长期的芝加哥人担心热的房地产市场会把他们赶出去

玛丽莎·班德拉做了她应该做的一切。她高中毕业，上了大学，获得了硕士学位，找到了一份高薪的工作，结婚生子。

但她和她的丈夫还没有做一件事：买房。大流行后，这变得越来越困难——至少在她被称为家的社区已经超过 25 年了。

“令人心碎的是，即使是像我这样的人也因为与房屋所有权相关的价格被排除在该地区之外，”班德拉说。“我们的收入可能是该地区家庭平均工资的两倍，我们很想留在这里，但在我们的价格范围内找到房子变得越来越难。”

班德拉在芝加哥西北区贝尔蒙特克雷金 (Belmont Cragin) 长大，该社区与芝加哥的大部分地区一样，房地产市场很火爆。在她喜欢的街区拥有一所房子，她担心，这将成为一个遥远的梦想。

根据Realtor.com 的数据，6 月份，Belmont Cragin 的房屋标价中值为 360,000 美元，比 2020 年 6 月上涨了 19%。但该街区的中位售价甚至更高：375,000 美元，这表明人们愿意多付钱买他们想要的房子。

为了不超出家庭预算，班德拉说她希望花大约 25 万美元买一套房子。他们可以管理 300,000 美元——但会很紧张。

“当我开车经过时，我一直在留意房屋的情况，我看到这些经过修复的精美洋房——别误会，它们很漂亮——但它们在市场上的售价接近 50 万美元美元，”班德拉说。“我不明白他们为谁建造这些房子，他们怎么能负担得起这个社区的这种价格标签。”

根据人口普查数据，Belmont Cragin 的拉丁裔人口占总人口的 80% 以上，家庭年收入中位数约为 51,689 美元，低于全市的中位数 58,247 美元。

班德拉担心她几十年来一直称之为家的社区有可能变得高档化，就像附近的洛根广场一样。她指出库克县健康中心在 5501 W. Fullerton Ave.耗资 1200 万美元的新开发项目，以及芝加哥消防局在汉森公园计划耗资 9000 万美元的培训设施。

“我很高兴这些发展来到这里。我的意思是，上帝知道我们需要它。但我只是想知道这将如何影响像我这样的人，”班德拉说。“我们可以留在这里吗?我希望如此，但我不确定了。”

班德拉甚至不确定她的家人能否留在芝加哥。

德保罗大学住房研究所执行主任杰夫史密斯说，自大流行开始以来，像贝尔蒙特克雷金这样的社区并不是唯一一个看到房价上涨的社区。

他说，人们一直在涌入房地产市场，以利用创纪录的低利率，但供不应求。出售的房屋越来越少，正在建造的新房屋甚至更少。

在芝加哥，新建筑自 2016 年以来稳步下降，在大流行期间下降幅度更大。

根据城市数据，2020 年，该市批准的新建筑许可证比 2019 年减少了近 30%。与 2018 年相比，2020 年的新许可证下降了约 37%。

没有改变的是，新建筑继续主要集中在北区和西北区社区。

“更多时候，这些建筑发生在人口稠密和更富裕的社区——这不像是在空地上建造新房，”史密斯说。“芝加哥的新建筑通常是去转换工作，将传统的两套公寓变成单户住宅。”

史密斯说，将两套公寓改造成单户住宅也消除了出租单元，从而推高了该地区公寓的成本。这可能会使一些长期居住的居民负担不起一个社区，从而将他们赶出去。

史密斯说，类似的趋势可能会发生在尚未受到高档化影响的街区的独户住宅成本上升。已经在经济阶梯上一路攀升并有能力拥有房屋的家庭可能无法在自己的社区购买房屋。

史密斯说，随着芝加哥地区的库存减少，他预计人们可能会开始将目光投向他们首选的社区之外。例如，试图在洛根广场购买的更富裕的人可能会因反复的竞购战而气馁，他们可能会去附近的赫莫萨、埃文代尔，甚至班德拉居住的贝尔蒙特克雷金。

