万科 : 新人 新题 新解

作者|王迪

出品|焦点财经

业绩会上，当谈到新业务发展时，万科董事、总裁、首席执行官祝九胜称：当年起步时严重低估了完成转型所需要的时间、可能的挑战、需要建立的能力，太过乐观。面对新赛道，底层逻辑需要重建，仍需要时间找到解题方法。

“即便所有经营性服务业务都成功了，对销售规模和利润贡献恐怕也有限，新业务能贡献的是企业价值及中长期估值。”

严谨、穿透、思危……这是万科一直以来的习惯，万科似乎也一直充当着行业“吹哨人”的角色。不论是2012年的白银时代、2018年“活下去”，还是如今的“房地产管理红利时代”。

当行业激情逐渐褪去，行业利润空间步入下行期，万科的“预言”也一步步得到印证。面对政策调控阵痛，每家企业都在寻找新思路及利润增长点。

值得庆幸的是，万科依旧是那个稳健、利好行业的“带头大哥”形象。一方面，上半年与恒大、蓝光等收并购“绯闻”不断，营收增长、保持绿档 、多赛道转型有所进展。但是，在行业调控大潮之下，即便是万科也无法避免净利润、股价等下跌的趋势。

业绩会上，按照惯例，万科董事会主席郁亮并没有现身，刚刚回归总部的刘肖成为业绩会的新面孔，这是他业绩会上的“首秀”。祝九胜、刘肖居中间位，韩慧华、朱旭分属两侧。祝九胜“控场”，其他三位做补充。面对“长枪短炮”的接连攻势，万科“新老”面孔在此场行业共性叩问中找寻个性答案。

就此次出席的管理层的年龄排位来看，祝九胜69年、朱旭75年、刘肖79 年、韩慧华82年。不难发现，万科管理层的“年轻度”再上新台阶，这与万科近年来所崇尚的“一根筋”的年轻文化不谋而合。

毫无疑问，进行管理层迭代、开辟新赛道是万科面对转型的解题方式。在外部环境高度不确定性的当下，万科需要同时做好“开发业务”与“经营性业务”的平衡。过去，长租、商业、物流、物业等只是一道加分题，如今变成了一道必答题；而面对行业未来发展空间的老问题，需要针对内外部环境变化谋划新篇，给出新的答案。

“新人”、“新题”，万科将如何做出“新解”？

毛利是否触底难判断 未来两年毛利率仍有压力

毫无意外，净利润下滑等待解难题成为媒体、机构所关注的重点。面对“成绩”，祝九胜打趣地称：“现在感觉像是期中考试考完了，成绩不够好面对老师问题很忐忑，但是不忘自己励志成为一个好学生的理想”。

半年报显示，上半年万科实现归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%；房地产开发及相关配套业务结算毛利率为24.9%(扣除税金及附加后为19.6%)。

面对利润“瑕疵”，祝九胜表示，主要有三方面的原因，第一，销售规模的增长有限，增速仅为11.9%；第二，毛利率下降较快，从2017年开始地售比上涨，中期毛利率有所下降；第三，转型业务的效果还没有真正体现出来，从量变到质量的转变需要时间。

“从2018年开始万科强调活下去，行业规则发生变化，思维也会做调整，过渡追求规模的长线思维难以为继，未来会坚持稳字当头。在规模及效益，风险及收益、能力及规模之间不断平衡。”祝九胜称，未来将坚持先能力后规模的原则。

针对毛利会不会触底，祝九胜则回应称，万科是“农民”，不预测“天气”，越短期越预测，整个行业毛利下降是看得见，是否会回升很难判断，可以预测的是行业会回归到平均的回报水平，万科要做的是做好“农民”，种好地。

半年报显示，上半年万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%，归属上市公司股东净利润110.5亿元；实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。上半年，万科开发业务实现合同销售面积2191.7万平方米，合同销售金额3544.3元，同比分别增长5.5%和10.6%。

对于利润率企稳是否有判断，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华称，万科扣税后的整体毛利率18%，因为地售比一直在上升，全年可能也是这样的逻辑，未来还有毛利率的压力，希望努力减少压力对我们的影响。

