二手房市场调控需综合发力

来源：中华工商时报 2021-07-26 10:40:16

二手房目前已经成为一线城市和部分二线房地产交易总量中的主流，二手房的交易价格对于楼市走势与市场预期的影响不言而喻，因此将二手房纳入管控范围是房地产行业调控的必要之举。目前不少城市已经将二手房运行价格纳入监管范围，并推出了形式各异的二手房价格管控措施，比如二手房价格挂牌前的价格检测、二手房成交参考价格管理等等。加强二手房价格管控已成部分房地产热点城市的大趋势，尤其在一些新房与二手房市场价格倒挂的城市更是如此。

就市场特征而言，二手房价格的定价机制比新房市场更加市场化，反映了真实的市场供求关系与市场运行情况，因此对二手房交易的价格干预与管控，对于改变市场运行状态与市场预期将能起到立竿见影的直接效果，对于强化整个房地产市场的行业调控而言将会发挥十分积极的作用。

此前的楼市调控主要是针对新房市场的价格管控，二手房主要是采用信贷手段等间接措施。这次对二手房交易价格的管控与此前的实施方式、目标对象的本质区别，在于新的管控措施也像对新房市场一样提出了二手房成交参考价格，并依据参考价格采取行政管控的方式来禁止和限制价格偏离度较大的房源挂牌和交易。这一点和新房市场的备案价管控方式差不多，是直接的行政管控，而且部分城市对二手房纳入管控的区域与参考价格也进行了划定与公布，同样也类似于新房市场直接的价格管控措施。

在“房住不炒”这一总方针下，通过把二手房交易价格纳入管控范围来防止楼市的大起大落可能对国民经济运行造成的不利影响以及对行业自身发展的风险无疑是十分正确的，但是市场运行有其自身规律，依靠强力管控可能只会暂时影响市场运行的短期表现而很难解决市场供需失衡这一根本性问题。因为价格本身只是供需关系的反应，而供需关系受到各种市场因素、政策因素、市场心理、消费文化与群体价值观共同作用的影响，仅仅管控价格而不从改变供求关系入手，只能造成价格失真引发新的供需关系紊乱与资源配置错位的恶性循环，以及因为行政干预所带来的权力寻租与腐败问题。

价格管控的难点，在于行政性的价格管控实际上只能暂时影响市场预期和加大交易难度，但是无法改变长期的和真实的市场供求关系，而且行政管控只体现在行政手段可以监测与监管的范围内，过于强烈的行政管控必然会导致市场运行脱离监控与监管体系，形成监管外交易并引发监管脱轨与失效。新房市场的备案价管控制度，就迫使在供求关系严重失衡的城市开发商们纷纷将新房实际成交价分为房价、装修费、代理佣金等多个部分进行交易而仅仅将所谓的合同交易房价按照要求进行备案，在事实上造成了新房价格监管的脱轨与监测价格信息的严重失真。这些城市新房市场与二手房市场价格倒挂的现象，实际上就是新房市场监测价格失真问题的反应，而非真正出现了新房与二手房真实的市场交易价格的倒挂。

二手房交易价格强化行政监管的效果会同新房市场一样，如果不从改变二手房的市场供求关系和市场预期着手，而是以直接的价格行政监管来强力管控二手房交易价格，将同样会导致真实的市场交易脱离监管以及监管信息失真问题，导致二手房交易监测价格与实际成交价格的背离现象，让新房交易备案价管控制度下催生的监测价格背离真实的市场价格而被称为新房与二手房价格倒挂的现象在二手房市场重演。

因此，未来要真正做好二手房交易的市场调控，还要在强化二手房直接的行政性价格管控的同时，要逐步让监管中立化以能够监测和反应真实的市场运行情况，同时要在改变市场供求、市场预期的土地供应、建设规划政策以及人口政策、货币与信贷政策乃至产业政策方面着手来进行综合发力。