这些买家可以提供比要价更高的价格，让社区的典型买家不走运。

住房研究所还监测住房负担能力。其库克县房价指数衡量的是单户住宅的季度价格。

该报告将邻近社区和郊区分为 33 个子市场类别，以了解价格如何波动。4 月发布的最新报告将 2020 年第四季度与 2019 年同期进行了比较。发现年度价格涨幅最大的是南部和西部。

尽管该市拥有大部分新建筑许可证，但北区的年度单户住宅价格要么持平，要么甚至有所下降。

根据该指数，该时间段内单户住宅销售价格涨幅最大的地区是 Englewood/Greater Grand Crossing (23.7%)、Humboldt Park/Garfield Park (20.1%) 和 Auburn Gresham/Chatham 等子市场(17.3%)。

唯一出现价格同比下降的市场是价值更高、更稳定的市场。其中包括湖景/林肯公园 (-5.2%)、林肯广场/北中心 (-1.7%) 和西镇/近西区 (-0.8%)。

“有趣的是，全年销售价格略有下降的地区也往往是新建筑最多的地区，”史密斯说。

解决这个问题的一种方法是在需要的社区开发负担得起的房屋和出租单位。事实上，芝加哥的一些社区基本上没有受到开发的影响，有大片空地。那里的经济适用房可以帮助这些社区的人们积累财富。

但这是一种平衡行为，史密斯说。

“你在急速发展中遇到的问题是高档化，”史密斯说。“必须齐心协力，确保发展是社区想要的，而且每个人的负担能力仍然是其核心。”

住房研究所尚未发布其 2021 年第一季度的报告，但全国房地产经纪人协会已经发布，并且显示销售价格继续上涨。

单户住宅的中位售价以每年 16.2% 的速度上涨，创下 1989 年以来的历史新高。 据统计，美国 2021 年第一季度的中位售价为 319,000 美元，而 2020 年第一季度为近 275,000 美元。全国房地产经纪人协会。

这种增长速度反映在芝加哥地铁，那里的单户住宅价格中位数从 2020 年第一季度末的近 262,000 美元上涨到今年同期的近 304,000 美元。

芝加哥及周边郊区的房地产经纪人塞缪尔·埃尔南德斯 (Samuel Hernandez)表示，贝尔蒙特克雷金 (Belmont Cragin) 的市场在过去几年蓬勃发展，但与许多社区一样，现在竞争尤其激烈。

“规模较小的市场是异常艰难的市场，”埃尔南德斯说。“通常很容易关闭超过 450,000 美元的房子，但低于 225,000 美元的房子就很难了。”

Hernandez 说，在大流行之前，买家将能够查看几处房屋并在购买之前花时间，权衡每处房产的利弊。现在，他们看一两个房子，然后必须一边走一边出价。

埃尔南德斯说：“低端买家肯定会感到疲倦，因为并不是每个人都愿意出价超过要价 10,000 美元甚至 20,000 美元。”“这不是每个人的市场，但我只是告诉人们要有耐心，我们可以为他们找到一个对他们有意义的家。”

埃尔南德斯表示，买家也意识到，再也不可能找到价格低于 25 万美元且“可入住”的西北区房屋了。也许在南边，他说——即便如此，它也可能需要一些工作。

但班德拉只知道西北区，而那些不断上涨的价格引出了一个问题：几十年前，当她的父母第一次在贝尔蒙特克雷金买房时，他们是怎么做到的?

与她的父母相比，她和她的丈夫的薪水都很高，但在同一个街区拥有一套房子的想法正在逐渐消失。

班德拉说：“我们的目标是留在这里，因为这是我们所知道的一切，也是我们全家所在的地方。”“但我不会说谎，这可能不再可能了。我们开始关注附近的一些郊区，因为在这里拥有房子似乎是一个障碍。”