法律能为老旧小区改造帮啥忙

张燕玲

老旧小区改造是一项惠民工程。在对小区基础设施的改造升级过程中，可能面临多元利益主体的不同诉求调和，甚至出现一些纠纷，如加装电梯受阻、施工楼房漏水引发财产损害等，遇到这些难题该如何处理呢？

提问1

改造后的房屋漏水该找谁？

甲建设公司承包了某小区的综合整治项目，负责对楼体外墙保温、层面防水、公共区域装饰及电气、给排水、暖气管道等进行改造。两年后，家住顶层的业主李某诉至法院，认为物业公司疏于管理和修缮，造成自家房屋多次漏水。同时，甲建设公司在综合整治改造施工期间，未能采取防护措施，致使其屋顶漏水，并导致家庭财产损失，要求两家公司赔偿财产损失10万元，并对房屋进行修缮。

法官释义

老旧小区改造过程中，因施工楼房漏水引发的财产损害赔偿纠纷时有发生。

民法典第1165条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

从上述案件来看，李某申请对房屋漏水、裂缝产生原因进行鉴定，鉴定机构出具的意见认为，涉案楼房防水层存在缺陷（改造前）是造成顶板渗漏的主要原因，而且李某家房屋上方设备层内的管道曾存在跑冒滴漏情况，亦会加剧屋顶渗漏水的程度。此外，涉案房屋墙体开裂处于不同材料基体的交接处，抹灰层外侧虽有防裂纤维网格布，但该部位的防裂加强措施不足是造成墙体开裂的原因。

法院经审理认为，物业公司疏于管理、维护，导致李某的房屋多次漏水，应当就此予以赔偿。但由于涉案房屋在改造前就存在多次漏水的情况，现有证据无法证明甲建设公司的施工不规范导致房屋漏水，因此法院最终判决物业公司赔偿李某财产损失5000元。

法官提醒

在此类纠纷中，首先，居民要正确区分物业管理合同责任与施工侵权责任。

日常生活中，服务小区的主体是物业服务企业，该企业由业主选聘，业主与其签订物业服务合同，物业服务企业按照合同约定，负责对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，物业服务企业与业主之间形成合同关系。如果物业服务不到位，与业主发生纠纷，应属于物业服务合同纠纷。对于小区的一些专业性维修、改造，一般并非由物业服务企业开展，而是由专业的第三方进行。如果第三方在施工过程中，造成了业主财产损失或人身损害，那么第三方与受损害业主构成侵权纠纷。因此，在遇到此类纠纷时，业主应当正确区分责任主体，区分纠纷性质，更好地维护自身权益。

其次，房屋漏水原因复杂，专业鉴定意见很重要。实践中，造成房屋漏水的原因有很多，或许是房子本身的质量问题，也有可能是第三方外力的侵害，还可能是业主自身原因造成的。因为涉及专业知识，一般需要第三方鉴定机构参与其中。通常，法院会对漏水原因、漏水损失、漏水修复方案等进行鉴定或评估，而部分当事人因为怕麻烦或者费用较高，往往不申请或者申请鉴定后撤回。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第31条规定，当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。因此，为了更好维护自身权益，业主可以综合自身涉诉纠纷情况决定是否申请鉴定。值得一提的是，司法实践中，鉴定费由申请人预交，但最终往往是由败诉方承担，或者根据诉讼请求的支持情况由双方分担。

最后，小区公共区域被侵害，业主个人起诉主体不适格。民法典第274条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。那么，如果涉及小区内公共区域受损，谁有资格来起诉呢？根据上述规定可以看出，损害业主公共权益的行为，应由业主委员会或全体业主作为原告提起诉讼，单个业主起诉主体并不适格，往往不会得到法院的支持。

提问2

施工区未警示造成损害纠纷如何处理？

范某上班途中经过某小区，因步道砖塌陷导致其崴脚，经医院诊断为踝关节扭伤、韧带损伤。该小区属于老旧小区改造项目，由乙建筑公司承建。范某认为，建筑公司作为施工方，在改造小区下水管道后回填不足，致使砖道塌陷且未及时修复或未设置路障提示，导致自己受伤。物业管理公司对小区路面等公共设施也负有排除安全隐患等管理义务，因此起诉乙建筑公司、物业公司赔偿医疗费、误工费等近3万元。

法官释义

民法典第1258条规定，在公共场所或者道路上挖掘、修缮安装地下设施等造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任。

经法院审理查明，乙建筑公司实施更换小区路面工程，致使路面不平整，且未设置明显标志和采取安全措施避免造成他人损害，因此建筑公司应承担相应的侵权责任。物业公司在事发前在小区亭岗张贴了提示，且并非施工方，因此物业公司不承担连带赔偿责任。最终，法院判决建筑公司赔偿范某医疗费、误工费、营养费等。

