重庆首次集中土拍落幕,未来这些板块要火了!

4月29日晚，随着九龙坡滩子口地块被龙湖拿下，2021年重庆首次集中出让土拍争夺战落下帷幕。

重庆在本次土拍中成交总金额约634.6亿元，

平均成交单价10266.11元/㎡，

平均溢价率约44%，

最高成交价为保利中央公园地块，楼面价15711元/㎡。

细分到各大区域主要是，中央公园占据了此次楼面价前十位，可谓大热门，其中中央公园北堪称香饽饽；高新区西永楼面价破万，成为与大杨石、中央公园相抗衡的又一板块；龙湖进入大渡口，建桥片区的居住建设即将加速成型；蔡家破万，也持续火热。

图源凤凰网在拿地方面，融创及其联合体斥99.09亿元共竞得8宗地块；龙湖则以96.64亿元夺得5宗地块，是两大地主。值得一提的是，多家房企联合拿地在本次重庆集中土拍中成为一种趋势，毕竟现在单独开发压力还是比较大。

4.28开发商拿地情况

本次土拍，保证金之多，参与热度之高，讨论之广泛，可谓是重庆土拍史上前所未有的场面，很多媒体都用了史诗级土拍来形容这次拍地。重庆的土拍还因此上了热搜。

这些拍下的土地预测最快年底能推出市场，很多都是未来重庆楼市的主力军。所以，我们来看看这些开发商拍下土地，对未来新房板块和周边的区域来逐一分析一下，给各位购房者尽可能的一些参考。（PS：文章土拍地理图片均来源于铭腾机构）

1、两江新区

1）中央公园北板块

21054号，中铁建以总价294000万元竞得，成交楼面价9621.07元/㎡，溢价率54.4%；

21055号，中交以总价220000万元竞得，成交楼面价9681.65元/㎡，溢价率43.67%；

21056号，佳源以总价224000万元竞得，成交楼面价10328.74元/㎡，溢价率48.31%；

21057号，中交以总价260000万元竞得，成交楼面价10867.96元/㎡，溢价率55.36%；

21054-21057号地块，位于空港片区，也就是开发商所说的中央公园北，周边尚处于建设状态，暂无配套。但是，这丝毫不影响这个片区的土拍，基本上都是高价地。因为这片区域规划的就是高端的低密居住区，所以才让这么多开发商青睐。

只能说，前几年进去的开发商还是很有眼光的，毕竟是龙湖、万科、融创这样的巨头。目前该片区的新盘在130万起左右，预计未来会有一定的涨幅。

2）中央公园2环

➤ 21058号 两江新区两路组团C标准分区C112-1、C116-1、C117-1、C118-1地块

成交总价：207874万元

成交楼面价：7279.61元/㎡

竞得人：康田

评价：为什么拿地价这么低？据说要修写字楼移交，康田是是地产集团旗下的子公司，产品的打造能力就众说纷纭了。但是要在中央公园竞争，重庆的这个国企开发商显然要更出色吧。

3）悦来组团

➤ 21053号 两江新区两路组团C标准分区C17-1、C19-1、C16-4地块

成交总价：266000万元

成交楼面价：13451.17元/㎡

溢价率：61.57%

竞得人：融创

评价：悦来好不容易供几块地，完全就是香饽饽，加上这一区域本身就是低密居住区，一直楼面价都不低。融创的下手只是一个开始，未来必定成为悦来、照母山、礼嘉等区域的中心，所以价格这么高也很正常。

2、大渡口区

大渡口区此次推出的4宗地集中在金家湾立交附近，均属于建桥-钓鱼嘴板块。该片区发展潜力大，大渡口也有意打造，靠近内环快速，有轨道2号线以及公交，未来还规划12/24号线，目前该区域各楼盘起步价在10000-15000元/㎡。

