单靠租户保护无法解决经济适用房危机

在我从事经济适用房的职业生涯中，我多次听说对租户的法律保护不足是经济适用房危机的根本原因。最近，我在这些方面遇到了更多的阻力——有些人对我的立场感到不满，即缺乏优质住房选择主要是由于缺乏供应和通道。

是的，绝对应该存在防止房东掠夺租户并维护基本生活水平的法律。但我还没有看到更强有力的租户保护改善了住房可及性或负担能力的案例;相反，众多优质住房选择为所有租户提供了最佳保护：选择的自由。

如果我们的目标是每个人都应该有机会获得安全、干净、负担得起的房屋，那么我们如何衡量我们的论点的强度?13 年来，我一直受益于与无家可归、住房不足和低收入人群的接触。我亲眼目睹了许多人被迫称之为“家”的肮脏条件，仅仅因为它是可用的最佳选择。最近，我们看到越来越多的工薪家庭将长住汽车旅馆作为永久住房，这仅仅是因为无法获得更好的选择。

低收入工人与我们任何人都有同样的愿望。他们当然不是在寻找任何人的怜悯;他们正在寻找(并且值得)更多的机会。

但全国各地的物业管理公司都保持着相当普遍的承保标准，要求将 2.5 至 3 倍的月租金作为收入要求。这些标准的存在是为了降低风险，但它们也将大量受众排除在住房之外，尤其是在租金上涨的情况下。如果社会保障福利每月支付大约 780 美元，这些接受者将有资格每月获得 260 美元。即使将“最低生活工资”提高到 15 美元/小时，也只能让租户有资格获得 866 美元的公寓，这是在预扣税之前。目前，您所在的城镇有多少价格为 866 美元或更低且包含公用设施的公寓?

在亚特兰大，根据我撰写本文时的研究，apartments.com 上有 299 个房源价格低于 1,000 美元/月，其中大部分都不可用。实际可用的很大一部分仅限于学生或老年人。将此与实际需要低于此数量的住房选择的 59,460 户亚特兰大家庭(占人口的 41.6%，根据我们对人口普查数据和 ONE Atlanta Plan 的市场研究)进行比较。

让我们再看一遍：59,460 个需要它们的家庭的 299 个当前和大部分不可用的公寓列表。公平地说，这 6 万户家庭中的一些已经拥有住房，因此他们不会立即进入这些房源的市场。但即使我们假设平均逗留时间为两年，我们仍然会有近 30,000 户家庭每年争夺 3,600 个单位——我们甚至还没有开始探索其他进入壁垒：

• 每套公寓的申请费为 35 至 75 美元

• 150 至 300 美元的管理费

• 一个月租金的保证金

• 最低信用分数为 550 分

• 没有事先驱逐

不要忘记打开电、水或煤气所需的押金费用，或者与搬迁和装修公寓相关的费用。

所以，我再次问：根本问题真的是租户没有足够的法律保护来防止驱逐吗?

事实是，我们没有接近支持工作人口所需的住房选择数量，即使我们有，实际需要它们的人仍然无法获得它们。一些租户倡导者认为，长期入住的汽车旅馆应遵守房东-租户法律。也许这是真的，但我们难道不应该承认并试图解决导致低收入工人首先求助于长住汽车旅馆的合适选择的缺乏吗?

检查对租户的更严格法律保护与经济适用房选择供应之间相关性的另一种方法是查看具有非常严格保护的城市，在这些城市中，驱逐可能需要 12 个月以上的时间并花费数千美元。纽约市拥有全美最强大的租户保护措施之一，但据《纽约时报》报道，仅在皇后区的数万租户最终在肮脏的地下室非法租用床位。旧金山和洛杉矶也有强有力的保护措施，但这些城市仍然是住房负担能力和无家可归者最差的城市之一。

在这些情况下，法律保护可以解决我们的住房危机的论点是无法计算的。租户保护是否有必要防止肮脏的住房和掠夺性的房东?绝对地。然而，在普遍存在不卫生住房的情况下，当局往往会采取另一种方式，因为另一种选择只是让他们的劳动力和弱势群体在街头面临更大的风险。因此，我们经常在辩论的对立面看到无家可归倡导者和租户权利倡导者。如果您花时间与无家可归者一起工作，您希望这些人有更好的住房选择，因此您希望市场上有更多的住房供应商。但是，如果您花时间保护租户免遭驱逐，那么将整个租赁市场视为问题就更容易了。

归根结底，我们都追求可用的最佳选择，并尽可能降低风险，以养活自己、家人和生活质量。我相信绝大多数人，无论是住房提供者、租户还是其他人，从根本上来说都是好的。当任何一方都存在不良行为者时，我们需要合理的制衡。

但最重要的是，我们需要一个住房系统，使租户与住房提供者以及城市和非营利组织的利益保持一致，而不是将他们的目标相互对抗。这意味着如果我们真的想解决我们的经济适用房危机，我们需要更多的选择和更多的供应。