预期的通胀使得美联储更有可能提高联邦基金利率——在大流行期间，为了鼓励更多的经济活动，它一直保持在接近零的水平。但如果美联储确实加息，它也会看到平均 30 年期固定抵押贷款利率(目前为2.98%)上升。当然，抵押贷款利率上升直接转化为更高的月供——这会将一些买家完全排除在市场之外。

“如果抵押贷款利率环境发生变化，这可能会对一切产生巨大影响......抵押贷款利率有点未知，它们与房地产市场的活动有直接关系，”研究副总裁 Devyn Bachman约翰伯恩斯房地产咨询公司告诉《财富》杂志。

但该行业并不确定利率会上升多高。

房利美预计，到明年年底，平均 30 年利率将攀升至 3.4%。与此同时，抵押贷款银行家协会预测抵押贷款利率将在 2022 年底攀升至 4%，到 2023 年底将攀升至 4.4%。

那些预测的加息幅度比看起来的要大。例如，假设买家在价值 500,000 美元的房屋上首付 20%。如果她锁定当前的平均 30 年利率(2.98%)，她每月的付款(不包括税和保险)为 1,682 美元。但是，如果抵押贷款利率为 3.4%，则会将每月还款额推高至 1,774 美元。按照抵押贷款银行家协会预测的 4% 的利率水平，这笔付款将一路飙升至 1,910 美元，或在 30 年内额外增加 82,000 美元。

2. 供应链短缺会在 2022 年阻碍房屋建筑商吗?

今年春天，木材价格比大流行前的价格上涨了 300%，可以说是煤矿中困扰经济的材料短缺和供应链问题的金丝雀。最终，框架木材价格在 5 月份开始暴跌，因为 DIY 者只是对过高的价格犹豫不决。价格调整显然降低了新房的价格，对吗?差远了。仅在过去四个月中，新房价格又上涨了 5%。

这是怎么回事?虽然木材短缺有所缓解，但几乎所有其他建筑部件的价格都在飙升。混凝土。窗户。油漆。你说出来，价格上涨了。

“木材掉下来了;我们有更多的木材。但这并不意味着我们有更多的电器或橱柜，”巴赫曼指出。更不用说，大辞职对建筑业的打击相当大。“工党再次开始抬头，我们听到更多关于‘我找不到工人’的谈话。我不能按时完成[工作]。没有足够的劳动力，'”巴赫曼说。

即使是木材市场的调整也很难说是一线希望。在今年春天达到每千板英尺 1,515 美元的峰值后，由于 DIY 买家坐在场边，木材价格在 8 月中旬暴跌至 389 美元。但现在那些买家又蜂拥而至，帮助将价格推回到 575 美元。与木材泡沫的顶部相比，这似乎很便宜。但是，它仍远高于建筑商在 2020 年之前支付的 375 美元的价格。

比缺乏材料或供应链救济更令人不安的是，接受本出版物采访的业内人士不知道通胀高峰和劳动力短缺何时或如何解决。

与抵押贷款利率不同，如果利率上涨过快，可能会降低价格，而房屋建设的削减可能会导致价格上涨。这归结为一个事实，即美国有 400 万套房屋建造不足，因为最大的千禧一代正在达到他们首次购房的高峰期。如果建筑商被迫进一步缩减规模(9 月份开工的 155 万套房屋已经低于 3 月份的 173 万套)，这可能意味着在历史悠久且竞争激烈的住房市场中，待售房屋数量将减少。

Fastmarkets Random Lengths 的编辑肖恩·丘奇 (Shawn Church) 告诉《财富》杂志，“在通胀压力和各种经济威胁的情况下，人们担心房屋建筑能否维持 2021 年的步伐。”