避免掉坑!2021年重庆买房,这份指南一定要看

对于重庆楼市，我们老生常谈的就是：光说新房，不谈二手房，就是耍流氓。

先说新房。

根据铭腾机构显示，上周（3.22-3.28）成交面积70万方，环比上涨22.11%，近八周最高值。

数据来源，铭腾机构

进入“小阳春”，楼市供需两旺，二环热点板块主导成交。

再说二手房。

最近，我关注到照母山的一个楼盘。业主在2017年以总价22万买下，今年以80多万卖出。五年时间，价格翻了将近4倍。

这个楼盘，是“金科时代中心”。

这个单价还不是个例。某二手房网站上，金科时代中心新上的房源建面单价已普遍超过24000元/㎡。

图源网络

解释一下，说这两个事情并不是意味着现阶段买房都可以“闭眼入”。新房市场火热、二手房市场好价，归根结底还是要落到“区域发展”上。

01

当年的照母山，“嫌远、太偏”是很多人的初印象。现在，谁看了不说一句“真香”。

以金科时代中心为代表的楼盘，房价大涨背后，无疑是重庆城市发展由核心区向潜力新区轮动的结果导向：

核心区资源饱和后，新区承接了人口和产业的需求外溢；

在政策导向下，新区的教育、医疗、商业、交通等配套快速落地，满足区域常住人口的日常需求。

在北区，蔡家、中央公园、礼嘉等板块的发展逻辑和照母山的相似。不过，中央公园、礼嘉的房价已经接近区域天花板，特别是中央公园，对于资金有限的购房者来说并不是首选。

相对来说，蔡家是目前北区价值和价格的双洼地。

02

在北区，蔡家和其他板块相比，光环稍显暗淡。但其实，它的潜力是有被低估的。

两江新区重要组成部分，工业拓展区是高新区的一部分，两江自贸实验区…是蔡家拥有的多重身份。

来看一张蔡家板块的控规图。

图源网络

往北走，即是水土；

往南走，与礼嘉隔江相望；

往西走，通过歇马隧道，就到大学城和西永；

往东走，通过悦来，就能到中央公园。

看出什么了吗？在地理位置上来说，蔡家板块位置非常讨巧，左右逢源。

此外，除了多重身份和讨巧的地理位置，蔡家板块本身的配套规划也相当全面。

图源，蔡家智慧新城管委会

产业引入。

蔡家板块形成了以汽/摩整车及零部件、装备及输配电制造、新材料、仪器仪表等为主导的产业体系。重点发展跨境电子商务发展试验区、国际合作智慧产业试验区、总部经济及总部贸易发展试验区三大片区。

工业园已成功引进力帆集团、庆铃汽车、重庆仪表材料研究所、东风日产、华立药业股份、北大方正医药集团、雷科电气有限公司、横河川仪、四联集团、美国霍尼韦尔(世界500强)、美国通用电气、国机集团等企业。

生态环境。

蔡家一面靠山、三面环水，拥有长达19公里的江岸线，森林覆盖率达50%。环境好，毋庸置疑。

轨道交通。

当初曹家湾地铁站开通的时候，被网友戏称为“最荒凉的地铁站”。如今，轨道6号线已通车，把蔡家和主城几个核心商圈和高新产业园紧密联系在一起。

6号线曹家湾站，图源网络

商业资源。

有热心网友关于“蔡家商业”的问题在重庆网络问政平台进行官方咨询。

关于商业配套，官方的回复是“已建成的有中央大街，现正在招商中；在建的有红星美凯龙、中南大有镜等”。

近期，我还关注到蔡家板块的另一个重大利好。

3月上旬，重庆市政府发布了《重庆市人民政府办公厅关于做好2021年市级重大项目实施有关工作的通知》，这则通知涵盖了2021年市级重大项目实施的具体事项。

图源，重庆市人民政府官网

其中，北碚中国科学院大学西部医学中心拟将于2021年开工，2024年建好。落址，就在蔡家板块。

根据网上的一些资料显示，“中国科学院大学西部医学中心”不仅仅是简单的公立三甲医院，还是国科大医学院的教研和实践中心。意味着，蔡家将会打造一个集产学研一体的机构。

蔡家的配套拼图，正在逐渐补齐。产业、轨道、商业等逐渐落地后，最先出现变化的，就是区域房价。

我以金科城为例。

2016年，高层套内均价6000元/㎡。

来源，理居网

2018年，项目推出最后的高层组团。不过，套内均价已经上涨到12500元/㎡。

来源，理居网

市场懂得分辨良莠，房价上涨背后还是因为蔡家板块本身的价值。

对正准备进入热点板块的购房者来说，在考虑价格之前，更重要的是“怎么选”。

我的建议很简单：看品牌，而且要大品牌。

房企从新区拿地到建设，别以为是他们头脑一热的决定。没有前瞻眼光、精准预判、强大的拓荒能力，以及对城市、产业、人口、土地等多维度的分析，他们不会贸然进入。

以蔡家板块来说，比较有代表性的，金科算一个，它是最早进入蔡家的头部房企之一。

每个房企都有自己的重点布局区域，金科也不例外。

从2012年进入蔡家开始，接连打造金科城、博翠山、博翠山麓、博翠未来等7个项目。可以说，它构筑了一个“金科大社区”：从高层、洋房到别墅，首次置业或改善需求的客群，都能在金科找到所需要的产品。

金科博翠未来实景图除把蔡家板块作为重点发展区域，金科在其他板块同样有它的出圈作品。

来到西永10年后，“金科博翠宸章”迭新了洋房、别墅产品；

金科博翠宸章示范区实景图

茶园，南山之上，“金科南山”成为城市中别墅山居的“白月光”；

金科南山示范区实景

进入龙兴，“金科御临河”依御临河畔，背山面水，城市墅居生活的另一种演绎。

金科御临河社区实景

换作一般的房企，相信很难做到以上。

03

说这么多，其实是想告诉大家，在核心区饱和后，居住版图由内向外拓展是大势所趋。

但万变不离其宗，购房的核心逻辑是基于地段、配套、交通、环境等。同时，跟着城市规划也很重要。

蔡家，就给购房者做了很好示范。

以轨道缩短心理和地理的距离、以自然满足城市居住对于生态的渴望、以商业满足日常生活需求…

当然，现在城市发展呈现多点开花的模式，类似蔡家这样有爆发的“潜力”新区也不在少数，我举几个例子。

北区：水土。两江新区重要的功能区之一，打造万亿级先进制造业基地的重要组成部分。以配套和产业先行的模式，加上轨道6号线（国博线）通车，水土未来充满遐想。

西区：西永。近年来“一路向西”是城市另一发展方向，西永承载渝新欧始发点的发展机遇，并伴随着国家级自贸区、高新区、科学城的规划建设。在2020年，西永是主城新房成交套数最多板块。

南区：巴南。2019年GDP超越南岸，同时，在两江四岸规划出台后，巴滨路以城市滨江生活带定位成为主城最宜居的区域之一。

我们每个人购房需求都不同，如果是不差钱的客群，那么，核心区或者热门板块，买个开心就好。

如果资金有限，热门板块肯定会是首选。房子是大宗交易，总价动辄上百万，选定区域后，我们要做的就是多看、多对比，更重要是选择头部房企的楼盘，遵循以上购房逻辑，买房，才能避免掉坑。

大家有在哪些热门板块看房或者买房的经历呢？欢迎评论区留言讨论。