储备银行房价预测 这次他们做对了吗

几天前，储备银行发布了房价将下跌约 5% 的预测。

鉴于储备银行自己承认其预测自 2010 年以来平均下降了 5.2%，因此许多评论员对该公告表示怀疑。

2020 年 5 月，在上一次全国封锁期间，中央银行预测到 2020 年底房价将下跌 9%。相反，房价飙升，全国房价中位数上涨 25.2%(高达 32.7%)。 %)2020 年 7 月至 2021 年 7 月同比。

那么它是怎么弄错的，这次又有什么不同呢?

简而言之，上次的预测与预期大相径庭，主要是因为我们的健康应对和经济复苏非常好，而且就业水平仍然保持活跃(与预测中假设的 9% 失业率相反)。

不幸的是，当时储备银行的行动(取消贷款与价值比率限制)也导致贷款增加并导致房价上涨。

在最新的预测中，储备银行将低人口增长(由于有限的流入移民)和大量建筑许可作为预期市场调整的原因，同时取消了租金收入中的利息税收减免和延长政府的明确测试，以及储备银行引入更严格的贷款价值比限制和新的债务收入限制。

储备银行将房价评估为“不可持续”，并按照预期和要求讨论了房价“调整”，并指出“目前尚不清楚房价调整将如何发生。”储备银行已经制定了可持续房价的工作定义(并且正在开发具有一套指标的框架)，并指出这是一个相对术语而不是数字。

对于投资者而言，风险调整后的回报应与其他长期投资相当。对于租房者和自住业主来说，拥有的成本和收益应该与租房相当。工作定义目前没有考虑房屋所有权和租赁市场之间的关系，或储备银行职权范围之外的因素(例如住宅租赁立法和政策)可能导致租赁成为不太理想的选择。

上个月，我写了一些关于潜在房地产市场崩盘影响的考虑因素。最近，马克斯·拉什布鲁克 (Max Rashbrooke) 进行了一些计算，考察了房价与收入的比率，以及在各种情况下达到 3:1 的比率(越来越难以实现，但仍被广泛接受为衡量负担能力的指标)需要多长时间。

鉴于自当前局势以来房价迅速上涨(尽管有相反的预测)，我认为建立在 Rashbrooke 的模型基础上并查看房价(资产的当前市场价值)到(负债的)价值来确定可能有用“甜蜜点”，买家可能会失去未赚到的资本收益，而不会陷入负资产(房价跌至贷款价值以下)。

我已经列出了一些情景，大致基于拉什布鲁克的情景——高原、逐渐下降(大致符合储备银行的预测)、冲击和崩溃。国际上对房价暴跌没有统一的定义，因此为此我假设房价下跌了 20% 到 40%，持续了 6 个月。如前所述，鉴于对整体金融稳定的威胁，一般而言，崩盘并不是首选的结果。

在本练习中，我假设全国房价中位数为 826,000 美元，购买日期为 2021 年 7 月，初始 LVR 贷款为 80%，贷款期限为 30 年，并且(根据拉什布鲁克的计算)，假设通货膨胀率为 2%与储备银行的目标。每种情景的利率都根据最初的冲击和下降百分比进行了调整，然后在房价收入比达到 3.0 后趋于平稳。