➤ 21018号 大渡口区大渡口组团H分区H05-1-3、H05-1-2、H05-1-4、H08-1-1、H08-1-2、H08-1-3地块

成交总价：300000万元

成交楼面价：7310.63元/㎡

溢价率：40.79%

竞得人：龙湖

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

建设用地面积：211608.16㎡

规划建筑面积：410361.13㎡

起始价：213080万元

➤ 21019号 大渡口区大渡口组团H分区H05-1-1、H04-1-3、H04-1-1、H04-1-6、H10-1、H11-1地块

成交总价：356000万元

成交楼面价：7991.48元/㎡

溢价率：53.68%

竞得人：龙湖

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

建设用地面积：217202.43㎡

规划建筑面积：445474.23㎡

起始价：231654万元

评价：这两块地加起来面积近85万方，早先传闻龙湖会拿地，看来情况属实。龙湖入驻大渡口，估计天街也会来。两宗地均有幼儿园配建和商业自持要求，且商业须在规定时间内建成开业。这几宗地块周边还有大量的地未开发，万达+天街（待定）双商业，有望成为大渡口未来的生活居住中心。

➤ 21017号 大渡口区大渡口组团H分区H15-11-1地块

成交总价：102000万元

成交楼面价：8816.59元/㎡

溢价率：52.01%

竞得人：长城

评价：拿地开发商并不是很出名，该地块曾终止公告，周边也有多个楼盘，比如中南上悦城项目和华宇锦绣玺岸，生活氛围目前不是很浓厚，不过该片区已经有多个开发商入驻，未来不会差。

➤ 21020号 大渡口区大渡口组团I分区I67-6、I65-5-1地块

成交总价：60000万元

成交楼面价：9419.39元/㎡

溢价率：71.24%

竞得人：新希望

评价：该地块位于恒大麓山湖背后，旁边是金家湾立交，据说还会建隧道，未来可能避免不了噪音问题，另外旁边还有公墓。

3、沙坪坝区

1）西永组团

➤ 21025号 沙坪坝区西永组团X标准分区、Ah标准分区X27-02-1/05、X27-02-2/05、Ah06-01/03、Ah06-02/03、Ah07-01/04、Ah07-02-1/04、Ah07-02-2/04地块

成交总价：180000万元

成交楼面价：4559.12元/㎡

溢价率：28.4%

竞得人：绿地

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地

建设用地面积：241537㎡

规划建筑面积：394813㎡

起始价：140187万元

评价：绿地一般都很喜欢拿大地块，位于沙坪坝区物流园，周边新盘较多，比如万科招商理想城、首创禧悦学府、东原大发印未来、花样年霍克尼的好时光。居住氛围和配套还得等一段时间，须自持商业商务（含五星标准酒店）。

➤ 21026号 沙坪坝区西永组团Ah标准分区Ah10-01/04、Ah20-01-01/04、Ah20-01-02/04、Ah20-01-03/04地块

成交总价：325000万元

成交楼面价：10459.88元/㎡

溢价率：129.98%

竞得人：招商

评价：位于沙坪坝区土主片区，周边正处于开发建设阶段。靠近快速路，片区的规划和未来只能等等。但是这次拿地价不低，溢价率达到了近130%，最后的售价不会低。

2）磁器口组团

➤ 21027号 沙坪坝区沙坪坝组团A标准分区A04-2/02、A04-3/02、A05-1/03、A04-4/02地块

成交总价：70000万元

成交楼面价：9756.51元/㎡

溢价率：36.66%

竞得人：融创&海伦堡

评价：位于磁器口片区，城市界面不是很好，但是沙区的规划还不错，等都拆完了说不定就起来了，另外这里还有商业用地要打造，有可能是做成TOD也说不定。

4、北碚区

北碚区此次供应3宗宅地，均位于蔡家板块蔡家岗立交以北。蔡家的发展一直都还是比较火热，曹家湾的兑变众所周知。

➤ 21036号 北碚区蔡家组团F标准分区F16-1-2/06、F17-1/05、F17-2/05、F18-1/05、F19-2-1/05、F19-2-2/05、F19-1-1/06、F19-1-2/06、F19-1-3/06地块

