“三道红线”倒逼房企自身造血 多数房企2020年“降档”

3月下旬，上市房企陆续披露2020年业绩报告。自2020年下半年出台“三道红线”融资监管新规后，各大房企多措并举降负债、降杠杆，从高速增长向高质量发展转变。

“三道红线”即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。在“三道红线”的紧箍咒下，此次发布年度业绩报告，也是房企交出的一份“降档”答卷。

频频“降档”忙

具体来看，可以根据企业的数据表现将其分为四档：如果“三线”均超出阈值为“红档”，“二线”超出阈值为“橙档”，“一线”超出阈值为“黄档”，“三线”均未超出阈值为“绿档”。根据2020年财报，大部分房企均有不同程度的降档。

迪马股份2020年净负债率48.21%，扣除预收款后的资产负债率为69.14%，现金短贷比为1.25倍，是三项指标均在安全线内的“绿档”房企。

2020年宝龙地产剔除预收款后的资产负债率为69.9%，同比下降2.1个百分点；净负债率为73.9%，同比下降7.3个百分点；现金短债比为122.6%，同比下降9.9个百分点，由“黄档”降为“绿挡”，公司的负债情况持续改善。此外，世茂集团、招商蛇口等也都从“黄档”降至“绿档”。

截至2020年末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率较2019年同期下降4个百分点至72%，净负债率下降24个百分点至73%，非受限现金短债比为1.09，由“橙档”降至“黄档”。

融创中国从2019年末的三线全踩，连降两档至“黄档”。2020年融创中国净负债率同比下降76个百分点至96%，非受限现金短债比升至1.08，剔除预收款后的资产负债率降至78%。

不过，并非所有的企业都能顺利降档。截至去年底，当代置业剔除预收款后的资产负债率为82.0%，较上年同期下降约5个百分点，但仍超出70%的红线。净负债率上升为95.7%，较2019年末上升了约13个百分点，净负债率连续两年上升，逼近100%的融资监管红线。而另一项指标也不甚理想，公司现金及银行结余（不含受限制现金）约为108.22亿元，而短期债务则达到98.09亿元，账面可用资金并不算充裕。

增收不增利

“三道红线”其对房企的影响表现在，若企业上述三项指标全部“踩线”，不能再到金融或者债券市场融资，有息负债不得增加；若指标中两项“踩线”，有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线”，有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部符合要求，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

从数据来看，过半房企净利润下滑，债券融资规模处于高位。有报告指出，2020年中国房地产百强企业营收与净利润保持增长态势，但盈利能力持续下行。除了经受疫情的影响以外，“三道红线”融资新规提出后，房企多措并举降低杠杆，一定程度上也影响了利润。

在已经陆续公布2020年全年业绩报告的十多家规模房企中，除越秀地产、融创中国等营收和净利均实现同步正向增长外，其他如瑞安房地产等规模房企均出现归母净利润下滑的情况，其中跌幅最大的瑞安房地产去年全年营业总收入45.97亿元，同比下滑56%，净利润亏损7.4亿元，同比大幅下跌138.3%。

中国金茂、招商蛇口、葛洲坝等2020年的营收虽然超过千亿，但却面临增收不增利的尴尬局面。而在今年3月以前，有近70家上市房企陆续发布2020年全年的业绩预告或快报，其中净利润同比下滑的多达45家，占比超过了6成。

值得注意的是，A股超半数地产公司发行了债券，合计债券余额接近6600亿元，其中金地集团、首开股份和保利地产债券余额规模最大，均超过了400亿，短期1年内到期需兑付的房企中，保利地产和金地集团的规模最高，招商蛇口、万科A、阳光城等同样位居前列。

而从一季度上市地产企业发债的速度来看，融资规模也同样不小，今年以来共有30家上市地产企业发行了债券，发行规模682.13亿元，其中1月发债数量和规模最大，2月则大幅减少，3月以来已达到232.1亿元，如果按照目前的发行速度，今年全年发行规模将超过2000亿，高于今年的兑付规模。

倒逼企业进步

年初以来，自然资源部、央行、银保监会等多个部门先后从土地、金融、市场等领域出台政策措施，释放政策收紧信号。住建部副部长倪虹在成都、西安两地调研督导房地产工作时强调，要保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标。

面对层层加码的楼市调控，今年房地产行业形势不容乐观。阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，在这种情况下，企业应该好好顺应时代的发展，随着土地红利和融资红利的消失，房企很多方面都要进行调整，这正好倒逼企业进步。

“三道红线”的出台限制了房企有息负债的增长，自身造血能力的重要性更加凸显，报告期内，雅居乐加快了销售回款，强化了资金及预算管理，并通过多种融资渠道优化财务结构。

宝龙地产总裁许华芳也明确表示：“公司2021年要实现合约销售额突破千亿，定为1050亿，保持近三成的增速。同时继续提升财务稳健度，优化债务结构，降低短债比例。”此外，宝龙地产在拿地策略上深耕长三角和粤港澳大湾区促使销售额爆发增长，对于溢价率的控制又为企业赢得了利润空间。

“公司到了这个阶段，规模和增长不是最重要的，未来要的是整体综合竞争力。从自身来说必须在未来两年持续保持整个集团财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，这是一个非常明确的事。”行政总裁汪孟德说。从配股开始，到提前偿还融资成本高的信托借款，同时回购并注销部分美元票据，再到与GIC牵手，融创在降负债上的努力有目共睹。

应对当前的房地产调控，吴建斌给出了几点建议：在投资方面，要向流量快的城市倾斜；土地储备方式要加快调整；顺应地方“供地节点”的安排；管好源头，处理好投资的机会主义与长期主义的关系；当下必须做好“经营型”现金流管理；33种融资工具,房企做好“适配”。

3月22日，全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会重申“房住不炒”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，预示着下一步在开发贷、个贷将进一步收紧，房企融资环境不容乐观。

诚如吴建斌说：“‘三道红线’只是第一步，继续降负债率，高质量的发展，这样调整优化下来的房企才有未来。”