为什么澳大利亚的房价在人口增长下降的情况下却上涨
来源： 2021-09-13 15:42:18
如果你问到如何在大流行前阻止房价上涨，那么暂停国际移民和建造大量新房会在名单上名列前茅。
根据主流说法，人口增长推动了对住宅物业的需求，而规划和“繁文缛节”阻碍了供应反应。对于许多评论员来说，房屋就像香蕉，价格随供求关系而上涨和下跌。
去年，我们看到了这些说法到底有多么简单。新移民和返回澳大利亚的人数减少了 244,000 人。但价格继续上涨——过去 12 个月，房屋收入超过工资。
由于国际边界关闭和区域移民，悉尼和墨尔本的人口增长下降幅度最大，从 2018-19 年的约 2% 增长到 2020-21 年的 0.2% 收缩。但在截至 8 月的 12 个月内，在政府补助、优惠和低利率的推动下，房价分别上涨了 21% 和 13%。
从理论上讲，在竞争激烈的市场中，房价上涨会刺激供应反应，从而缓和价格。在实践中，住房生产是“粘性的”——新建住宅需要时间，而且融资成本高。
这是大型公寓楼的一个特殊问题，通常在开发商预售大部分公寓之前无法获得融资。即便如此，大流行前的澳大利亚新房生产率仍达到历史新高。根据最新数据，以每年 2% 的速度增长，澳大利亚的住房生产率相对于现有存量而言远高于经合组织的平均水平。
随着联邦政府开始对住房负担能力和供应进行另一项调查，并于今天提交意见书(联邦政府喜欢谈论供应，因为他们可以将住房负担能力问题的责任转移到州和地方层面)，重要的是要记住住房与香蕉不同。
这是因为住房是一种金融资产，也是一种消费品。因此，对房价影响最大的是金融的供应和价格，而不是新房。我们的同事 Cameron Murray 博士在提交调查时很好地解释了这一点。
如果联邦政府对哪些供应问题很重要感兴趣，那么增加负担得起的租赁供应量将解决主要城市持续的住房压力和过度拥挤以及偏远地区不断上升的无家可归率。
然而，英联邦似乎已经背弃了社会住房，限制了各州在传统上承担共同责任的能力。最近，国会议员杰森法林斯基(Jason Falinski)强化了这种印象，他在最近的房地产行业论坛上领导了联邦调查，嘲笑社会住房，他说：“你所面临的问题是社会住房问题是住房委员会”。
尽管如此，大流行期间政府的一些反应提供了新的希望。为无家可归者提供住宿，同时增加收入支持使一些租房者能够获得更好的住房或减轻经济压力。暂停出租驱逐已经表明需要加强私人租赁部门的保有权保障。
在这些教训的基础上，现在是制定具有明确目标的国家住房政策的时候了，以确保所有阶层的人都能获得负担得起的合适的住房。国家住房战略不应强调通过新增供应“解决”房价上涨的口头承诺，而应强调稳定的住房建设速度，以适应不断变化的人口需求。
认识到来自非营利部门和营利部门的行业呼吁，国家方法将扩大社会住房存量并启用新的住房供应模式，例如共享股权和低成本房屋所有权。
对原住民住房供应商和组织的支持，包括改善现有住房的条件和维护安排，将是不可或缺的。
通过可持续的改造和更新计划提高现有住房和住宅社区的质量应该取代狭隘的供应议程。气候适应力目标应补充新住宅的目标。
对于越来越多的在私营部门租房的澳大利亚人来说，改善租金保护措施——例如，结束无过错驱逐——至关重要，而增加对低收入者的支持早就应该了。
这些策略都不需要，甚至不会导致房价下跌。这可能是幸运的，因为尽管很痛苦，但很明显政客们不希望他们这样做。声称计划而不是利润最大化的生产商也没有阻碍住房生产率。
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