成交总价：220000万元

成交楼面价：4895.38元/㎡

溢价率：18.73%

竞得人：融创

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地、旅馆用地

建设用地面积：271461㎡

规划建筑面积：449403㎡

起始价：185299万元

评价：本地块比较偏，但是要求并不低，须修建不低于标准五星级的高品质酒店且自持。还好是融创，估计是与旁边的融创映湖十里联合打造。

➤ 21037号 北碚区蔡家组团L标准分区L49-3-1/06、L49-3-2/06地块

成交总价：100000万元

成交楼面价：10682.9元/㎡（蔡家单价地王）

溢价率：55.97%

竞得人：佳兆业

评价：蔡家也破万了，该地块交通还行，不过该地块面临的压力并不小，毕竟周边拿地价都比它低，比如建发和金科，蔡家的厮杀，恐怕还会持续很长时间。

➤ 21038号 北碚区蔡家组团L标准分区L15-1/07、L04-3/04、L05-1/06、L16-1/07、L19-4/05地块

成交总价：99375万元

成交楼面价：3864.3元/㎡

竞得人：龙湖&颐天康养

用地性质：二类居住用地、商业用地、商务用地、其它服务设施用地

建设用地面积：126142㎡

规划建筑面积：257162㎡

起始价：99375万元

评价：龙湖对蔡家的信仰一点儿也不比金科低，干就是了！本宗地有商业商务自持要求，很有可能会是龙湖天街或者其他商业。

5、高新区

高新区此次推出5宗地，均位西永组团，值得一提的是，全部都过万。这点儿让很多人感到不可思议。去年7月底开始，高新区、科学城的土拍就比较火了，是市重点开发建设区域，各项资源配套也在不断完善，很有价值潜力，所以不火都难。

➤ 21031号 高新区西永组团L分区L60-2/04、L62-1/05地块

成交总价：230000万元

成交楼面价：12950元/㎡

溢价率：71.75%

竞得人：金科&美的

➤ 21032号 高新区西永组团L分区L55-1/06、L55-2/06地块

成交总价：103000万元

成交楼面价：12007元/㎡

溢价率：56.48%

竞得人：花样年

评价：21031、21032号高新区西永组团L分区地块，位于沙坪坝区西永板块。配套不是很成熟，待发展，很多人想不通为啥楼面价这么高。金科是片区的老手了，有多个项目在售，花样年才进来，开发路数感觉比较特别。未来竞争可以说相当激烈。

➤ 21033号 高新区西永组团U分区U8-17-1/03地块

成交总价：49000万元

成交楼面价：11695元/㎡

溢价率：61.98%

竞得人：融创&大发

➤ 21034号 高新区西永组团U分区U8-13-2/03地块

成交总价：92000万元

成交楼面价：11685元/㎡

溢价率：71.43%

竞得人：佳兆业

➤ 21035号 高新区西永组团U分区U9-6-1/05、U9-7-1/04地块

成交总价：154000万元

成交楼面价：12145元/㎡

溢价率：64.18%

竞得人：融创&象屿

评价：21033、21034、21035号高新区西永组团U分区地块，感觉勉强算大学城板块，旁边居住氛围比较浓厚，学校很多，但是部分地块也是处于待开发状态。个人感觉不管是新房还是二手房，各方竞争压力很大。

