土地已经被纳入城市规划区,应该如何补偿?

“几年前，村里张贴公告说是要征收土地，但是几年过去了一直没有进行补偿安置，后村委会说今年会补偿安置，但我们这个片区早已纳入到城市规划区，补偿标准仍然是按照几年前的标准进行，请问律师，这合理吗？”

近几年，随着公路、铁路以及新基建项目的不断增多，国家对土地的需求是越来越大，不少农村房屋和土地被纳入到了征收的范围。但是有一些项目因各种原因，一直未真正地展开征收工作，直至几年后才开始实施补偿安置，那么此时应该对被征收人如何补偿呢？

土地征收的补偿标准

一般情况下，征收方应当要根据《土地管理法》第四十八条“征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。土地征收应当要依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅费、地上附着物和青苗补偿费，并安排被征地农民社会保障费用”之规定，对被征收人依法及时地进行补偿。

涉及到农村村民住宅的，还必须要按照“先补偿、后搬迁、居住条件有改善”的原则，尊重村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房和货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并且要对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

被征收人选择安置房的，征收方提供给被征收人的安置房必须要根据实际合法房屋的面积差不多，也就说是要按照1：1的比例来进行置换。被征收人选择货币补偿的，一般需要结合实际的情况以及当地的相关规定来确定的。

纳入到城市规划区的应参照征补条例进行补偿

可实践中，却常有几年后才对被征收人进行补偿安置的情况。对于几年后才正式实施征收且对被征收人补偿安置的，若该房屋所占用的集体土地早已被纳入到城市规划区，且房价也已上涨，那么此时，如果还按照几年前的农村集体土地性质进行补偿，那么则是不合理的，被征收人可以依法向法院提起诉讼，请求参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿。

征收农村集体土地时补偿安置的房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。房屋所在地纳入城市规划区，周边国有土地上房屋的市场价格可以作为参考依据之一。

行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照城市房屋征收补偿的有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。

实践中，有些农村集体土地虽然已经被批准征收，但是因各种原因，相关部门对农村集体土地上的房屋没有依法进行补偿安置，该房屋仍然由被征收人继续使用。几年后，相关部门补偿安置时，房屋所在的地方已经纳入城市规划区，周围的房屋价值也已经城市化，如果仍然按照集体土地上附着物的标准补偿，则难以解决农民的居住问题。

虽然因为土地性质不同，征收集体土地上房屋时不能直接适用于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但由于房屋所在的土地已经城市化，所以，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿，不过需要扣除已经取得的土地补偿费。因为，国有土地上房屋征收补偿中已经包含了地价，如果征收农民集体土地时已经对土地进行了补偿，那么按照国有土地上房屋征收补偿标准对被征收人补偿时，就需要扣除已经取得的土地补偿费。

法律法规

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中的规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

总之，凯诺律师需要提醒大家的是，不论是国有土地征收还是集体土地征收，都需要给予被征收人合理、公平的补偿，都需要保障被征收人原有的生活水平不降低。而如果征收方未及时进行补偿安置，且在这期间房地产市场价格波动又比较大，那么被征收人可及时地搜集相关的证据，向法院提起诉讼，争取合理的拆迁补偿，千万不要一味地拖延或是采取过激的行为，这样只会对自己造成重大的损失。