当科罗拉多州的老年房主考虑搬家时住房市场的火爆常常使他们陷入困境

肯特和伊冯·希金斯(Kent and Yvonne Higgins)于1998年购买高地牧场的房屋时，肯特和伊冯·希金斯(Yvonne Higgins)以及他们的孩子舒适地融入了这座五居室的多层住宅中，这是郊区发展中的典型代表。

但是生活的里程碑来了又去，孩子们长大了，并独自走向灭亡。尽管肯特多次膝盖置换手术使他想起了楼层之间的16个台阶，谈判起来并不容易，但夫妻俩还清了房贷并拥有了整个房子。

最终，他们走上了一条共同的道路：是时候该转向一种更适合自己生活方式的东西了吗?在查看了科罗拉多州过热卖方市场的选择之后，他们灰心丧气，以至于他们开始考虑另一种选择：安装电梯。

“ 76岁的肯特说：“有一个是气动的，另一个是齿轮驱动的，您可以从一楼搬到二楼，价格在30,000至40,000美元之间。”写作和教学生涯。“这听起来很昂贵，但是当您考虑那里的东西以及搬迁和其他所有事物的成本时，它每天都会变得更具吸引力。”

对于许多老年房主而言，缩小规模或仅仅搬到设计和布局更加合理的房屋的想法(加上相应的财务考虑)已经遇到了即使是首次购房者也面临的一些挑战。很少有可用的选项能够满足他们的需求，而那些选项的价格往往高得离谱。

涵盖所有类型房屋的州范围内的库存问题为这一问题奠定了基础。科罗拉多州房地产经纪人协会使用一种称为“月数供应”的指标，该指标计算在当前市场条件下卖出住房存货将花费多少个月。该组织的发言人马特·莱普里诺(Matt Leprino)表示，该小组于2014年开始保持统计数据，当时该数字徘徊在4左右，“这是平衡市场的良好指标”。

他说：“从那时起，就一直在自由落体。”

在2015-16年度，这个数字下降到3s。在2017年和2018年，它下降到2s，然后在2019年和2020年初下降到1s。今年，它从未上升到1以上-这意味着全州的库存不到一个月。

规模较小的所谓新房已经变得稀缺，因为它们面临潜在买家的三管齐下的袭击：年轻人正在寻找拥有住房的立足点;老年人骑自行车回到较小的地方;凯勒·威廉姆斯(Keller Williams)的经纪人扎克·扎列斯基(Zach Zaleski)说，过去两年来，肯特和伊冯·希金斯(Yvonne Higgins)一直在进行搜索和搜索工作。

他解释说：“因此，我认为这给很多人带来了麻烦，因为许多房屋被拆了。”“这不仅对年轻夫妇来说是一个问题，对退休的年长夫妇来说也是一个问题，因为他们基本上都在竞争同一个产品。

牧场风格的房屋在城镇的大部分地区相对罕见。您可以找到一些小巧但适中的东西，但即使是那些都不适合单层居住的人，因为洗衣房位于地下室，这是一个真正的问题。随着美国的扩张，房屋存量不断增加，并且有更多的婴儿被生。婴儿潮一代过渡到单层生活的远见卓识。”

美国人口普查数据显示，在全国范围内，婴儿潮一代在全国房屋中所占的份额不断增加，从大衰退开始时的约44%增至2019年的54%。根据《 2019年美国社区调查》，在科罗拉多州，将近84%的婴儿潮出生者(定义为1946至64年之间出生)拥有住房，其中包括30%以上的住房拥有者免于抵押并免除抵押债务。

这些统计数据，加上一项AARP调查显示，有76%的50岁及以上的成年人更愿意留在自己的住所中，而不是“就地居住”，这至少为低住房库存提供了一种解释。

科罗拉多州AARP州总监鲍勃·墨菲(Bob Murphy)表示，加上科罗拉多州目前的爆炸式房价，许多老年人最终会停留在原地，从而进一步限制了年轻买家的住房库存。

他说：“这是我长期以来一直在研究的一个问题，它与市场上现有商品与美国人如今的生活方式之间的巨大脱节这一主题有关。我不需要一间3,000平方英尺的房子。

“但是看看过去10到20年间发生了什么。我的意思是，现在他们正在扩大规模，对吗?人们在房屋周围四处乱打，甚至连他们都承认对他们来说太大了。他们只是没有其他选择。”

大约超过平方英尺

现年78岁的迈尔斯·克莱恩(Myles Crane)一直在追踪老年人在多个有利位置选择住房的困难，最近一次是柯林斯堡高级顾问委员会主席，以及科罗拉多州老龄化委员会在州一级。他还亲眼目睹了该州房地产市场当前的疯狂局面，因为他帮助成年儿子在丹佛工作后试图从俄亥俄州迁居。