去年附近开出8000多的地价，这下直接涨了3000多，厉害！不过，也看出开发商对于这片区域发展的信心。

6、渝北区

1）空港两路组团

➤ 21039号 渝北区两路组团E分区E01-8-5、E01-9、E01-8-6、E09-1-1地块

成交总价：190000万元

成交楼面价：12337元/㎡

溢价率：57.21%

竞得人：旭辉

评价：城市界面不是很好，但是规划貌似还不错，周边新盘的特征，拿地价高，但是不好卖，估计旭辉也不例外。

➤ 21040号 渝北区两路组团E分区E88-1地块

成交总价：52800万元

成交楼面价：10870元/㎡

溢价率：29.72%

竞得人：海成

评价：区县开发商进主城，不知道这副牌它怎么打，周边配套还是不错的，双轨交汇，这是未来的一大卖点，但是片区的消费人群能否为这个不知名的开发商呢？可以期待一下。

➤ 21052号 渝北区两路组团Ga分区Ga9-1-3地块

成交总价：12972万元

成交楼面价：4785.3元/㎡

竞得人：特勤局

评价：没啥好说的

7、渝北区

1）中央公园板块

21041号，融创以总价119000万元竞得，成交楼面价14470元/㎡，溢价率50.7%；

21042号，海成以总价62000万元竞得，成交楼面价14583元/㎡，溢价率75.7%；

左边为融创地块，右边为海成地块

评价：这两块地都位于中央公园的东侧，也是中央公园附近少有的新地块，所以楼面价很高，相继刷新重庆土拍的纪录。而此次拿地比之前海成和华润楼面价要高出3000—4000，旁边中小学都比较多，目前处于成熟阶段，待项目入市后，如何处理这几千块的竞争差价还是很考验开发商的。

➤21059号 两江新区两路组团C标准分区C04-3、C07-3、C09-1、C09-5地块

成交总价：250000万元

成交楼面价：15711元/㎡

溢价率：83.22%

竞得人：保利

评价：该地块是目前为止重庆土拍最高价，位于中央公园、园博园、悦来等区域的围合处，附近的土地基本没有开发，已经屯了很久了，前段时间该地区还进行了道路的施工规划招标，未来也是打造高品质的低密住宅为主，居住品质和价格想必是未来重庆低密住宅的高端代表，可以期待。目前这个片区在这次土拍中只出让了2块，楼面价都很高。

2）空港组团

➤21043号 渝北区两路组团A分区A121地块

成交总价：23000万元

成交楼面价：4980元/㎡

溢价率：0.68%

竞得人：佳源

评价：该地块位于空港片区，周边配套较少，各方面都不成熟，基本处于待开发阶段，如果活动范围在这边的，可以考虑，毕竟楼盘也多，不过短时间不要想有多大的发展。

3）两路组团

21044号，龙湖以总价105000万元竞得，成交楼面价13371元/㎡，溢价率46.61%；

21046号，朗诗以总价91000万元竞得，成交楼面价13637元/㎡，溢价率49.42%；

21047号，合能以总价99500万元竞得，成交楼面价14002元/㎡，溢价率52.19%；

21048号，大悦城以总价92000万元竞得，成交楼面价13795元/㎡，溢价率51.93%；

21049号，华宇以总价88000万元竞得，成交楼面价13423元/㎡，溢价率43.71%；

21050号，象屿以总价100000万元竞得，成交楼面价13528元/㎡，溢价率44.84%；

评价：这边就是所谓的中央公园北，在这次土拍中楼面价都比较高，可以说潜力无限，基本都是在13500元/㎡往上。按照片区的规划来看，定位和售价都不会低。这片区域基本已经和刚需无缘了，未来也是中央公园的后花园。

4）观音桥组团

➤21045号 渝北区观音桥组团C分区C20-1/04地块

成交总价：36400万元

成交楼面价：15307元/㎡

溢价率：63.95%

竞得人：中海

评价：中海一出手，便知有没有。中海一般都是在核心区拿地，这次唯一一次出手就是在观音桥，上次是红旗河沟。周边没什么竞品，目测中海后续开出来的产品会是超高层，而且很大概率会超过单价3万。

