随着买家全押 房地产繁荣风险增加
来源： 2021-06-07 17:15:47
每当他们在新房贷款审批上稍作停顿——或者试图解决延迟贷款审批周转的故障时——银行家的注意力往往会被一个关键问题所吸引。
银行业监管机构澳大利亚审慎监管局 (APRA) 何时最终决定需要平息该国狂热的房地产市场?
在最新的经济数据显示该国的房地产市场继续保持良好的健康状态，房屋贷款强劲回升以及房价上涨显示出放缓迹象之后，这个问题变得更加尖锐。
根据 CoreLogic 的数据，5 月份全国房地产市场继续飙升，当月全国房价又上涨了 2.2%。
该国首都城市的住宅价值在过去一年中上涨了 9.4%。但各个城市的表现各不相同，从墨尔本的 5% 小幅上涨到悉尼的 11.2% 和达尔文的 20.3% 的惊人增长。
上周公布的数据显示，4 月份与住房相关的新贷款跃升 3.7%(不包括再融资)，创下月度记录后，这些强劲的价格上涨似乎还将继续。
这表明潜在购房者正在利用超低利率来增加债务，这反过来又会推高房价。而投资者的回报——对投资者的贷款正在加速——将为房地产市场增添更多热度。
但尽管越来越多的证据表明该国的房地产市场正在变得明显泡沫，审慎监管机构一直不愿干预。
APRA 总裁韦恩·拜雷斯 (Wayne Byres) 坚持审慎监管机构的工作是维护金融稳定，而不是限制房价。
从表面上看，他是对的。目前根本没有证据表明银行正在放松信贷标准以应对房地产繁荣，这可能会危及整体金融稳定。
在这方面，当前的房地产繁荣与过去不同，当时 APRA 引入了宏观审慎控制，以应对银行放宽贷款标准的明确证据。
2014 年底，在房地产投资者借贷激增和房价快速上涨的情况下，APRA 对银行住房投资者贷款组合的年增长率设定了 10% 的限制。
2017 年，APRA 指示银行将其新的只付息贷款(风险往往更高)限制在所有新房贷款批准的 30% 以下。
为什么 APRA 没有移动
APRA 似乎已经采纳了这样一种观点，即如果银行行为正常，那么审慎监管机构有什么理由进行干预?
但这种立场涉及对过热的房地产市场产生的金融风险采取非常狭隘的观点。
首先，毫无疑问，房市繁荣持续的时间越长，房贷市场的竞争越激烈，银行降低信贷标准以增加其在利润丰厚的贷款中的份额的压力就越大。房屋贷款市场。
但是，更重要的是，房价的持续上涨将导致借款人行为的改变。
目前，大多数购房者最终借贷的金额低于其金融机构批准的最高金额。
借款人在考虑如果取出最高贷款额后每月还款额的数额时，似乎有点脸色苍白。为了保持未来的财务灵活性，他们选择以低于限额的方式贷款。
借款人行为
问题是，随着房价无情地上涨，以及潜在的购房者越来越担心被完全排除在市场之外，他们将不可避免地将借入的金额提高到接近银行家设定的上限。
而且这是一个很容易证明合理的决定，尤其是在房价看起来将继续推高而利率将保持低位的环境中。
潜在的借款人很可能会认为他们不会因为全押在住房上而蒙受损失。
正如澳大利亚储备银行在其最新的金融稳定评估中指出的那样，借款人行为的这种变化会带来明显的风险。
“即使贷款人不削弱自己的环境，乐观的借款人冒险增加可能会导致新贷款的平均质量恶化，”它指出。
“这将削弱企业和家庭以及金融体系对未来冲击的抵御能力。”
储备银行进一步警告说，“风险承担的增加将推动债务从已经很高的水平上升，从而增加资产价格和借款人收入下降对经济和金融体系的债务相关风险”。
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