(在经历了与现金报价竞争，价格超过评估和其他市场怪癖的试验之后，他在Severance找到了一个地方-柯林斯堡以东的一个小社区，离雇主下班时间只有两个小时左右。)

Crane指出，缩小尺寸的概念不仅仅意味着减少空间和清除存储物品的使用寿命。诸如降低抵押贷款或租金以及消除特定社区的不适之类的经济因素(例如噪音，污染，COVID风险或什至是麻烦的邻居)可能会带来改变的压力。

克雷恩说：“除此之外，老年人的出行和出行，更好的交通选择，与家人或朋友的距离更近，获得更好的医疗服务。”“然后，老年人可以做些什么，以减少许多人面对的日常挑战，从台阶到更好的照明或其他障碍的需求。”

但是，他补充道，科罗拉多州北部根本没有2000平方英尺以下，两间卧室的牧场风格的房屋。“目前我们还没有为老年人寻找的规格，价格合理的小房子的规格。”

这就是科罗拉多州房地产经纪人协会发言人勒普里诺(Leprino)不久前在丹佛都会区发现的，当时他帮助70多岁的父母寻找单层布局。幸运的是，他们有能力找到很多东西并按照自己的规格制造。

他说：“这不是他们的首选。”“但是速度更快。仅仅通过新建这个词建造的房屋就不多了，它们都拥有这样的主层生活。因为我们的房地产价格变得如此昂贵，所以这些建造者正在建造全新的房地产-如果他们不是自定义的-土地的价值太高，无法仅在土地上放牧场。通过做两层故事，他们可以赚更多的钱。”

在儿子寻找房屋期间，克兰遇到了一对退休夫妇，他们在洛夫兰出售他们的房屋，并计划住在拖车中旅行这个国家-这项为期两年的预先计划冒险活动，最终将用他们的收益购买另一个地方在他们预期的情况下可能会更有利。

当前的市场状况导致一些老年人在房地产市场的疯狂之外寻求其他选择，这是否意味着将年轻的寄宿生带回家以帮助他们到位，或者在其财产上购买附属住宅(ADU)。帮助他们留在同一地点，同时也为亲戚提供房屋所有权的入口。老年拥护者还支持流动房屋所有者，以维持负担得起的住房选择。

“这个故事的一个有趣的转折是相似之处，即年轻一代和老一代的需求之间的重叠，” Crane说。他们俩都有住房需求。他们俩都需要交通。”

新的财务现实

房地产经纪人Sarah Schilz专门通过Remax Advanced Mountain Stream Home Team帮助科罗拉多州北部的老年人。大约五年前，她辞去了护士助理的职务，转而从事住宅房地产业务，部分原因是因为她可以看到衰老的婴儿潮一代已经面临的挑战，而且市场似乎一片空白。

希尔兹说：“每个人都致力于让千禧一代购买房屋。”“有意义的是有人需要照顾老一辈。这是非常受欢迎的。”

缩小规模-更具体地说，是科罗拉多州疯狂市场所造成的障碍-已成为她的客户的共同主题。在许多年长的房主终于还清抵押贷款并希望变现的情况下，他们住得更小，甚至还剩下一些股权作为缓冲，天价和稀疏库存创造了一个新的困难的现实。

希尔兹说：“我们看到人们采取横向行动，但实际上，在他们目前的生活中，他们应该拥有较小的抵押贷款，或者根本没有抵押贷款。他们不需要那么大的房屋，不需要太多的东西。但是他们没有获得较低的抵押贷款，而是以与现有价格相同的价格获得了房屋。因此，至少可以说，他们的财务负担并未减少，这令人沮丧。”

问题的一部分集中在通常与该人口统计相关的住房需求和欲望上。像楼梯一样大的单层居住的织布机面临着越来越沉重的挑战，但是在天麸罗热销的房地产市场上，牧场和所谓的天井房屋供不应求。

Schilz说，1980年代在柯林斯堡购买的许多人发现市场上错落有致。露台房屋始于90年代，并提供了更新建筑材料和减少维护的选择。

她补充说，但由于库存稀少，即使是新建建筑也只能提供最少的选择。她指出，像Leprino一样，建筑商不会建造许多单层牧场式房屋，因为几乎没有经济诱因。

“他们很稀缺，” Shilz说，“这令人沮丧，因为人们确实需要它。他们很难找到，而且您要为牧场支付高价，所以这是一个挑战。”

