陈思思:数据科学在应用场景下发挥最大效能

5月16日，由华本创新工地主办的“2021（第十二届）华本企业家年会”在北京成功举办。

本次年会以“科技赋能不动产”为主题，邀请了200余位房地产、金融、投资、文旅、大健康、教育、科技等行业知名企业家、国内顶级专家学者同场进行智慧的碰撞，围绕数字化、智能化、科技化三大方向展开，结合当下宏观经济形势，以及万物互联、大数据、新能源等新元素在不动产领域的应用和发展，寻求产业链延伸的新机遇，为企业家提供战略启发与决策参考，共筑中国地产“可预见的未来”。本次活动由御风集团、小米集团、天鸿控股、明源云集团、京彩未来家、中国马镇旅游度假区协办，安居兔科技、德国威能、嘉源置业·紫辰院、百斯德新能源、多彩投支持，联合主办媒体为搜狐焦点。

年会现场，安居兔科技副总裁陈思思博士发表主题演讲《数据科学在地产的应用》，分享了对数据科学在地产的应用与理解。

图：安居兔科技副总裁陈思思

以下是陈思思博士演讲全文：

什么是地产的数据科学呢？我们认为数理统计、信息技术与传统的地产行业知识三者重合的这一部分就是地产数据科学。

数理统计加上地产行业知识，也就是我们熟悉的传统地产研究。而传统的地产行业知识加上信息技术，我们则将它定义为一个危险区域。为什么这样子说呢？有前瞻性的开发商会通过组织IT团队去搭建底层的数据基础设施，但是仅仅做到这个程度是不够的。如果没有专业的人才去分析、盘活这些数据，这可能就是一堆毫无意义的“死”数据，所以地产的数据科学一定是三者（数理统计+信息技术+地产行业知识）的有机结合。

下面我将从“投”、“建”、“卖”、“管”四个维度分享一下数据科学可以如何应用到地产行业。

首先是“投”即投资拿地方面，主要痛点有以下三个：一、高估了市场需求，拿地拿亏了；二、低估了土地的价值，该拿的地不敢拍；三、产品规划不符合市场的需求，利润没有做到最大化（无法实现溢价）。

为解决关于投策的痛点，目前行业普遍使用的是大家都非常熟悉的中指投策系统。大部分的开发商在进行投资决策时都会参考中指的数据，主要是宏观的数据，比如说土地的宏观信息、量价走势、供需关系、成交地块的楼面价等等，用的方法是统计分析。

而安居兔也自主研发了智慧投策平台，但侧重点是预测未来拿地后的强排方案和营销前策，助力项目收益率最大化，使用的是微观数据以及机器学习/深度学习技术。

下面再讲讲“建”即建筑建造方面，现在面临的主要痛点是建筑工人在逐年减少且队伍年龄层逐年老化。有研究表明，当下建筑工人的平均年龄达到42岁-46岁，这就引发了一个课题——我们该如何利用新兴的人工智能、智能制造、机器人等技术，替代人力、提升效率，降低建造的风险。目前，国内外有许多应用案例，如无人机测量、智能安全帽、英国高铁HS2 BIM建设以及德国的砌砖建造机器人等，都值得我们好好学习。

其次，讲到“卖”也就是营销卖楼。行业的第一个痛点是定价，定高了没人买，定低了卖不了。目前，我们使用定价模式还是以Zillow为代表的估价系统。第二点就是直接卖楼，例如安居兔通过大数据及AI模型搭建的智慧拓客系统，通过客户线上偏好+线下地理轨迹等数据直接预测客户的购房诚意度以及和单个楼盘的契合度，精准找到与项目高度匹配的意向客户所在地。通过指导线下项目到哪儿去拓客、线上如何投放广告，实现线上线下全场景闭环营销。

最后第四部分我们讲到“管”，即社区管理和经营。以Spaceti智慧物联社区以及安居兔智慧社区平台为例——Spaceti侧重于物业管理/运营，主要功能有人流管控、报警系统、医疗预警、停车引导以及空气监控；而安居兔平台则侧重于指导社区招商、激活老业主复购，利用大数据动态监控客户画像及其偏好需求。

讲完数据科学在地产行业应用的四大入口后，我们可以大胆畅想一下地产数据科学的未来发展趋势是什么呢？我觉得主要有三个方向。

第一，目前我们往往忽视了微观层面的地产专属变量或标签，但这恰恰是我们做数据分析最基础的底层的东西，它需要得到更多的重视。

第二，随着地产科技发展兴起了很多不动产新科技的公司，这些公司也运用了很多前沿的技术如机器学习、智能化等。但如果没有真正抓住应用场景的话，科技的效果是没有办法发挥到最大化，所以抓住应用场景才是至关重要的。

第三，就是刚才我提到的所有的东西，实现的前提是需要一批跨学科多元思维的、既懂数据分析或数据科学、又懂地产的专业人才，将好技术好想法变成好产品。

最后，数据科学的浪潮已来，我们唯有加入，才可远行。