楼市是如何变得白热化的 不仅仅是疫情

住房专家表示，即使在大流行前经济强劲的情况下，也存在预示着当前房价上涨的麻烦正在酝酿，尤其是低收入者和首次购房者面临越来越大的购房障碍。

“大流行前美国最突出的住房问题之一是供应短缺，”纽约大学弗曼房地产和城市政策中心执行主任马修墨菲说。“这种情况已经延续并加剧，但我们已经有证据表明供应短缺正在进入大流行。”

墨菲说，今天的住房状况源于上一次繁荣-萧条周期：“当前住房时刻的背景是，我们仍在从 2008-2009 年止赎危机中恢复过来，”当时房地产价值暴跌。

一些数据表明，这些种子甚至比上一次房地产崩盘更早地播下：在过去的二十年里，全国房地产经纪人协会确定了自 2001 年以来 550 万至 680 万套住房的“建设不足缺口”。

如今，几乎所有在建的新房都是针对上层购房者的。全国房屋建筑商协会发现，在美国去年新建的所有单户住宅中，没有一个价格低于 100,000 美元。只有 1% 的人在 100,000 美元到 150,000 美元之间。

该组织在一篇详细介绍调查结果的博客文章中表示：“处于市场底部四分之一的购房者已被完全挤出新建筑市场。”

当大流行来袭时，美国人因工作和上学而被迫回家工作，并减少了大多数休闲和娱乐活动，对单户住宅的需求猛增。

“在大流行中，人们在家工作，孩子在家上学，您需要更多空间。我们看到需求真正回升，”CoreLogic 首席经济学家弗兰克·诺萨夫特 (Frank Nothaft) 表示。“人们想要一个有一些绿色空间的家和一个人口密度较低的社区。”

宽松的货币政策助长了这一热潮。

“需求的增加确实是由创纪录的低抵押贷款利率引发的，”诺萨夫特说。“对于任何购买抵押贷款或购买房屋的人来说，这都是一个真正的机会，这确实激发了需求，尤其是千禧一代或 X 一代，”他说。

但潜在买家发现可用房屋数量正在减少。长期以来，传统观点认为，一旦婴儿潮一代成为空巢老人，他们就会用他们养家糊口的大房子换取占地面积较小的房子、公寓和公寓。预期的迁移从未到来，专家表示，这意味着如今的年轻家庭通常会搬入的较旧、可能更便宜的房屋不在市场上。

Attom Data Solutions 的首席产品官 Todd Teta 说：“你的价格同比增长了 20% 以上，你认为这会吸引房主出售。”“更大的因素只是供应的可用性。......没有什么可以购买或缩小规模的。”

专家认为，另一个因素是大流行本身，因为因当前局势而面临更高健康风险的美国老年人一直不愿让人们进入自己的家或参观开放日。相反，更多的空巢老人留在原地并进行再融资——这一趋势可能对住房供应产生长期影响。

“从历史上看，再融资与我们所谓的家庭使用权存在相关性，”Teta 说。

Attom 发现，再融资活动在 2021 年第一季度增长了 12%，而再融资贷款在过去一年中增长了两倍多。今年一季度，共有255万笔抵押贷款再融资。

在利率无路可走的市场中，再融资活动可以让房主留在原地。

“你预测一两年，当利率上升时，借款人会看到价格上涨和购买新贷款，并意识到每月住在自己的房子里更便宜，”泰塔说。

这些事件的高潮是前所未有的需求浪潮，这引发了价格的飞速上涨。虽然Zillow 发现5 月份库存小幅增长 3.9%，这是自去年 7 月以来的首次增长，但房屋销售仍在以极快的速度进行，房屋上市和签订合同之间的平均时间仅为 6 天。在全国房地产经纪人协会发现跨所有住宅类型现房的平均价格从2020年5击中$ 350,000的纪录，同比增长近25%。

“这是类固醇的供求关系，”宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融学教授苏珊·瓦赫特 (Susan Wachter) 说。

建筑商跟不上。虽然当前局势增加了需求，但它也在供应方面造成了瓶颈和障碍。5 月份，也就是可获得数据的最近一个月，新屋开工仅增长 3.6%，经季节性调整后的年化率为 157.2 万套。这低于路透社调查的 163 万经济学家的预测。此外，4 月的数据从 156.9 万台下调至 151.7 万台。

当当前局势锁定限制放宽时，当生产商无法足够快地回升以满足被压抑的需求激增时，铜和木材等原材料的成本飙升。劳动力成本上升，这是由于就业市场趋紧以及建筑工地的产能和社会距离方面的预防性规定。该国许多地方的地方政府办公室长期关闭，这意味着开发商需要等待很长时间才能满足监管要求。

“它在齿轮中添加了更多的沙子，并延迟了一些许可证和检查的处理，”诺萨夫特说。

除了材料和劳动力外，土地的可用性和成本也是建筑商的一大障碍。

“为新开发项目获得土地绝对是关键，从长远来看，这是主要的制约因素，”Wachter 说。“有工作或基础设施可用于开发的可用土地是有限的。”

“最重要的是，当地有很多土地使用限制，这使得建造更高密度的开发项目变得更加困难，”墨菲说。

这对需求方来说是双重打击，他补充说：“密度带来了负担能力，而在美国的很多地方，你无法建造那种住房。这只会让市场更难批量供应这种住房。”

专家表示，从某种意义上说，大流行可能带来了意想不到的一线希望，可以缓解一些压力：随着越来越多的工人要求或要求远程工作，对昂贵的都市区及其周边地区的房屋需求可能会有所缓解随着人们寻找生活成本较低的小城市。

“如果我们看到远程工作的劳动力比例大幅增加，那么我认为我们将继续看到一些向单户家庭的转变，这种转变不仅是向郊区，而且是向都市区的外围，”诺萨夫特说。“当你切断住所和工作地点之间的联系时，你就可以在定位上有很大的灵活性。”