5）唐家沱组团

➤21051号 渝北区唐家沱组团C分区C3-2-2、C3-2-6地块

成交总价：70000万元

成交楼面价：6953元/㎡

溢价率：73.81%

竞得人：金科&大唐

评价：一个字，偏！买在这里着实需要巨大的勇气和魄力，可能看在未来4号线开通的情况下，可能能吸引部分购房者。

8、南岸区

评价：南岸的供地主力主要在茶园和弹子石，弹子石此次没有供地，茶园供地3块，但是和之前一样仍然被广阳岛投资公司拿下。未来该片区的发展应该说标准比较高，商业和教育以及居住都可以期待，如果是其他开发商拿，相信楼面价不会低于13000元/㎡。而之所以不拿出来拍卖，估计也是为了将来更高的打造。

9、巴南区

➤21028号 巴南区界石组团T分区T08-2/04地块

成交总价：32900万元

成交楼面价：4663元/㎡

溢价率：16.57%

竞得人：弘阳&融创&中梁

➤21029号 巴南区界石组团S标准分区S36-1/01、S37-1/01、S37-3/01、S38-1/01、S39-1/01、S39-3/01地块

成交总价：100000万元

成交楼面价：4975元/㎡

溢价率：24.38%

竞得人：万科

➤21030号 巴南区界石组团S标准分区S41-3/01、S43-3/01、S43-2/01、S48-1/01地块

成交总价：80000万元

成交楼面价：4468元/㎡

溢价率：11.71%

竞得人：弘阳&融创&中梁

评价：巴南的主要供地现在放到了界石，恒大、龙湖、万科等头部开发商相继入驻，发展势头很猛。目前该片区的房价在6500—8000元/㎡左右，但是周边的配套还比较欠缺，公共交通和产业都还在规划上。有点儿像之前的高职城，待发展，但是后续还是得观望，毕竟现在高职城的发展也并不怎么如意。

10、九龙坡区

➤21021号 九龙坡区大杨石组团G分区G12-4-2/06、G12-3/05地块

成交总价：166000万元成交

楼面价：13082元/㎡

溢价率：61.12%

竞得人：保利

评价：该地块原为警官学院地块，位于石美路旁，毗邻远洋城二期高层。就溢价率来说，是非常高的，也表现出开发商对于核心区的重视。估计后续开出来的价格，两万是妥妥的了。

➤21022号 九龙坡区大杨石组团K分区K08-3-1-2/06地块

成交总价：32500万元

成交楼面价：12671元/㎡

溢价率：40.47%

竞得人：招商

评价：该地块为拆迁所腾出来的，周边目前有春风项目，彩云湖地铁站和5号线在旁边，也靠近高速。未来该片区还会通过拆迁腾出土地，发展可以期待。

➤21023号 九龙坡区大杨石组团U分区U04-9-1/04地块

成交总价：80000万元

成交楼面价：13330元/㎡

溢价率：40.91%

竞得人：金辉

评价：金辉在九龙坡的又一块地，看来金辉是很钟爱坡区，不过这边的市场行情并不是很好，估计得等拆迁户们钱到手了就可以买买买了。

➤21024号 九龙坡区大杨石组团W分区W23-7/04、W28-7-1/05地块

成交总价：106000万元

成交楼面价：9398元/㎡

溢价率：18.44%

竞得人：龙湖

评价：龙湖终于来到滩子口了，该宗地包括部分商业用地，估计会被打造成龙湖的某种社区商业。龙湖的这块地拿得出乎意料的低，不过包括商业在内，也还将就。面对九龙半岛的市场行情，不知道龙湖的号召力会不会让楼盘告别像其他地块的尴尬销售处境？

结语：

重庆首次集中土拍落幕，没有一块地流拍，基本上可以说引爆了当下的市场行情，对于刚需来讲，可能略微有些迟了，如此的面粉价格，也势必引发新房和二手房的一系列走向。

今年重庆土拍政策有所调整，即土地竞拍的溢价率未达到50%，开发商需要在三个月内付清全部土地款；土地竞拍的溢价率超过50%，开发商需在一个半月内付清全部土地款，资金压力可想而知。

这些高价地，最早会在半年之后入市，在市场上的表现如何，就只有拭目以待了。

（PS：文章土拍地理图片来源于铭腾机构）