爱尔兰的房地产市场 上涨仍可能下跌

去年这个时候，房地产市场的几乎所有利益相关者——银行、监管机构、房地产经纪人——都预测房价会暴跌。灌篮高手的假设是，当经济碰壁和失业率飙升时，住房需求收缩，价格下跌。

然而，他们没有预料到这场危机的特殊性。它将如何影响某些部门而不是其他部门;它将如何迎来家庭工作热潮和对更好生活空间的需求;政府支持如何保持收入和推动储蓄。谁干的?这是一个独特的事件，事后看来是一种廉价的商品。

现在我们走上了不同的道路。假设——由相同的利益相关者和相同的担保人持有——是房地产价格只能朝着一个方向发展：上涨。

我们现在陷入了房价通胀不断加速的叙述中：买家争先恐后地爬上梯子;外国投资基金买进股票

房地产经纪人谈论被压抑的需求。该央行表示，“显著房价增长”将在今年和明年继续。“大流行的一个悖论是，虽然失业的规模前所未有，但未受影响部门的经济活动强劲，加上由于缺乏支出机会、预防行为和直接财政支持而导致的额外储蓄水平，这意味着流动性驱动的房价增长有足够的空间，同时某些行业出现前所未有的经济中断，”央行行长加布里埃尔·马克卢夫上周在监管机构最新的金融稳定评估报告中表示。

事实上，这些机构——就在 12 个月前——看不到房价暴跌的外部参数，这告诉你预测的一些内在因素。

错误的预测

我们倾向于根据刚刚发生的事情进行推断。虽然这在一定程度上是明智的，但当出现新的动态时它就会失败。这就是为什么大多数经济预测倾向于说同样的事情，而大多数倾向于错误的原因。

我们现在陷入了房价通胀不断加速的叙述中：买家争先恐后地爬上梯子;外国投资基金为租赁市场购买股票。

上周，房地产中介第一太平戴维斯(Savills)因向人们寻求详细的财务数据而陷入困境，只是为了查看都柏林西部卢坎(Lucan)新开发项目的房产。

该公司表示，由于收到了超过 5,000 份对该计划的兴趣表达，该计划目前仅包含 44 个住房单元，因此它已被缩减为如此强硬的政策。

正是这些信息让市场近乎恐慌，人们认为如果人们现在不购买，他们就会被抛在后面。感知是住房需求的重要因素。

最大的限制因素是负担能力，这也是这里住房的最大问题——年轻人越来越多地被拒之门外并被迫租房的原因

然而，与国际标准相比，这里与 Covid 相关的房价上涨是温和的。彭博社上周发布了一份报告，将全球“最有泡沫的房地产市场”进行了排名。爱尔兰排名倒数第二，远远落后于大多数其他国家，并且明显落后于新西兰、美国和英国等国家。

全球房地产价格受到与大流行相关的因素(远程工作和储蓄)和本地因素的推动：就美国而言，大规模财政刺激;在英国，印花税削减;就新西兰而言，暂时中止宏观审慎规则。

不要误会我的意思，这里的房地产市场存在需求泡沫——可能会持续数月——但不会持续。

冷却增长

有几种力量即将到来，这将使当前的价格增长水平降温。首先是供应，尽管基数较低，但正在回升。尽管今年年初的建设中断了四个月，但预计今年将达到 21,000 辆，到 2022 年将增至约 23,500 辆。虽然这些总数仍低于估计的需求水平，但差距正在缩小。地方房产税的上调以及严格的抵押贷款规则的保留也将产生抑制作用。

然而，最大的限制因素是负担能力，这也是这里住房的最大问题——正值工作年龄的年轻人越来越多地被拒之门外并被迫租房的原因。

据估计，爱尔兰 25-39 岁的人中有 12% 拥有自己的房屋，而 65 岁的人中这一比例为 85%。

在大流行之前，负担能力限制是房价增长放缓的一个因素。在此次上涨之前，年度房价通胀从 2018 年的 13% 以上降至 2020 年的仅 0.2%，在都柏林降至负 0.9%。请记住，同样的供应问题——这是现在价格上涨的原因——在当时同样存在。

根据中央统计局(CSO) 的数据，截至 4 月底的 12 个月内，都柏林房产的平均售价为 466,211 欧元，是全职平均收入的 9 倍。中央银行的借贷规则允许贷款收入比仅为 3½。这些指标对大多数人不起作用，它们可能会阻止当前的价格趋势。