她补充说，在当前的形势下，手术策略是“开车直到合格为止”。这就是她最近在怀俄明州获得房地产许可证的原因之一。她已经看到，年长的成年卖家朝边界北迁到夏安(Charyenne)等地区，因为这是一个人口规模较小的社区，“生活节奏稍慢”。

她说：“还有建造露台房屋的空间。”“有空间来构建他们想要的东西-成本就起作用了。”

“很多股权，无处可去”

美国退休人员协会(AARP)于2019年推出了一本名为《更衣室》的小册子，着眼于许多人口和住房问题。科罗拉多州主管墨菲(Murphy)所说的“保险杠贴纸”包含了一个大问题，即53%的美国人要么独居，要么成对居住，但是美国只有12%的住房是一室公寓或一居室房屋。

墨菲补充说，小型房屋的匮乏伤害了年龄段的两端。寻求缩小身材的老年人选择不多，但对于希望通过购房开始积累财富的年轻人也可以说同样的选择。

但这不是房屋库存移动的方向。墨菲(Murphy)发现，当他和妻子准备从莱克伍德(Lakewood)的房屋中缩小尺寸时，他们在附近找不到任何较小且保养较少的东西。他们最终在利特尔顿(Littleton)抢购了一座联排别墅，在那里他们发现自己与许多寻求相同特征的居民成为邻居。

在像科罗拉多州这样的市场中，想要缩小尺寸的房主可能会发现自己处于意外状态。尽管他们曾经计划将自己的股票变现，在同一地区购买一个较小的地方，甚至还留一些东西作为退休的缓冲，但现在他们面临的是完全不同且不利的微积分。

“很多股权，无处可去，”墨菲说。“他们必须拿走所有这些资产，每一角钱购买另一个地方。因此，您开始看到诸如共享住房概念，老年人共同生活之类的东西。提供多代住房的服务。与社区厨房的共同住房概念。有各种各样的方法，但是它们只是市场的很小一部分。微型房屋-并不适合所有人。人们正在蚕食边缘的解决方案，但并未从产品的角度解决基本问题。”

柯林斯堡的经纪人席尔兹(Shilz)看到一些决定采取横向行动的成年人发现，这可能需要再保存两年或三年，并计划开始购买更适合其生活方式的房产-但价格要比他们高预期的。

“当您的房地产经纪人走进来时说，'好吧，您的房子价值$ 450,000，您可能会找到一个$ 425,000的天井房屋'，没人愿意接受，因为那不是他们想要听到的信息，”她说。“因此，我们看到人们留在原地。我们看到人们在修改自己的房屋。

“我们还看到人们接受这一现实，并采取了这种横向行动。我们还看到人们卖房租，卖掉和孩子一起搬家，这很有趣。因此，我认为人们在住房方面变得更具创意。我认为，如果我们很聪明，我们将牢记这一点作为建设者。”

但是，对于那些挣扎着寻找少量存货的购房者来说，过渡到满足空巢箱需求的房屋仍然是徒劳的，有时需要一些创造力来解决。

一年多一点以前，比尔和卡伦·穆瑟(Karl Musser)缩小了面积，占地不到800平方英尺，占地不到十分之一英亩，靠近长青湖，为他们提供了足够的居住空间，让他们舒适地生活，但也给了卡伦(Karen)，退休后，可轻松前往丹佛以西山麓风景如画的常绿小镇。

工程师比尔每天早上仍然起床去办公室。一年来，他们绝对没有抱怨。

然后COVID命中。

“突然之间，”比尔回忆说，“满足我们需求的那栋小房子变得笨拙，因为我们俩都在这里，都在电话上，都在Zoom和Teams上。一间卧室，无处可去，无处可藏。”

因此，穆瑟夫妇开始在附近寻找950到1,200平方英尺的房屋。瑜伽教练卡伦(Karen)甚至通过电子邮件发送了班级名单上的50个人，询问是否有人知道任何事情。那一无所获-当市场上出现一些有趣的东西时，疯狂的进食使他们感到沮丧和失望。

现在，在找到他们曾经认为是最理想的缩小尺寸之后，Mussers正在考虑朝着稍微增大尺寸的另一条路线：增加的空间将为他们提供更多的喘息空间，并使他们能够容纳自己的孩子和家人-尽管并非所有人都在一次。根据比尔的核算，他们可以创造出大约10,000至15,000美元的足够空间。与在躁狂市场上寻找合适大小的房产相比，数学的效果要好得多。

“这比花25万美元好，而且因为卡伦(Karen)继续爱上我们要投标或将要投标的每所房子，然后消失了，这才使情况恶化，”比尔说。“他们只是走了。即刻。”