回应恒大、蓝光等收购传闻 收并购占开发投资额30%

今年，万科成为新一任“买买买”的代表，不论是战略性帮衬泰禾，收购蓝光部分项目，还是近期传出的收购恒大的消息，都从侧面彰显了万科的实力。

针对万科与恒大相关收并购传闻，祝九胜表示，万科和恒大之前就有项目合作，确实有接触，目前没有更多的合作进展。对于和泰禾的合作，祝九胜称，目前已经有小组人员在跟进，如果有好的资源，也在进行对接，给他们一些建议。

对于万科与蓝光及华夏幸福的合作，祝九胜则透露，万科收购了蓝光 3个项目，收购主要基于项目层面的收并购，目前项目正常开发中。对于和华夏幸福的合作，万科则表示，最近一年多，在项目层面的合作和谈判都没有涉及。

“对于房企，我们都有过不同的接触和合作，万科所有的项目如果按个数来计算，大概7成有合作，按金额来计算，大概8成有合作，在管理红利时代，我们需要更多的金融合作方、土地合作方、同行合作方，也需要优秀的总包单位、优秀的供应商，一起共同为我们的终端客户打造好产品和好服务。”祝九胜称。

据刘肖透露，过去三年，万科项目层面收并购占开发业务投资额的40%。半年报显示，土地储备方面，上半年万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米、地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

对于集中供地，刘肖则表示，整个土地市场供应端呈现多元化特征，包括集中拍地、并购、城市更新等。过去三年，万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近40%。城市更新已经城市发展的内在方式。从更的长时间来看，城市发展方向是最终驱动供给侧变化的原因。万科还是需要把能力练好，前瞻性配置这些能力才能抓住机遇。

“首轮和部分城市第二轮（长春等城市）集中供地中，我们都在努力摸索和形成经验，相信政策的出发点是促进行业的健康发展。未来会坚持量入为出，坚持投资纪律。“

针对下半年经营策略，万科管理层表示，未来万科将行稳致远，把握方向，明确整体策略，面对行业、城市、客户的深刻变化，公司正在从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型，每个业务都要巩固提升自身基本盘，在已有赛道（地产、长租公寓、物流服务、物流仓储、商业开发运营）建立竞争优势。

“我们是‘农民’，我们预测不了‘天气’，同样的市场环境下，稳中求进，让自己的‘收成’越来越好。”祝九胜补充道。

谈长租业务发展：令人欣慰 但还不赚钱

在业绩会上，对于长租公寓的发展，祝九胜特别表示令人欣慰。与此同时，他又指出，自己满意不代表股东满意，因为目前还不赚钱。但不管怎样，万科长租公寓响应了“租购并举”，经营性业务民生属性很强，哪怕没赚到钱，解决了社会的需求和痛点，还是非常有价值的。

诚然，中国的独居人口比例一直呈现上升趋势，不论是在供应结构还是在品质方面都有上升空间，万科瞄准这一新赛道。据了解，2008年万科开始探索出租公寓业务，2014年开始大规模布局。

事实上，万科转型经营性业务由来已久。在今年3月的年报中，万科首次披露了部分经营性业务的收入情况，尽管在一些新赛道已实现规模领先和产品口碑，但仍有待进一步“破局”。2020年5月，万科首次发布非开发业务跟投机制，今年6月再次进行修订，拟从跟投人员、跟投资金来源、跟投比例方面对商业、物流、长租等经营性业务跟投机制提出新要求。

众多举措产生了效果。半年报显示，截至6月底，泊寓保持国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。上半年，泊寓实现营业收入13.2亿元，同比增长25.6%，新开业房间6000间。

目前，泊寓已在实践中形成集体建设用地租赁社区、自持用地建设租赁住房、城中村联营改造运营、政府租赁住房代建代管、轻资产的“产品+建造+运营”服务输出等多种业务模式，满足不同类型客户的租赁需要。

此外，上半年，万纬物流积极探索医药等垂直细分领域的物流服务能力，正式进入医药物流行业。为支持新冠疫苗紧急存储任务，万纬物流按照疫苗安全存储最高标准、存储需求最快时间，仅68天完成亦庄国药疫苗定制库及配套库改造，符合国药集团使用需求、药监局GMP认证。

半年报显示，物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，其中，高标库和冷库的收入分别为9.2亿元和4.2亿元。截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中，高标库稳定期出租率已达到94%。

物业服务方面，上半年实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营，超2000个在管项目实现线上运营。

