房价不可能永远直线上升但这可能不是泡沫

房价以历史上最快的速度攀升，甚至超过了大衰退前几天的繁荣。竞标战已经司空见惯，许多人被迫支付所有现金，有些出价超过了要价 100 万美元。

这一切都引发了人们的担忧，即美国正处于另一场房地产泡沫之中，泡沫将以可怕的崩盘告终。行业高管和经济学家一致认为，房价的这种爆炸式增长是不可持续的，因为房价不可能永远同比上涨 20%。

然而，今天的房地产市场与破坏经济的 2000 年代中期泡沫大不相同。

与那时不同的是，目前房屋严重短缺，房屋建筑商对增加新供应非常谨慎。

另一个关键区别在于，银行、购房者和监管机构似乎已经从过度借贷的陷阱中吸取了惨痛的教训。

Jefferies 首席经济学家 Aneta Markowska 表示：“在某些方面，这是一个比大衰退之前更热的房地产市场。”“但这变成泡沫的风险要低得多。”

美国银行的经济学家承认，中短期内某些市场的房价可能会走低。

不过，该银行在最近的一份报告中告诉客户，这次“不太可能硬着陆”。

“我们有住房短缺”

当然，美国银行承认“泡沫很难实时识别”。它们只有在事后才变得明显。这就是使它们产生气泡的原因。

尽管如此，今天的供应情况与 15 年前的建筑过剩相反：当时，存在严重的过度建设问题。在高峰时期，每年大约建造 200 万套房屋，而今天只有 160 万套。

“最终，我们以供应过剩告终。这就是导致市场崩盘的原因，”马科斯卡说。

截至 6 月底，仅有 125 万套现房待售。这比一年前下降了近 19%。按照目前的速度，它相当于仅 2.6 个月的供应量，不到被视为平衡市场的 6 个月的一半。

“我们的住房短缺。在短缺的情况下，价格不会下降，”全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云说。

根据标准普尔 CoreLogic Case-Shiller Indices 周二公布的数据，5 月份房价飙升 16.6%，高于 4 月份 14.8% 的涨幅。

最新数据标志着自该集团 30 多年前开始跟踪该指标以来，房价年度涨幅最大。报告称，凤凰城的房价上涨了 25.9%，圣地亚哥上涨了 24.7%，西雅图上涨了 23.4%。

与此同时，据NAR 称，6 月份现房价格继续上涨。上个月现有房屋的中位数价格达到创纪录的 363,300 美元，比前 12 个月上涨了 23%。

防止繁荣-萧条情景

好消息是，由于这些令人兴奋的价格上涨，有迹象表明房地产市场正在自我修正。

根据周一公布的数据，6 月新屋销售意外下降至 2020 年 4 月以来的最低水平，这是连续第三个月下降。成屋销售连续四个月下降，然后在 6 月份小幅上升。

“一些买家只是被定价过高，”云说。

一些潜在的购房者并没有支付他们认为不合理的价格，而是决定观望并租房。

“这可能是因祸得福，”Jefferies 的 Markowska 表示，并指出随着库存增加，房价可能会降温。“它延长了住房周期并防止了繁荣-萧条的动态。”

忍者贷款过时了

今天和 2000 年代中期之间的另一个重要区别是，借贷还没有失控，至少现在还没有。

摩根大通(JPM)e 首席执行官杰米·戴蒙 (Jamie Dimon)在 5 月下旬的听证会上告​​诉立法者，尽管“房价存在一点泡沫”，但今天的贷款形势要强得多。

戴蒙说：“与 08 年和 09 年不同，当时有巨大的杠杆作用和糟糕的抵押贷款承销，但没有太多的杠杆作用和更好的抵押贷款承销。”

在上一次繁荣期间，由于一些收入微薄或没有收入的人能够获得抵押贷款，人为地推高了住房需求。次贷危机后，联邦政府严厉打击了所谓的忍者贷款(无收入、无工作、无资产)。

PNC 首席经济学家 Gus Faucher 在谈到整个行业时说：“这一次，贷方的责任要大得多。”“我们还没有看到无文件和无首付贷款的回归。这将有助于防止崩溃。”

甩卖的风险较低

随着美联储从 2004 年开始提高利率，许多拥有可调整利率抵押贷款 (ARM) 的房主因借贷成本上升而受到伤害。

美联储今天加息可能会使潜在买家的抵押贷款变得更加昂贵，从而减缓房地产市场。但很少有借款人会被迫为现有的抵押贷款支付更多费用。据美国银行称，这是因为只有 2% 的未偿证券化抵押贷款属于可调利率抵押贷款。这比 2006 年的 21% 大幅下降。

如今，房主资产负债表也处于强得多的位置。

根据美联储的数据，抵押债务占可支配收入的百分比在 2007 年底达到了 7.2% 以上的峰值。2021 年初，这一备受关注的杠杆指标仅为 3.45%。

这一点至关重要，因为过度杠杆是导致 2000 年代中期房地产泡沫破裂失控的原因。

“杠杆率降低意味着家庭资产负债表更有能力应对房价下跌，”美国银行经济学家写道。“因此，我们不太可能看到一波违约潮，导致甩卖。”