深响·财报⑪ | 三盛控股:林荣滨的底线思维与433投资铁律

这是最好的时代，也是最坏的时代。

今年以来，超过320次的市场调控叠加疫情黑天鹅的常态化存续，行业竞争日趋激烈，截至2021年上半年，全国有超过165家房地产企业发布破产公告。如此大环境之下，三盛控股依旧实现了逆势增长。

8月20日，三盛控股发布2021年半年报，报告显示，截至2021年6月30日，三盛控股实现营业收入51.32亿元，同比增长199%，其中物业销售收入49.66亿元，占比96.8%；净利润同比增长近4倍至6.52亿元，实现了营收及利润的双重大幅增长。

与此同时，今年上半年，三盛控股毛利约为11.06亿元，同比增长60.27%；毛利率整体回归行业正常水平，约为21.6%。

“随着下半年盈利较高项目的交付结算，全年的毛利率将得到优化。”针对毛利率的变动情况，三盛控股财务管理中心总经理牟谦在业绩会上说道。

自去年3月以来，公司已连续发布四次盈喜公告，在风雨飘摇的当下，凸显了其盈利的稳定性。此外，在今年5月的股东周年大会上实现了上市以来的首次分红派息，派息比率达到12.12%。同时，公司授予董事会回购公司不超过发行股票10%的权利。

在上半年业绩大幅增长的情况下，三盛控股财务管理中心总经理牟谦表示：“有信心保持这种增长的趋势”。

截至报告期末，三盛控股预收账款247亿元，较2020年12月31日增长22%；实现合同销售311.62亿元，同比增长约113.9%，超过2021年上半年百强房企平均增速（37.8%）约76.1个百分点。

做“中而美”的企业

“成本低一点，产品好一点，效率高一点。”

“我们坚持做一家中而美的企业，把制造业的基因植入进三盛”，三盛集团董事长林荣滨如在业绩会上是说道。

1988年，三盛集团前身三盛实业成立，2001年，三盛集团正式进军房地产行业，并在八年后开启了全国化战略布局。2017年，三盛控股作为旗下的房地产平台成功敲钟港交所。

2019年，三盛集团跟随闽系入沪的浪潮，在上海设立了新总部，开始实行“福州上海双总部”的战略。同年9月，林荣滨提出“三年双千亿”的目标，即在2021年实现总资产和签约收入千亿。

诚然，彼时房地产行业马太效应逐步凸显，在强者恒强，弱者退出的时局之中，千亿销售目标被称为房企们的“生死线”，不争不行。

迁都上海后，占据长三角经济区域之腹地，叠加自身产业优势，三盛集团资产规模与盈利能力确是一路稳步进阶。三盛控股总资产规模由2018年的191.11亿元增至如今的600.88亿元；营业收入也由2018年的21.12亿元增至51.32亿元。

然而，随着房地产行业步入白银时代，一味依靠加码金融杠杆撬动企业规模的方式，已然无法继续。寻找规模与稳健的平衡点，是摆在每一家房企面前的必修课。

对此，林荣滨在业绩会上表示：“在新的市场环境下，我们也对‘双千亿’目标进行了适当调整，我们不会盲目追求规模，我们坚持有质量的增长、有利润的规模。”

“房地产没有一定规模也是不幸的，但是一个企业如果是没有利润的企业就是耍流氓的企业。我们会坚持做一家中而美的公司，各项的指标比较‘美’，有一定规模长期发展的房地产企业。”

在扩充土储方面，三盛鉴定“4-3-3”多元化拿地策略，即40%勾地，30%收并购，30%招拍挂的投资逻辑。

林荣滨表示，“通过勾地和收并购过来的（土地），折算安全边际更高，利润空间更大。”

今年上半年，三盛控股共拓展4幅新土地，规划建筑面积约为85.1万平方米，按公司股本权益计算占54.5万平方米，平均土地收购成本约3351.2元/平方米，均为勾地所得。

截至报告期末，公司共有56个物业项目，土储占地面积约为360.27万平方米，规划总建筑面积为1062.65万平方米，其中公司股本权益占740.85万平方米。

"成本控制不等于降低品质，我们会把我们制造业的基因发挥的淋漓尽致。"

坚守底线思维

2021年，随着“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理政策的落地，房企融资环境可谓是全线收紧。

财务导向，这将是很长一段时间房企念兹在兹的热词。

就上半年情况来看，三盛控股实现现金短债比1.7倍，现金及现金等价物80.95亿元，账上预售账款246.57亿元，较2020年末增长22%；公司尚未使用的授信额度为63.34亿元，其中包括银行及金融机构的未授信额度25.93亿元。

与此同时，三盛控股的加权平均利率债务成本进一步下降至8.4%，较2020年底下降两个百分点。

值得一提的是，在资本市场紧张情绪弥漫的当下，今年7月三盛控股成功发行一笔1亿规模的美元优先票据，公司融资结构将得到进一步优化，以应对未来的业务拓展所需。

三盛控股现金短债比1.7倍，剔除预收账款的资产负债率78%，净负债率126%，较去年下降了82个百分点。

“三盛控股目前没有任何的商票融资，未来我们还是坚持底线思维，我们未来可能在1-3年内让公司回到“三道红线”的监管之内。”

“其实有时候不要过于去想未来的路在哪，更关键的是把握好自己的节奏，走好眼前的每一步，是我认为做企业的根本”，林荣滨在会上如是说道。