随着当前局势的担忧缓解 投资者和租房者返回城市

尽管人们越来越相信放宽边境限制和海外学生最终返回将提振需求，但由于许多内城租赁市场陷入困境，外郊区和区域的租金价格继续飙升。

在过去的 12 个月中，悉尼和墨尔本外围的郊区海滨郊区的租金上涨了 40%，因为租户争夺具有生活方式便利设施的房产。

在悉尼以南约 30 公里的 Sutherland Shire 出租房产的 Property Co. Group 董事 John Daewoud 说，他最近在三天内收到了大约 100 个关于 Yowie Bay 家庭出租的询问。

Daewoud 说，“悉尼沿海边缘的任何地方”都非常受欢迎，因为传统租房者正在与那些最近出售房产并在寻找另一处租房的人竞争。

“这是多米诺骨牌效应，”他说。“房地产市场如此强劲，卖家不得不租房，直到他们找到另一个可以购买的房子。”

维多利亚州的莫宁顿半岛也有类似的故事，墨尔本西南约 76 公里处的海滨和农业社区在当前局势封锁期间蓬勃发展。

租赁公司 Allocate 的所有者 Andrew Levy 表示，由于租户争夺有限的存货，带游泳池的四居室度假屋的周租金上涨了约 40%，达到约 10,000 美元。“很难找到长期租约，”利维说。

远离公寓

根据监测房地产市场的 CoreLogic 的分析，自 2020 年初当前局势爆发以来，全国范围内都出现了向低密度房产的转变。

CoreLogic 表示，在 2020 年 3 月至今年 9 月期间，澳大利亚首府城市房屋的平均租金上涨了近 10%，而首府城市公寓租金下降了约 1%。

墨尔本的公寓行业表现最弱(租金下降 7%)，其次是悉尼(下降 1%)。

市场专家表示，墨尔本和悉尼的市中心和内城区的租赁市场将继续苦苦挣扎，尤其是在墨尔本，直到上班族人数增加和国际边境限制放宽才能吸引外国学生和移民。

墨尔本 Direct Property Group 的主管 Elishah Lusi 表示，由于房东难以吸引和留住租户，一些内城高层每周租金下降了 30%。

在慢慢开始重新开放的悉尼，有迹象表明活动重新开始，但距离大流行前的入住率还有很长的路要走。

“在过去 14 周(封锁)之后，情况正在好转，”悉尼湾地产公司董事格兰特·阿什利 (Grant Ashley) 说。“但还有一段路要走。”

城市反思

市场专家称，谨慎的投资者开始回归，封锁措施开始放松，尽管恢复到大流行前的状况可能会很缓慢。

CoreLogic 研究主管蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示：“一旦国际边界重新开放，随着学生等移民寻求租赁住房，租赁市场可能会立即看到积极的影响。”

这就是伦敦、纽约和旧金山发生的情况，因为当前局势的危险得到缓解，近两年低迷的租赁市场重新焕发活力。

在墨尔本，18 岁的露西·阿博特 (Lucy Abbott) 和她的双胞胎妹妹夏洛特 (Charlotte) 认为，大流行的风险已经降低到足以让他们从父母在海湾边的家搬到离城市和他们就读的大学更近的出租公寓。

露西说：“在封锁期间，很多人都陷入了同样的例行公事。”“我们要尝试一些新的东西。”

维多利亚大学米切尔研究所的教育政策研究员彼得赫尔利表示，房地产市场受到居住在澳大利亚的海外学生人数下降 50% 的影响最大。

在 400 亿美元的非学费支出中，每年超过 140 亿美元(或 36%)用于租金，尤其是在中央商务区附近。赫尔利乐观地认为，随着国际边境限制的继续放宽，学生将开始返回，而不是在线完成学位。

SQM Research 董事总经理路易斯克里斯托弗补充说，随着长期城市居民“寻求回归更多的便利设施、家人和朋友”，区域外流可能会放缓或下降。

投资者需求上升

Lawless 同意投资者对公寓需求的增长也在推动复苏。“从历史上看，投资者的需求一直偏向于中高密度领域，这可能是因为与高密度风格的住宅相关的维护成本较低，而且收益率通常较高，”他说。

随着利率降至历史低点和放贷机构放宽限制，投资者抵押贷款需求已从约 23% 的历史低点上升至 30% 以上。

CoreLogic 表示，公寓价格涨幅远远落后于独立屋，而收益率上升，这使得它对许多投资者更具吸引力。

“随着投资者在房地产市场变得更加活跃，较低的入场点和较高的收益率对投资者来说可能是一个有吸引力的选择，”劳利斯说。

CoreLogic 分析显示，公寓租金的年度趋势最近转为正值，并且正在赶上房屋租金的增长速度，尽管基数较低。

去年 4 月至 12 月，首府城市的公寓租金下降了约 6%。墨尔本中央商务区的租金下降了 23% 以上，南岸则下降了 19%。

自今年年初以来，首府城市公寓租金上涨了约 5%，而城市房屋租金上涨了 7%。

供应紧缩

内城供应变得越来越稀缺，租金价格开始上涨。

Lawless 补充说：“随着其他地区的租房者负担不起，租金需求正转向内城区。”

9 月份，全国的住宅物业出租空置率约为 2%。

阿德莱德、珀斯、达尔文、堪培拉和霍巴特均低于 1%，布里斯班为 1.4%，悉尼为 2.7%。

墨尔本和悉尼的 CBD 空置率分别为 8.4% 和 8.2%。