瘟疫过后的伦敦房地产市场

历史表明，我们很少放弃我们的首都。罗马已经连续被占领了 28 个世纪。巴黎在宗教战争、饥荒和德国占领中幸存下来。我们自己美丽的大都市在 1665 年遭受了大瘟疫，造成 100,000 人死亡。第二年，大火烧毁了八分之七的伦敦人的家园。但在 18 个月内，伦敦得到了重建。

前几天在阳光明媚的马里波恩与莱坊的 Liam Bailey 会面，谈论伦敦房地产市场目前的情况，并听取他对中期前景的看法，真是太好了。虽然 Liam 的职业生涯始于萨福克郡的乡村地产经理，但他越来越被伦敦和城市住宅市场所吸引，并于 2003 年加入莱坊。他现在是全球研究主管，他的 115 人强大的国际团队提供全球市场情报。

伦敦以其建筑、创新设计和能源而闻名。你能看到它的命运在下降吗?

不，从长远来看不会。这场大流行显然对系统造成了巨大冲击。对第一次锁定的下意识反应是认为一切都会在 COVID 之后发生变化。行为以及人们的生活和工作方式将会发生变化——但最初的假设会被发现是不合时宜的。看看最近的历史，我们可以看到类似的例子。在 9/11 袭击之后，许多人预测市中心高层建筑的终结：谁愿意居住在这些看似脆弱的建筑中?事实上，恰恰相反，在接下来的二十年里，美国和全球范围内的城市化和塔楼建设蓬勃发展。城市以及居民、工人、创意和创新的聚集具有内在的优势——伦敦就是一个典型的例子。

关于伦敦办公室出租现在发生了什么?

在毫无意外地充满不确定性的 2020 年之后，我们看到伦敦市中心写字楼市场正在复苏。我们已经看到租户的使用量连续第三个季度增强，有迹象表明租赁交易将在 2021 年剩余时间内继续缓慢增长。

主动需求增长最显着的来自“新经济”增长领域，例如技术、媒体和电信公司、灵活办公供应商、健康和生命科学公司。伦敦核心城市和西区市场的租金增长已经恢复到大流行前的水平，这证明了租户情绪的改善。

总体而言，伦敦市中心的可用性水平有所上升，但仍低于之前周期性衰退的峰值，而场外租户的释放空间有限。到 2025 年的开发管道可能会受到限制，并且无法达到新建和翻新办公空间的典型使用水平。

您如何看待办公区的发展?

伦敦的写字楼市场将会发生重大变化，尽管这并不是一个新现象。虽然战后伦敦的分区创造了大型的一次性办公区，但在大流行之前，城市、金丝雀码头和中城等许多地区已经发生了重大转变，以纳入更广泛的用途，包括酒店、休闲、零售和住宅都取得了进展。

今年早些时候，伦敦公司出版了“平方英里：未来城市”，它将进一步支持这一进程，尽管可能没有一些新闻报道所描述的那么激进。该计划支持更多的混合用途开发——但变化不大，目标是在未来九年内为 1,500 个住房单元寻找空间。城市公司明确认识到需要保护城市为企业提供的独特生态系统，同时允许新用途。

您对办公室、在家工作和通勤文化的消亡有何看法?

世界经历了历史上最大的工作场所实验。许多办公室工作人员发现，他们在家中可以比在办公室更有效地工作，有些人会说更有效。这让许多寻找节省成本机会的雇主欢呼雀跃。

毫无疑问，我们将看到在家工作或灵活工作方式的增加。但这似乎同样可能不会代表行为的全面转变。

从大流行中得到的最明显的教训是，让员工花一个小时去办公室处理电子邮件，然后在晚上回家一个小时，这没有多大意义。但与此同时，令人痛苦的是，如果以虚拟方式完成，招聘新员工、培训、创建团队、嵌入工作场所文化和分享想法会变得更加困难——如果不是不可能的话。

结果很可能是混合型，更多的人每周在家工作一两天。这种行为上的变化似乎比某些人预期的要温和——但它会对某些部门产生根本性的影响。公共交通系统的经济性，例如伦敦交通局和英国的干线铁路服务，都面临着巨大的问号。办公地点的零售商以及二级办公室业主都会受到影响。

其他部门和地点将受益。伦敦周边的区域或地方中心的工作日客流量和零售支出有所增加，这可能会维持扩大的餐厅和零售服务。

现在谈到伦敦的零售和休闲活动，您有什么看法?

零售商面临的挑战早在大流行之前就已经存在。COVID的到来只是加速了在线竞争，并通过大流行安全措施增加了成本。

伦敦及其周边的大多数(但不是全部)市场的租金和入住率都受到了打击。一流地点(主要是伦敦市中心)的同样故事已经看到一些零售市场在购物者的需求方面表现良好，因此某些零售业者的需求也很好。

甚至位置不太好的零售子市场也受益于限制的放松，这促使消费者需求得到释放。2021 年第一季度的整体零售额同比增长 21%，其中非食品商店增长了 66%。在线零售额的份额正在下降到更正常的水平。在大流行期间达到 36% 的高水位之后，甚至在线渗透率也有所下降。到 2021 年 6 月，这个数字已经回落到 26%。

餐馆当然受到连续封锁的重创。在解除封锁限制后，今年第二季度重新开业，这意味着伦敦餐厅的客流量在 7 月和 8 月恢复到并略高于大流行前的水平。伦敦市中心产业面临的一项挑战是用国内游客取代国际游客，国内游客的消费能力明显较低。

工业产权不是一个通常与伦敦市中心相关联的部门......

