房企为打入存量市场拼了：上半年23家物管企业申请港交所上市

来源：证券日报 2021-07-03 10:39:09

记者许洁见习记者董枳君

2021年，物管服务企业赴港上市潮仍在延续。7月2日，中骏商管正式登陆港交所，在首个交易日中交投活跃，盘前成交额8846.74万港元，最终收盘报4港元/股，上涨8.11%，总市值80亿港元。此前的6月28日，越秀服务也完成了在港交所的上市，随后股价连续上涨，总市值同样突破了80亿港元。而珠江管理则是在上半年的最后一天，向港交所提交了IPO申请书。

据《证券日报》记者统计，截至6月30日，上半年共有23家物管服务企业向港交所递表，通过上市聆讯的共有5家，分别为融信服务、中骏商管、越秀服务、阳光智博生活、长城物业。

据克而瑞地产研究统计，2018年共有5家物管服务企业成功赴港上市、2019年有9家、2020年达到了17家。进入2021年，先后有宋都服务、荣万家、新希望服务、越秀服务等4家于上半年成功上市。

据恒生行业分类显示，截至6月30日，累计共有49家物管服务企业登陆港股市场。中指研究院的报告认为，预计到2021年末，物管板块上市公司总数量有望超70家，较2019年年底增长超150%。

不管是准备上市的物管服务企业，还是已经上市的物管服务企业，从实际表现看，企业资本价值都在持续提升，且有望在2022年延续这一态势。

iFinD数据显示，截至6月30日收盘，港股共有16家物业公司市值超过百亿港元，其中，碧桂园服务以2704亿港元独占鳌头，华润万象生活、恒大物业紧随其后，市值也超过千亿港元。整体来看，49家物管服务企业总市值突破万亿港元大关，达10658.08亿港元，平均市值217.51亿港元。

中指物业事业部副总经理牛晓娟对《证券日报》记者表示，“预计未来一段时间，物管服务企业依旧呈现扎堆进入资本市场的态势。同时，已上市物管服务企业可利用资本优势，明确发展规划，扩大管理规模，升级设施设备，保障企业良性成长，不断提升行业地位。”

对于近2年来房企分拆物业板块的上市潮，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“一方面，物管服务企业作为嫁接存量市场的通道，让此前以开发业务为主的地产公司有了更多业务拓展的可能。做大做强物业板块，也成为其打入存量市场的关键一步。同时，对于多数房企而言，分拆物业板块上市在于减轻母公司的债务压力。由于被资本市场热捧，物管服务企业相对传统房企的高估值，也给了房企缓解资金链危机的空间。”

牛晓娟说，“近两年物业板块上市的逻辑基本没有发生大的变化，大多数母公司是房地产开发企业。通过分拆物业板块上市，可优化债务及结构，获取资金，所融资金大部分用于横向收购及服务能力建设上。”

在牛晓娟看来，赛道优势和物管服务企业估值大幅高于房企，激起了房企频繁分拆物管服务企业融资的热情，不乏跟风趋势。由于很多物管服务企业分拆上市已准备许久，目前递表的企业很多在去年甚至之前就开始筹备，所以今年递表企业仍会“井喷”。

“有机会还是要尽早上市，港交所对于物业或类似存量经营的业务会给予较大支持，这样就可以带来较多的机会。对于物管服务企业来说，抓住港交所相对宽松的政策，积极推动上市，有助于形成更好的企业形象和品牌。”严跃进表示，“从实际过程中看，物管服务企业上市的门槛正在逐步提高，包括规模及盈利情况等，所以积极抓住机会，加快跻身上市公司的行列，对于物管服务企业也是非常关键的。”

有业内人士认为，未来物管行业分化将进一步加剧，资金会越来越多地聚集到头部优质企业，而规模较小的企业有被边缘化被淘汰的风险。