商业地产市场表现超预期

根据高力国际 (Colliers) 最近的一份研究报告，在新西兰全国封锁结束一年后，商业办公、零售和工业市场的表现强于预期。

该报告指出，然而，封锁对本地和国际商业地产部门的影响因市场部门而异。

Colliers 研究主管 Chris Dibble 指出，由于政府和储备银行前所未有的刺激措施，房地产行业的需求得到了积极响应。

“经济前景普遍乐观，利率持续低迷，人们越来越相信当前局势造成的最严重破坏已经过去，这意味着近几个月来租户和投资者情绪有所改善。

“但各行各业的需求各不相同，尤其是在工业部门方面表现出色。

“面对当前局势，工业部门已证明具有弹性，空置率一直处于低水平就很好地说明了这一点。奥克兰的工业空置率仅为 2.2%，而惠灵顿的工业空置率仅略高于 2.4%。

Dibble 说：“工业部门的租户需求得到了许多租户部门增长的强劲支撑，尤其是仓储、物流和建筑。”

研究结果还显示，投资者对有限数量资产的竞争加剧导致收益率进一步压缩，进而导致资本价值和总回报增加。

“奥克兰市场上的主要工业资产目前的交易收益率在 3.8% 至 4.5% 之间。在惠灵顿，收益率也有所下降，优质物业的收益率在 4.25% 至 6% 之间，”Dibble 说。

在讨论零售业趋势时，高力研究副总监 Ian Little 指出大型零售业也受到青睐。

“与工业部门一样，大型零售场所吸引了大量投资者的兴趣，因为它们具有许多强大的防御性基本面。

“在全国封锁后消费者支出激增的支撑下，租户需求一直强劲。这反映在奥克兰仅 1% 的空置率上。

“与工业部门一样，竞争加剧导致收益率压缩，迫使资本价值上涨。Little 表示，优质资产在多个地点的收益率通常在 4% 到 5% 之间，而优质资产的销售初始收益率低于 4%。

但并非所有零售行业都具有相同的积极性。

“虽然大型零售物业的租户和投资者需求继续保持高水平，但零售市场的其他子行业面临更具挑战性的环境，”利特尔说。

“ 当前局势带来了零售业的脆弱性，加速了一些零售商面临低消费支出和不断变化的购物习惯以及在线零售商日益增加的竞争压力的必然性。

“带状零售业的空置率增幅最大。整个奥克兰的空置率从一年前的 5.3% 上升到 2020 年的 8.5%，其中郊区市场是主要贡献者，空置率为 8.9%。在惠灵顿，这一数字在 2020 年期间从 3.8% 增加到 7.8%。

“因此，除大幅面行业外，零售资产的收益率在去年有所下降。这种重新定价导致一些有经验的投资者对随着经济反弹而能够在长期内繁荣发展的资产的兴趣增加。

该报告还对奥克兰办公部门的状况进行了审查，其中明显出现了质量趋势。

Little 说：“CBD 和大都市写字楼市场的空置率已从过去 18 个月的历史低位回升，这反映了新供应的增加、当前局势 的经济影响和工作习惯的变化。

“这为租户提供了比多年来更多的职业选择，其中许多位于优质建筑和位置。

“在奥克兰中央商务区，需求已经向北迁移到中央商务区核心区和滨水区，加速了几十年来明显的趋势。

“在奥克兰边缘写字楼市场，Newmarket、Parnell 和 Ponsonby 的优质地段吸引了最大比例的租户询价。

“意识到正在发挥作用的动态，投资者正在相应地制定他们的投资策略，”利特尔说。

在惠灵顿，由政府占领支撑的写字楼市场正在经历不同的趋势。

Dibble 说：“惠灵顿大约 35% 的政府办公空间和积极的私营部门支持了惠灵顿的市场状况。

“尽管惠灵顿中央商务区办公室的整体空置率在 2020 年 12 月上升至 6.9%，但 2020 年 6 月的变动有限，仅上升 45 个基点，仍远低于 9.2% 的 20 年平均水平。

“高端市场的条件仍然特别紧张，空置率仅为 1%。这有力地激励了 Precinct Properties、Newcrest 和 Willis Bond 推进重大计划的持续发展。

“Stride 于 2020 年底以 4.5% 的收益率购买了 20 Customhouse Quay，清楚地说明了对位于惠灵顿的优质资产的投资需求。

“此次出售重新评估了惠灵顿中央商务区写字楼部门的主要收益率，这将对全国其他优质资产产生巨大的流动效应。”