住房租赁市场迎来改善型时代 多措并举推动市场健康有序发展

受益于综合国力的显著增强和“优先发展教育事业”的规划，我国高校毕业生人数逐年攀升。数据显示，2021年高校毕业生总规模再创新高，预计达909万人，较10年前增加795万人。

对于刚走出象牙塔的学子们来说，不论是选择返回家乡还是奔赴一线城市奋斗，寻找合适的房源，觅得一处安居之所，都是开启人生新征程的第一步。与此同时，我国人口结构正在发生重大的变化，人口流动、家庭结构的新特点又对住房租赁市场的影响逐步加大加深。为满足新型需求，促进供应主体更加多元，相关部门实施一系列有效的监管举措，以加快培育和发展住房租赁市场，推动经营服务日趋规范。

青睐“小而美”

租赁需求多样化

最近，不少高校纷纷举办毕业典礼。接下来毕业生们就要离开校园，寻找一处安居之处便成为首先需要解决的问题。

“面积不用太大、设施齐全且最好配备电梯、装修还得能看得过去、必须保证较好的休息质量……”95后毕业生晨阳几乎每天都辗转各大平台浏览各种房源，只希望租到一间符合自己需求的房子。随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及租赁消费升级，在晨阳等Z世代的观念里，租赁住房的需求从过去临时过渡转向品质升级，居住品质意识更加明显。

“目前房屋租赁市场普遍升温，成交量比往常增长50%以上”房产中介李佳告诉记者，上周她接待了十几位来租房的学生，发现年轻人的租房观念正在发生改变。其中，40—60平米 “小而美”的精装房是最受青睐的房源，只要符合市场价格，差不多一周左右就都可以完成交易，初入社会的经济压力，似乎并不足以让当代年轻人降低对品质生活的追求。相比之下，大户型和老旧小区则较为受冷，除非降低租金，或者位置十分优越。

有多位受访者表示，舒适性和便利性是年轻人租房的着重关注点，如交通生活是否便利、能否拎包入住、公共空间设计的丰富与否等，都逐渐成为影响决策的重要指标。行业分析师李姝钰指出，这种观念转变的背后，是人口流动、家庭结构等新特点对住房形成的新格局。

第七次全国人口普查结果显示，我国市辖区内流动人口为37582万人，与2010年相比，增长69.73%。流动人口是当前住房租赁市场主要需求群体，李姝钰认为，过去往往是一个大家庭居住在一起，但经历家庭结构小型化之后，人们拥有了更多的居住自由。因此，毕业生在选择就业城市时，看好城市发展、优质的工作机会、环境宜居、生活舒适成为优先考量范围。年轻人不再满足简单的一生一居，反而更偏向于自由地决定择城而居、择优而居，进而带动中小户型住房需求数量的增多。

破局结构性失衡

供应主体日渐壮大

“房子虽然是租的，生活却是自己的”，对于很多年轻人来说，能够稳定长租是最理想的状态。随着我国不断发展、逐步完善的住房租赁市场，各种房源中介相继涌现，视频、VR带看等新兴方式，也让找房难度日趋降低。但现实中，广大租客面临的租住痛点仍然不少，“房源虚假”、“房东失责”、“房租无故上涨”位列租房困扰前三位。

因此，干净简约、配套齐全，又有“大品牌”背书的长租公寓一度成为不少年轻人在昂贵高档小区和城中村“老破小”之间的折中佳选。然而，当长租公寓企业为抢占市场，染指“高收低租”、“长收短付”、“租金贷”等金融模式后，被其暗藏的问题频频烧身。根据机构数据，去年疫情的冲击下，有超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂，暴露出我国租赁企业自身经营缺陷的硬伤，在行业发展的现阶段，租赁企业亟需重新审视商业模式。

李姝钰指出，目前我国租赁住房供给存在明显不足，供需结构错配凸显，小户型、低租金房源数量少，大户型供给多、需求弱。而租赁关系不稳定，租户合法权利得不到保护，也是备受诟病的问题之一。

在此背景下，为满足流动人口的住房需求，今年以来，相关主管部门实施一系列举措，在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力，旨在加快培育和发展住房租赁市场。

4月13日，发改委公布《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，明确要有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。同时，要求城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，并再次强调租购同权。

在“零门槛落户”、“租购同权”成为热门话题的同时，土地供给也在进行着前所未有的变革。6月18日，国务院常务会议再次聚焦保障城镇化进程中进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，并提出三项具体举措。从增加保障性租赁住房供给；允许更多类型的土地、房屋改建为保障性租赁住房；降低住房租赁企业税负等方面发力，进而缓解住房困难，推动保障性租赁住房的长远发展。

“住房租赁已成为解决大城市住房突出问题的重要着力点。” 华中经济与社会发展研究院王筠表示，实行购租并举的权利保证和发展保障性租赁住房的措施相得益彰，增加机构参与的住房租赁相关税收的优惠幅度，多渠道保证供给，是达成“居者有其屋”重要途径之一。

规范住房租赁市场

支持政策不断完善

为提升租房领域的品质服务，解决当前租房痛点问题，相关部门一面抓紧市场引导不放松，另一面也在逐步完善相关法律体系。今年4月，住房和城乡建设部等6部门曾发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》。

《意见》围绕“租金”等多个环节给出了多项具体措施，通过加强租赁资金监管力度、向所在城市住房和城乡建设部门备案公示、强调禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷等诸多环节，对房租赁企业进行精细化全程化监管，从而保障市场参与各方的合法权益。

对此，王筠分析认为，《意见》要求租赁企业务必将租金纳入监管账户，意在重点整顿长租公寓、房产中介以及一些自然人性质的“二房东”。从人员和资金两方面入手加强租赁市场监管，既堵住了资金漏洞，也可以从基础条件上挤压各类违法房屋租赁行为的活动空间。

李姝钰同样表示，各项政策的密集出台，反映出国家非常重视住房租赁行业。对于年轻人来说，刚参加工作收入不高，租房居住可能会持续很长一段时间，让他们“挺直腰杆”租得安心，就业的道路就会走得更加顺畅。

对于租赁市场而言，在增加租赁住房供给的政策支持下，未来一线城市“商改租”、“工改租”或将带来超千亿投资规模，带动我国房地产业格局发生深刻变革。李姝钰指出，未来房地产企业从生产属性或向服务属性转变，居住服务成为房地产业增加值最重要的贡献因素，相信在政策的大力支持下，一批规模化、集约化、专业化住房租赁企业将快速形成，为市场提供个性化产品，更好满足不同消费者的租住需求。

来源：中国产经新闻