谈新业务发展：商业报表差距大于能力差异

不论是6月的区域“裂变”及人事大调整，还是此前对非开发业务跟投机制打“补丁”，万科决战全面竞争时代的决心十分坚定。

除了在长租、物流、物业等业务进行扩围，万科也在商业领域方面积极布局，公司正在从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型。

今年6月，王海武主动请缨投身印力为经营性业务“破局”。业绩会上，针对万科商业方面发展与龙湖等竞争对手存在差距，祝九胜表示，万科目前在商业方面，报表的差距大于能力的差异，在商业方面也会找到自己的解题方式。

管理层表示，在商业开发与运营方面，万科以印力为主要平台稳健提升布局，聚焦于提升运营能力和服务效率，上半年实现商业项目的营业收入36.29亿，同比增长19%，新开业商业面积30.8万平方米。

截至6月底，万科累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

就商企空间服务板块来看，服务项目累计超过1900个，服务头部互联网科技企业和独角兽企业超50家，其中市值超百亿美元的企业超20家。城市空间服务板块目前业务已覆盖北京、深圳、广州、雄安新区、成都、厦门等21个城市和地区，累计签约项目达到31个。

谈组织架构轮动：该变的肯定会变

就出席此次业绩会的“新人”来看，这是刘肖的业绩会“首秀”。今年6月份回归总部，79年生人的刘肖早年在麦肯锡的工作，加入万科后，曾担任投融资与营销管理部总经理、参与集团战略和投资的规划的战略经验，先后在杭州万科、北京万科及北方区域指挥作战具有实操经验；

此外，相比其他房企高管来说，82年的女将韩慧华则是万科管理层年轻化的另一表现。虽然比刘肖小3岁，但这已经是她第四次出席业绩会。2020年3月升任，曾是万科原CFO孙嘉的下属。

事实上，近年来，万科组织轮动频繁，与之相关联的则是一系列的事人匹配。今年6月，万科在其内部转型发展通气会上宣布，万科将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排。

关于组织重建及其效果，祝九胜则回应称，过去几年万科的经营管理就四个方面：战略检讨、业务梳理、组织重建和事人匹配。这是四大工作重点、工作抓手和管理工具。在不同的发展时期，万科可能会使用的不同的说法、不同的名词，反映的是我们对行业、对环境、对自身认知的迭代。万科是一个战略驱动的长期主义稳健型的公司，该变的得变，该坚守的我们也一定会坚守。

“组织、战略、机制、文化、人”五位一体的变革，不是短期的，我们相信所做的每一步调试，所建的每一项能力，长期来看都将让公司，也让股东，让其它的利益相关方得到回报。世界上许多矛盾的是来自于短期和长期的矛盾。”

三道红线持续保持绿挡 适时回购股票

上半年净负债率20.2%，连续20年低于40%，相对于同行业来说，万科在这一点上走在了其他房企的前列。

针对债务结构，万科董事会秘书朱旭指出，上半年万科的综合融资成本为4.7%。有息负债2697.1亿元 占总资产13.7%；一年以上有息负债占比68.6%，期限结构健康。债务类型主要为债券及银行借款，境外及境内比分别为25.4%、74.6%。

她表示，“三道红线”方面，万科上半年持有货币现金1952.2亿元，扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率69.7%。截至6月底，万科的综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点（bps）,未来万科将继续保持“绿档”。

“万科财务上一直是坚持非常审慎的原则，万科呈现出来的资本化率这几年大概都是在40%到50%的水平，未来也还是会严格地按照这个政策去执行，继续坚持相对来说比较审慎的财务策略。”财务负责人韩慧华则补充道.

除了需要平衡财务之间的安全之外，万科一直饱受股价下跌的困扰。对此，万科董事会秘书朱旭表示，一旦触发回购条件，为维护市场价值万科会进行万科股票回购。关于股价下跌，合伙人及投资者、管理层都是感同身受，管理层也会努力，为股东创造更多的价值。

从展望的角度，行业环境转变给企业提供了更加未知及发展挑战，与此同时，也打开了企业周期增长新的逻辑，只是不确定性仍在叠加。这不仅拷问着企业过往的经营努力，也考验着每个管理层的未来行动力及解题能力，而对于万科而言，新的解题探索仍在继续。