法官提醒

一般情况下，老旧小区人员较为密集，在改造过程中经常会有挖坑施工、建筑材料堆放等情形，如果未按照要求警示行人或者车辆，往往会造成人身或财产损害。

根据法律规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。在公共场所或者道路上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担侵权责任。加害人认为自己无过错的，应举证证明；加害人没有证据或者所举证据不足以证明自己没有过错的，应承担民事责任。上述案件即是如此。

当然，行人也要尽到合理注意义务，在明知事发路段为施工路段时应减速慢行，如未尽到合理的注意义务，应减轻施工人员的部分赔偿责任。具体涉及责任比例分配的问题，由法院根据案件事实查明情况作出认定。

老旧小区改造惠及百姓，第三方在承包项目时应当提升质量意识，防止因质量不合格引发的纠纷。常见的施工质量问题如下，一是承包人管理不善，施工人员缺乏培训或未取得相应的资格证书等，技术不合格，造成施工质量不合格；二是承包人擅自修改图纸或者未按照技术规范施工造成的工程质量问题；三是承包人使用不合格的建筑材料、构配件和设备造成工程质量问题。

承包方施工完成后，在工程的合理使用寿命内，基础工程和主体结构的质量出现问题，比如屋顶、墙面渗漏或开裂等，均应归入承包方应承担的质量责任。根据法律规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。

施工方还要注意员工安全。老旧小区建筑本身年久失修，很多楼体设备存在安全隐患，加之施工活动技术复杂，极易导致一些建筑工人受到人身伤害，因此施工方更应提高安全防范意识，注意施工人员的施工规范和安全，避免造成人员受伤，引发工伤、工亡赔偿法律纠纷。

施工单位应强化建筑施工人员的安全生产意识，操作和施工作业规范意识，定期组织他们进行安全生产和施工流程培训，从根本上减少施工人员发生人身伤害的可能性。

此外，有些施工单位在施工过程中对现场的环境保护力度不够，严重影响居民生活和城市环境。施工中常见的污染环境的情形主要有建筑施工粉尘、施工机器噪声以及废气、固体废物和污水等污染，严重影响人们的身心健康。为此，施工单位必须树立环保意识，学习相关法律法规，从根本上减少环境污染。举例来说，对于在人工密集区域进行噪音作业时，必须控制作业时间，尽量减少夜间工作。当遇到特殊情况，需要夜间连续施工时，必须采取一定的降噪措施，比如设置围挡设备，并且贴出相应的警示牌。

提问3

低层居民不同意加装电梯怎么办？

某老旧小区在改造过程中，住户对是否加装电梯产生分歧：一层的居民因为担心装上电梯影响采光等，不同意装；而六层的又迫切希望早日装好电梯，便于出行。双方僵持不下，安装工作被搁置。老旧小区加装电梯是提升居民生活水平的一项举措，但不同楼层居民的需求和意见不同。对于是否安装电梯，业主之间难免会产生分歧，遇到这类情况该如何处理？

法官释义

民法典中规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。

为既有多层住宅增设电梯，是政府为适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项惠民工程。安装电梯或许会给低层住户的采光造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，低层住户应当给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。

法官提醒

通常，加装电梯的小区会遇到两个难题。

一是部分业主不同意，加装项目受阻。遇到此类情况，首先应当本着调解优先的原则，由社区或政府职能部门调解或申请有关组织调解。对于反对者，建议从改善生活环境，建立和谐邻里关系出发，提出合理诉求；而支持者们则须多换位思考，可以考虑给低楼层的适当补偿，通过合适途径巧妙化解纠纷。

民法典第278条规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

如果小区成立了业主委员会，对加装电梯及电梯维护这一重大事项可按此决定。否则，可以楼栋单元为单位，召集本单元全体住户会商，经三分之二或四分之三以上住户同意形成加装电梯及费用分担比例与数额的协议。

如果调解不成，可由同意加装电梯的多数意愿住户诉请法院判决支持，并按照楼层比例判决相关住户承担费用。对不自动履行判决的，可申请法院强制执行。

二是安装电梯费用支出问题。既包括安装费，还有运行费用，甚至以后的维修费用以及因此可能上涨的物业费等。这是一笔不小的开销，谁家该出多少，居民们难以达成一致。

关于安装费，具体费用承担可以通过业主大会方式决定费用分摊比例。协商不成可以通过诉讼解决。法院可依据民法典第6条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，来判决住户分摊费用。

关于后续电梯维修费用，根据民法典第281条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。第283条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业管理条例中规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，针对电梯维修费用可以使用维修基金支付。专项维修资金是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。

此外，小区加装电梯后，因为物业服务内容发生改变，此时应由物业管理企业与业主委员会商议，对委托服务合同进行及时修改。

（作者单位：北京市丰台区人民法院）