短债压顶,上半年雅居乐、新力控股、佳兆业拿地锐减

整个上半年，“去化”成为房地产行业的主基调。

表现在市场层面，在销售力度不断强化下，楼市热度持续，多家房企销售业绩有了不小提升。

根据克而瑞研究中心监测数据，上半年30个重点城市累计成交同比增长44%，较2019年同期增长21%。

聚焦到房企层面，在中房网对50家典型房企检测中，1-6月份典型房企销售目标完成率均值为51.8%。这一数据，远超去年同期40.1%的完成率，比2019年46.2%完成度亦有大幅提升。

具体来看，在监测的50家房企中，有28家销售目标完成率超50%。代表企业中，有5家完成度超60%，其中九龙仓1-6月全口径销售额170.4亿元，完成率113.60%，高居第一。滨江集团、佳兆业完成率则分别为73.27%、61.55%。

其余23家房企完成度在50%以上，新力控股、正荣地产、绿城中国、美的置业、招商蛇口、中梁控股、华润置地、保利置业、中国金茂、融信中国、雅居乐、融创中国在内的23家房企，皆在此列。

诸如碧桂园、中国恒大、万科、龙湖集团、新城控股、世茂、阳光城、中国奥园、中骏集团、越秀地产、金科等17家房企，完成度在40%至50%之间。包含远洋在内的5家房企，销售目标完成率则不足4成。

从数据来看，房企销售业绩可谓冰火两重天。有的房企半年完成全年目标，有的房企完成率则不足40%。

“在一定程度上这跟业绩目标有关，但却真实反映了房企迥异的生存现状。在行业资金链普遍紧张的环境中，房企大多使出浑身解数力促销售变现，不存在捂盘的情况”一位行业人士分析道。

现实也是如此，房企去化的一个目的是加速回款，保证现金流以应对债务；另一个目的则是为后续拿地蓄力，毕竟将40%销售额作为拿地上限，不止是说说而已。

根据克而瑞数据，2021年上半年百强房企累计拿地总额同比增长4.6%，6月单月环比下降38.8%。

趣识财经统计发现，年度目标完成率高的房企往往拿地多，反之亦然。但拿地多寡还受多重因素影响，包含整体债务水平、现金流以及土地储备等，尤其是短期债务水平。

如上图所示，具体来看。首先，年度目标完成率较高的、短债占比低的房企，更有拿地意愿。比如，中国金茂、融创，其半年完成率超50%，短债占比均控制在30%左右，两者上半年拿地依旧积极。

此外，虽然龙湖上半年完成率不足50%，但其全行业最低的短债占比以及充足的现金流，保证其有足够的拿地能力。

其次，有实力的头部房企依旧拿地积极。万科是最好的例子，上半年万科目标率不足45%，属于名副其实的“差等生”，超30%的短债比也是中规中矩，但其拿地金额却是行业最高的962亿元。碧桂园的情形与万科类似。

反之，那些销售不及预期，尤其短债占比高的房企拿地往往更加谨慎。如上所示，上半年新力控股、雅居乐、中国奥园拿地金额最高的在70亿以下（2020年后两者拿地约230亿）。而三者相似点在于短债占比均高于40%，其中新力控股短债占比45%，中国奥园占比44%。

看起来佳兆业似乎游离在规则之外，高目标完成率，低短债比，拿地81亿（2020年约280亿），不免让人疑惑。一个行业公认的事实是，佳兆业一向是美元债大户，而近年来美元债雪球似乎越滚越大。

进入2021年，佳兆业已发行多笔美元票据。

据不完全统计，今年一季度，佳兆业对外发行了两笔美元优先票据，一者3亿美元，年利率10.88%；一者2亿美元，年利率9.95%。二季度，佳兆业又发行了三笔美元债，一者4月21日发行的额外2023年到期的2亿美元、9.75%的优先票据；二者5月25日发行的3亿美元2026年到期优先票据，年利率高达11.65%。三者6月9日发行的额外2023年到期的2.8亿美元、年利率9.75%优先票据。

进入三季度，佳兆业似乎没有停下的节奏。7月15日，佳兆业发行了2022年7月22日到期的2亿美元票据，年利率8.65%。8月31日，佳兆业再次发行2022年到期的3亿美元、年利率10.5%的优先票据。

数据显示，截至上半年末，佳兆业未偿还美元票据金额超110亿美元，平均票面利率约为10.5%。

另据中报数据，报告期内，佳兆业短期借款约250亿元，长期借款约988亿元，合计约1238亿元。由此计算，佳兆业美元债约占总债务近60%以上，而超10%的利率将给佳兆业带来巨大的财务压力。

尽管当下短债占比较低，但2022年下半年以及2023年到期美元债并不少，这也意味着佳兆业大量的美元债，将在今年下半年以及明年变为短期债务。

从这个意义上来说，短期债务预期高的确也是房企审慎拿地的重要因素。在持续强监管下，这一趋势或越来越强化。