2021年影响房地产的十大问题

根据房地产顾问的名单，远程工作和流动性预计将在明年对房地产产生最重大的影响。该小组确定了预计将在 2021-2022 年周期对房地产产生影响的当前和新出现的问题。远程工作和移动性及其对全球商业建筑的影响被列为首要问题，其次是技术和 ESG(环境、社会和治理)。

“大流行是一次压力测试，揭示了脆弱性、胃口以及新的和增加的风险，”房地产顾问全球主席 Michel Couillard 说。“这些主题出现在 2021 年至 2022 年的十大问题中，它们高度相互关联，预示着房地产环境的新变化和进一步发展。我们已经意识到一些熟悉但新兴的重要领域，即网络安全、供应链和价格不稳定。这些都不是新概念，但在几个月甚至几周的时间里，我们看到了引人注目的黑客攻击、微芯片、木材和劳动力等资源短缺以及全面上涨的价格。”

以下是 CRE 2021-2022 年清单上的前 10 个问题的详细信息：

1. 远程工作和流动性

由于许多员工开始远程工作，大流行极大地扰乱了工作场所——而且一年多后仍然如此。随着工作场所适应更灵活甚至可共享的空间，商业物业可能需要重新定位。

Couillard 说：“随着我们从 COVID-19 进入一个充满本地和全球破坏的新世界，我们的行业被迫认识到适应性和弹性在房地产市场中至关重要。”“不可否认，大流行的破坏极大地影响了人们选择工作的方式和地点的行为。现在，随着越来越多地回归“一切照旧”，工人开始返回办公室，房东和公司仍然面临着工作空间的重新定位以及易于适应和共享的空间带来的好处。……业主和管理人员应该灵活，以适应这些需求驱动的空间用途和位置变化。”

2. 技术加速与创新

房地产顾问还将技术的加速和采用列为对房地产行业的第二大影响。“压力源不是关于新技术，而是关于接受它，”库利亚德说。“在我们的工作、经济、社会结构和我们的个人行为中，封锁驱动的变化迫使该行业搁置了早先的任何不情愿。”报告指出，不断增长的技术主题包括人工智能、机器学习、物联网和网络安全。

3. 处于临界点的 ESG

环境、社会和治理 (ESG) 举措正在增长。2020 年，ESG 基金的新增资金净流入增加了一倍以上。“近年来的增长受到多种驱动因素的推动，包括消费者转变、监管要求、数万亿美元的财富转移到 Z 世代和致力于慈善生活的千禧一代、工作和社会期望的模糊以及吸引和留住顶尖人才，”报告指出。

4. 物流

“无论是港口、铁路线、管道……制造设施、仓库、农场、牧场还是杂货店，所有这些房地产资产都是物流供应链漏斗中的关键部分，”报告指出。“物流的运作方式会影响商业地产的利用。冗余和处理中断的能力是在我们发现自己的“在线购物和交付给我”时代支持现代物流的快速移动、大容量需求所需的两个关键要素。 ”

5. 基础设施

土木工程师估计 2021 年美国基础设施资金缺口为 2.6 万亿美元，比 2017 年增加 24%。改善道路、桥梁、机场、港口、公共交通和其他传统基础设施需求的持续必要性，”报告指出。国会山的一项提案开始为桥梁和道路分配 1100 亿美元的新支出，650 亿美元用于扩大宽带接入，485 亿美元用于公共交通等等。在此处保持更新：关于房地产运输和基础设施的 NAR 资源页面

6. 住房供应和负担能力

全美房地产经纪人协会®和罗森咨询集团上周发布了一份报告，呼吁采取“百年一遇”的应对措施，以解决数十年来房地产市场投资不足和建设不足的问题。报告称，自 2001 年以来，该国面临 550 万至 680 万套住房的短缺。住房团体呼吁立法者扩大获取资源的机会，消除激励新发展的障碍等等。从 NAR 的报告中阅读更多内容：“美国的住房存量状况很糟糕”

7. 政治两极分化

“政治摩擦阻碍了美国的经济生产力，”报告指出。“我们正在浪费资源，因为我们试图解决由党派分歧引起的问题，而不是我们面临的共同问题......房地产行业的福祉取决于我们的经济增长。”

8. 经济结构变化

经济增长大多是未知数。正如报告所指出的，我们如何评估经济可持续增长的真正潜力?哪些数字表明了真正的趋势，哪些仅仅是对 2020 年第二季度低谷的调整?美国家庭在大流行中做出的哪些行为改变会持续下去?企业预测下一步的能力遇到了挑战。例如，“即使房地产投资者可以合理地预期来年需求会上升，但预测入住率和租金何时会上升的能力会阻碍承保，”报告指出。“我们观察到许多投资者越来越关注旨在留住租户和保护现金流的物业管理，同时有选择地寻求适合主动资产管理的‘增值’物业。

9. 自适应重用 2.0

这个词并不新鲜，但重点越来越大。CRE 将 Adaptive Reuse 2.0 称为“邻里方法”。它旨在解决如何处理已不复存在的郊区购物中心和数以千计被理想且负担得起的社区包围的空置大型零售店的挑战。它需要重新检查郊区社区，重新定位和改造可能面临枯萎病风险的地区。许多项目已经完成或正在进行中，以帮助重新连接社区、防止枯萎病和恢复绿色空间。

10.资本市场的分叉

自大流行以来，债务资本市场一直波动，即商业抵押贷款支持证券、抵押房地产投资信托等公开市场以及房地美和房利美等机构。报告指出：“在大流行初期，抵押房地产投资信托基金遭受了重大打击，最近在重组信贷额度和支付遭遇追加保证金通知的信贷安排的推动下出现了一些复苏。”尽管如此，“尽管房地产类型和市场存在不确定性，但市场仍然充斥着债务资本流动性。展望 2021 年剩余时间和 2022 年，业绩将决定困境和损失的数量，风险管理应决定市场、房地产类型、杠杆、贷款结构和抵押债务定价。