更广泛的房地产市场坎坷复苏

毫无疑问，住宅房地产市场是最大的赢家之一，由于创纪录的低利率，该市场的销售额激增。另一个赢家是工业和/或物流地产领域。

零售业最初受到封锁的重创，现在正在复苏。但写字楼行业正面临着创纪录的空置率的艰难时期。

Kobus Lamprecht 是位于开普敦的著名房地产经济学家 Rode & Associates 的研究和出版物主管，他是我在The Property Pod 的这一集中的嘉宾。

我们正在查看本月早些时候发布的关于南非房地产市场的最新罗德报告(2021 年第三季度)。

强调

“有很多研究需要消化，不同房产类型之间的趋势不同。但我认为总的主题是大多数行业都在复苏。”

“上周在开普敦附近开车，空气中似乎多了几分乐观。我不知道是跳羚队上周末击败了全黑队，还是只是 Covid 病例下降了，或者南非被英国从红色名单中删除了——或者只是经济好转。空气中似乎有更多的乐观情绪。”

“工业地产一直是在大流行期间被证明非常有弹性的行业，实际上它似乎在今年第一季度的空缺之后开始回升。”

“现在空置率不到 5%……这也支持了租金增长，今年第三季度同比增长了约 3%。”

“非常有趣的是，在工业领域，硬制造业 [sector] 仍然承受着巨大的压力。现在随着减载再次开始，这将使该行业承受压力。如果我们查看 Stats SA 今年前七个月的数据，制造业生产比去年增加了不少;但如果你把它与 2015 年相比，它实际上比那要低。”

“今年零售[房地产]行业让不少人感到惊讶，这方面正在复苏，物流也闪闪发光——这帮助工业房地产市场实现了相当好的复苏。”

“最糟糕的情况是，办公部门目前处于非常糟糕的阶段。”

由于仍处于不确定时期，这种复苏的可持续性如何?

“我认为它始于上市行业。今年上市房地产价格上涨了约 20%，但如果你从更大的角度来看，它们比 2020 年 2 月的水平低了约 30%……所以那里仍然有很多增长，但正如你正确指出的，还有很多不确定性。”

“这将是一条崎岖不平的道路，有起有落，Covid 仍然存在不确定性。”

“我们会有第四波，会不会有第五波?我认为最大的风险是如果有更多的病毒突变，就像我们在 Delta 变体中看到的那样。经济尚未恢复到 2019 年的水平，尽管今年已经恢复得很好，令许多分析师感到惊讶。”

“但如果你看一下上市房地产行业的长期前景，我会说它仍然很好，上市市场仍然有很多价值，因为很多公司的交易价格都远低于其资产净值——比如20% 到 30%。”

“但是，如果你看看像 Equites 这样专注于物流的 Reit [房地产投资信托] 的公司，它的股价本周大约是两年来最好的，并且它的交易价格远高于其净资产价值。那是一家已经做得很好的公司。”

“有些公司仍然落后，但我认为我们需要小心 [关于] 这些公司的风险敞口。如果他们有很多办公室，风险可能会更大……零售业的复苏阶段也可能非常坎坷，尤其是如果我们有更多的封锁限制之类的事情。”

“所以是的，这将是一个坎坷的复苏......当你看看写字楼市场时，下行周期可能会持续几年。”

罗德报告谈到在家工作的趋势可能有点夸大其词。写字楼市场是否仍然重要?

“总会有办公室的空间;我认为只是比以前少了一点。”

“人类需要面对面的互动来建立公司文化和士气。但我认为，每周在办公室工作五天的日子肯定已经一去不复返了，最终可能会采用一种灵活的方法——比如每周在办公室工作三天——这可能会成为常态。”

“但对于大公司来说，我认为办公空间的需求肯定还是很大的，特别是如果你想召开会议的话。这是非常困难的，如果你看到正在发生的‘变焦疲劳’——我听到的越来越多。”

所以对于大公司来说，我认为办公室会更重要。对于较小的公司，例如我们自己的公司，大多数都在家工作，这很容易。”

“我认为重要的一点是，当 Covid 开始时，每个人都 [预测] 办公部门永远不会卷土重来。这恐怕是夸大其词了。我认为不会是那样。恢复需要几年时间，但目前看起来非常糟糕，而且可能在未来一两年内仍然如此。”

“[办公物业]供过于求非常严重，全国范围内分散式空间的空置率，A级和B级的总和，现在约为14%至15%。随着租约到期和租户占用的空间减少，明年的空置率可能会上升到 20% 甚至 25%。”

“我们目前预测市场可能会在 2023 年触底;然后从 2024 年开始，空置率可能会开始改善。这是考虑到经济增长将回升，更高的商业信心将鼓励公司扩张和新公司开办。因此，这在很大程度上取决于经济前景。”