首次购房者政策将如何影响房地产市场

诱使年长的澳大利亚人迁出房屋以释放财产的措施不太可能帮助年轻的房屋猎人，他们正在应对飞涨的价格和低库存水平。

在周二的预算中，政府宣布将将最低年龄要求从65岁降低到60岁，从而扩大了“精简计划”的使用范围。

该计划允许年长的澳大利亚人出售其拥有至少十年的房屋，然后他们可以为他们的退休金提供一次性的税后缴款，每人最高$ 300,000或每对夫妇$ 600,000。

然而，根据CoreLogic研究负责人Eliza Owen的说法，该计划是在2017-18年度预算中首次宣布的，并且对上一代人的需求不多。

她解释说：“值得注意的是，自该计划实施以来的近三年中，只有约22,000个人访问了该计划，因此这可能不会对供应构成实质性的增加。”

CoreLogic的数据显示，住房需求仍然很高，而可用物业的供应却很少，房屋总挂牌量比五年平均水平低23.4%。

该新政策仅仅是由于在2022年7月，这也是有问题的考虑目前的气候揭开序幕，欧文女士说。

她说：“这意味着年龄在60至64岁之间的，积极进取的精打细算者可能会等到该计划生效后再出售，结果，上市数量增加所产生的任何影响只会影响房地产市场。”

房地产技术和设计公司Archistar的首席经济学家安德鲁·威尔逊(Andrew Wilson)博士认为，该计划取得了有限的成功，并且将其归因于缺乏合适的下一阶段的小型化解决方案。

他说：“年龄资格的降低只会加剧这个问题，因为在成熟的中部和内城区明显缺乏合理的负担得起的，中等密度的房屋和较大的较高密度的房屋。”

“提供适当的郊区小型化住房可能比经济激励措施优先，尤其是对于年轻的人群。”

老年澳大利亚人的“甜蜜”交易

但毕马威会计师事务所(KPMG)首席经济学家布伦丹·林恩(Brendan Rynne)博士表示，政府已通过降低年龄参加该计划，以“尽可能甜蜜”的方式鼓励年长的澳大利亚人出售股票。

他告诉news.com.au：“年龄越大，让人们行动起来就越困难，因此，提高年龄是一件好事。”

尽管他没有看到年长的澳大利亚人为变富而急于出售房屋，但因为人们留下来或选择搬家的原因并不仅仅基于经济学。

他说：“绝大多数人与人们对房屋，财产以及所有这类事物的迁徙，情感纽带的感受有关，它们仍然是人们克服的巨大障碍。”

“这项措施的作用是帮助提供更多的动力，以帮助平衡有关是留下还是搬家的那种思考方程式。即使人口结构发生变化，人们在以后有孩子，但到了60岁时，大多数人家中已经不再有年幼的孩子，并且能够考虑搬迁到面积可能较小且可能较小的房屋，这也可以起到什么作用。缩小尺寸，但仍能满足他们的需求。”

热门的住房市场可能会吸引年长的澳大利亚人

Rynne博士还驳回了该计划迄今未取得太大成功的说法，指出该计划推出时，房地产市场几年来一直“相对疲软”，只有在当前局势出现后才开始回升。

“当您打算出售产品时，那些没有抵押贷款并且没有任何财务需要的人，他们可以负担得起等待市场好转的机会，因此不足为奇的是，这并不奇怪。由于房地产市场相对疲软，导致这一情况上升。”他说。

“我们可能会发现，随着市场变得强大，它可能会带来更多的销售。我不一定认为最近的历史可以很好地比较未来几年的工作方式。”

Rynne博士预测，该计划还可能对首次购房者产生积极影响。他认为，目前的房主将向更大的房屋中升级，为首次购房者腾出他们的房屋，而不是将退休人员直接卖给年轻的澳大利亚人。

联邦政府在其预算文件中表示，缩小规模的计划将使澳大利亚人有更大的灵活性来为其退休金做出贡献，特别是妇女和那些中等收入的人。

该报称：“迄今为止，使用精简工具的人中约有55%是妇女，而余额中的50%以下的是73%，少于50万美元。”

首次购房者帮助

预算中还宣布了旨在帮助首次购房者进入市场的新政策和增强政策。

其中包括家庭住房担保，该担保将允许单身父母的年收入最高为125,000美元，以购买最低存款额为2%的住房。

但这限制在当地市场的最高价格上限，包括悉尼700,000澳元，墨尔本600,000澳元和布里斯班475,000澳元，该计划仅限于10,000个名额。

威尔逊博士说，当前的市场状况意味着人们仍然会被淘汰。

他说：“收入最高的申请人将能够以当前利率借入约50万澳元，这将使他们几乎没有选择购买合适的家庭友好型住房的机会，特别是在悉尼和墨尔本，这是全国首次购房者的绝大部分，”他说。 。

目前悉尼两居室单元的要价中位数为615,000澳元，三居室要价为820,000澳元。

在墨尔本，两居室公寓中位价为52万澳元，三居室公寓中位价为585,000澳元。

对于布里斯班来说，两居室公寓的中位数为400,000澳元，三居室公寓的要价为560,000澳元。

威尔逊博士说：“相比之下，悉尼房屋的要价中位数目前为1,297,077元，墨尔本为869,490元，布里斯班为568,992元，而且显然仍在强劲上涨。”

欧文女士补充说，低存款意味着更多的债务和需要在贷款期限内支付更多的利息。

她解释说，在澳洲入门级房产价值为431,194澳元的情况下，以2.4%的利率存入20%的定金住房贷款将在25年的按揭贷款中产生大约121,000澳元的利息。

“同样的借贷，按2%的定金，大约需要145,000澳元的利息。如果借款人每年在租金上花费数万美元，承担更多的债务可能仍然值得。

政府还重新引入了“新房担保”，新房担保允许初次购房者为收入低于20万美元的夫妇提供最高收入，以最少5%的押金获得新房。该计划的最高价格在悉尼为$ 950,000，在墨尔本为$ 850,000，在布里斯班为$ 650,000，并且再次限制为10,000个名额。

“尽管该计划将在之前的成功基础上，为首次购房者提供更多机会，但当前的新房建设热潮将导致供应紧张和建筑成本上升，并且显然偏爱那些郊区郊区居住的人”，威尔逊博士说。

还有更多工作要做

首次购房者超级保护者计划的扩展现在可以使会员的供款从30,000美元增加到50,000美元，但随着更改于2022年7月生效，这不太可能产生短期影响。

威尔逊博士说：“联邦政府已经宣布了一系列针对目标狭窄的预算计划，这些计划将帮助一些首次购房者实现澳大利亚的宏伟梦想。”

“然而，他们不太可能显着阻止该群体的活动持续下降，现在该群体因房价飞涨和激增的投资者而令人窒息，即使在计划全面采用的情况下，明年的总活动也将下降至少20%。宣布。

“然而，首次购房者的总体下降可能会被投资者活动的增加所抵消，这将维持房价的上行压力–首次购房者的祸根。

“需要采取有针对性的供应方主动行动，以配合刺激政策的需求，这些政策显然会导致更多的城市蔓延，边缘性生活流离失所和郊区边缘化以及整体房价上涨。”