不，但存储和分销的无情增长甚至正在影响伦敦市中心。所谓的“最后一英里物流”部门是一个可观的增长领域。人口密集的城市地区的机会受到这些建筑物的要求的限制，需要良好的道路通道。伦敦市中心拥堵收费的增加、道路改造以适应自行车道以及区域的步行显然不利于改善物流。也就是说，在伦敦市中心的边缘有合适的位置，但是，在正确的方框中打勾，这将继续成为一个增长领域。

我认为一个安全的假设是，对适合服务于 B2C 分销的仓储的需求将会持续。电子商务和在线购物平台将继续在零售市场中发挥比大流行前更大的作用。在线零售商和分销公司在长期扩大其网络容量的同时，将继续推动采用率。预计租金增长强劲，本季度预测已上调，因为需求持续快速增长，而供应方面的限制限制了新库存的发展。

现在转向住宅领域，您在伦敦市中心看到了什么?

伦敦的住宅市场与英国一样，大幅上涨。在大流行引起的经济衰退期间，房价上涨——这是一个全新的趋势。在截至 8 月底的一年中，价格上涨了 7% 以上。印花税假期提供的支持以及在大流行的情况下寻求更大或更好空间的购房者的需求是主要驱动因素。但正是这第二个问题真正推动了伦敦黄金市场。

虽然不如英国区域市场那么强劲，但伦敦市中心市场在过去一年中经历了显着的需求复苏。由于买家抬高伦敦最昂贵地区的房产价值，过去五年主要市场的价格一直在下跌，今年 4 月转为正值。

根据 HMRC 的临时数据，今年 6 月英国发生了创纪录的 198,240 笔交易，比 3 月创下的纪录高出 7.8%。这反映了莱坊当月的表现，也是伦敦黄金地段有记录以来的最高交易量。随着供应增加，未来几个月房价通胀可能会降温。我们预测伦敦的黄金地价将在 2021 年和 2022 年分别上涨 2% 和 7%。

伦敦市中心的优质房地产价格如何?

伦敦是一个国际城市，国际买家占主要购买的 50% 左右也就不足为奇了——尽管这些买家中有一半位于伦敦。

随着时间的推移，主要买家发生了变化。例如，十年前，没有中国大陆买家。最近，这个群体已经成为伦敦房地产市场上最大的单一外国投资者群体，尽管就价值而言，俄罗斯人仍然是最大的外国买家群体。

从历史上看，伦敦一直吸引着富裕的海外买家，他们发现伦敦的商业集群是其他任何替代品都无法替代的，他们也喜欢这里提供的文化活动，当然还有教育机会。事实上，教育一直是需求的重要驱动力，每年在伦敦市中心购买价值超过 20 亿英镑的优质房产。

海外投资者的胃口显然受到了 COVID 的影响。检疫要求、更复杂的旅行安排、意外封锁的风险都给需求带来压力。虽然一些买家，尤其是来自东南亚的买家继续购买期房，但许多买家在购买前等待访问伦敦并检查房产。在此期间，欧洲买家和英国国内买家都更加引人注目。

您认为 ESG 议程将如何影响房地产市场?

我想不出有多少趋势能像 ESG 一样迅速产生如此大的影响。对于商业地产的开发商、所有者、资助者和占用者——这是一个不可避免的领域——尽管大多数关注点是 E(环境)而不是 S(社会)或 G(治理)。

对最好、最“绿色”的办公室或工业空间的需求意味着对这种库存的需求非常高，租金反映了这一点。这是市场与监管机构协同运作的领域。更困难的领域是住宅领域，政府监管在消费者需求支付“绿色”成本方面领先于市场，但也领先于市场以可承受的价格提供“绿色”解决方案的能力。新建和改善老房子。

问题是，谁来付钱?私人房主不想为修改买单，而政党需要这些选民的支持，他们不可避免地会谨慎行事。期待创新，例如“绿色”抵押贷款(以更优惠的条件向房主提供贷款，以换取购买“更环保”的房产，或更重要的是承诺改善现有建筑的环境绩效)。

伦敦房地产市场面临的最大挑战是什么?

我会小心处理这个问题——如果你两年前问过我同样的问题，我不确定“一种当前局势”是否会出现在我的名单上。也就是说，我们可以指出许多“已知的已知信息”。

假设没有新的变体让我们感到惊讶，随着我们进入 2021 年底，对空间的需求将会回升。但这种不断增长的需求不会得到同等的感受——最佳地点和物业与次佳之间的表现差异已经扩大，并将继续扩大。如果满足他们的需求，企业会支付丰厚的住宿费用，但如果不满足，则会尽快处理。

尽管通胀仍然对市场构成威胁，尤其是对杠杆投资者而言，但市场状况比 2008 年要好，杠杆率较低，而且该行业的企业总体资本状况较好。

一旦 COVID 出现，英国脱欧似乎就成了次要问题。然而，它不应该被忽视。伦敦有很多积极因素，在欧洲的背景下，在市场规模和主导地位方面几乎没有真正的竞争。与其他大陆首都相比，它仍然是金融和商业服务巨头。但欧盟并不认为这一立场不可逆转。

除非英国的政府和监管机构能够表现出与欧洲同行相同的紧迫感和使命感，否则这种财富和资本的聚集存在风险——对房地产行业产生巨大影响。伦敦金融城公司的计划(如上所述)是一个很好的步骤，还有其他的。不过，确实感觉政府在英国退欧后的法律、金融和商业监管规划方面可能会更加有力。

伦敦在很长一段时间内建立了一个独特的生态系统，创造了一个做生意和工作的好地方。它有很多积极的方面可以借鉴。从根本上说，虽然 COVID 确实预示着可能会导致环境更加复杂的变化，但任何参与伦敦建筑环境的人都拥有巨大的机会。