招商蛇口2020:不做偏科生 | 财报深响 ⑩

作者 | 刘莹、

出品 | 焦点财经

3月22日，招商蛇口披露了其2020年的销售业绩情况。期内，该公司的签约销售金额累计达到2776.08亿元，同比增长25.91%，超额完成既定的2500亿元销售目标；签约销售面积达到1243.53万平方米，同比增长6.34%。

即便受到疫情冲击和“三道红线”融资新规的双重压力，招商蛇口期末总资产依然达到了7371.57亿元，同比增长19.34%；归母净资产达1013.70亿元，同比增长16.80%；营业收入达1296.21亿元，同比增长32.71%。

此外，招商蛇口还实现归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，基本每股收益1.46元/股，向全体股东每10股派发现金红利6.40元（含税），现金分红总额约占归母净利润的40%，利润分配持续稳定。

七个城市公司突破百亿销售

具体到区域表现上，过去一年，招商蛇口在杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波等七个城市都实现了百亿销售。其中，华东、深圳、西南、华南、江南5个区域的销售金额增速超过20%。

剑指2021年，招商蛇口表示，公司的新开工面积预计将达1300万平方米，竣工面积达1300万平方米，全年将力争实现3300亿元的签约销售额。

在土储方面，2020年，招商蛇口的投资重心仍在核心一二线城市，同时加强了在西安、合肥、南通、东莞等明星城市的布局力度，期内累计获取98宗土地，新增土地面积687.98万平方米，总计容建面1624.83万平方米，权益面积1044.82万平方米，港城联动、产城联动，逐渐成为了招商蛇口综合发展模式下获取优质资源的重要方式。

继深圳、厦门、湛江邮轮母港及海门国际邮轮城项目后，招商蛇口通过港城联动相继获取了南通滨江及烟台芝罘项目。成都天府新区项目、太原小店项目、武汉神龙厂项目、西安港务区项目、博鳌乐城项目等一系列大型项目也相继在2020年实现落地。

业绩会中，管理层介绍，目前，招商蛇口的在手可售获值约5300亿元，其中，有1900亿元是2020年留存下来，2021年预计新增3000+亿元。按照去年62%的去化率，公司2021年3300亿元的销售目标完成可期。

手握大量的土地储备，招商蛇口对于未来的发展充满期待。虽然中长期土储的价值要在一段时间后才能发挥，企业需要“以时间换空间”。但长期来看，招商蛇口将实现城市和园区综合运营的空间发展模式，为城市和片区的发展持续提供活力。

2020年，是招商蛇口的“资管年”。这一年，公司先后成立了资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立了“招商伊敦”酒店公寓管理平台，以专业化、垂直化为原则重塑组织管理体系。

与此同时，招商蛇口还全面盘点了集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态，设置了不同的持有及管理策略。经过一系列的努力后，招商蛇口的产融体系渐成，深圳泰格明华、南京马群花园城等类Reits产品也均成功创新发行，为资产有序有效退出奠定了基础。

重点打造四个核心IP

尽管受到疫情冲击，招商蛇口的四大持有业态依然获得了迅速恢复。2020年，招商蛇口新开成都招商花园城、深圳海上世界汇港购物中心二期、上海森兰花园城、苏州金融小镇花园天地、宁波1872·花园坊等5个购物中心。同时，成立了深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司，建立了“伊敦酒店”及“伊敦睿选酒店”自有酒店品牌。在长租公寓方面，持续打造“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠/CM+”服务式公寓等产品体系，合计布局全国17城，约2.8万间。

招商蛇口的园区业务也取得了突破性进展。2020年，该项业务主动拥抱变化，经营收入逆势增长，近20家战略及龙头客户落地公司各大园区。目前，招商蛇口旗下的大型产业新城项目已达13个，占地300平方公里，漳州开发区、海南三亚深海科技城和博鳌乐城、前海蛇口自贸区、大连太平湾、中白工业园、吉布提等都是其中的典型代表。

经过不懈努力，招商蛇口的特色产业园区已经逐渐形成了网谷、意库和智慧城三条产品线，共有项目27个，规划建筑面积403万平方米。园区内还打造了“招商创库”这一创新孵化基地，目前运营期项目5个，建筑面积1.46万平方米。

作为招商蛇口旗下的轻资产运营服务平台，招商积余在2020年录得了86.35亿元的营业收入，同比增长42.07%；归属于上市公司股东的净利润为4.35亿元，同比增长52.03%。目前，招商积余的在管物业项目有1438个，覆盖全国逾100个城市，管理面积达到1.91亿平方米，同比增长25%。其中，非住宅管理面积9476万平方米，住宅管理面积9614万平方米。

在战略方向上，招商积余明晰了“12347”的发展战略，以“国内领先的物业资产管理运营商”为战略定位，“大物业+大资管”为核心主业，在城市服务、军队等业态上接连获得新的突破。

完美走过“资管年”之后，招商蛇口将2021年定义为了公司的品牌年。业绩说明会中，招商蛇口董事长许永军表示，回顾过去的五年，公司的签约额、归母净利润等财务指标，都保持了两位数以上的复合增长。自上市以来，公司按照既定的战略目标坚持综合发展，也取得了丰硕成果。

站在新的起点，招商蛇口将“十四五”期间的主要目标仍定为综合发展。但是，管理层解释，综合发展并非什么都做，而是有主赛道、有辅赛道、有轻重缓急的发展，整体可被概括为“1+4”。

其中，“1”是以现金牛作为一个形象，是指开发业务，未来5至10年里，开发业务仍是招商蛇口利润、收入的主要贡献来源；“4”则指的是持有型业务，分别为成长型业务（集中商业和产业园区）、平台型业务（招商积余）、创新型业务（邮轮、大健康、文化、会展、海外）、机会型业务（酒店、公寓、写字楼）。“十四五”期间，招商蛇口有意重点打造园区、集中商业、招商积余以及邮轮产业等四个核心IP。

前不久，原凯德置地高管袁嘉骅，正式加盟招商蛇口担任招商商管总经理。资料显示，袁嘉骅是资管领域的领军人才，先后在上海、武汉等地和团队打造出诸多地标项目。加入招商蛇口之前，其职位是凯德集团（中国)商用管理董事总经理。袁嘉骅的加盟，也被外界解读为，招商蛇口发力商业领域之举。

对于此番人事调整，公司管理层在业绩会中进行了回应。其表示，事实上，招商蛇口的商业板块起步很早，2006年时就做了蛇口花园城项目，在过去多年的多元化发展中，招商蛇酒也一直在探索商业领域的有效发展之道。

目前，招商蛇口在粤港澳大湾区等地拥有大量优质的土地资源，商业土储十分丰富，在手集中商业60余个，已经开业的20余个，如何在“十四五”期间将这些项目经营好，是公司的重要任务。袁嘉骅的加盟后，有助于提升公司在商业和写字楼方面的管理能力，从品牌效应、人才、能力、创新等多个维度提升经营水平，向国内领先水平靠拢，管理层称。

有压力，才会有发展的动力。对于集中商业的未来，招商蛇口为其设定了“双百”目标，即“百亿商业收入、百个大型集中商业”，且这两个目标都有望在“十四五”期间实现。

未来，招商蛇口将更加积极主动的投资商业，每年购地金额10%投向商业，形成“投、融、建、管、退”一体化的通道，预计商业板块对公司的业绩贡献、利润贡献都将持续增加，管理层称。

坚持有质量的增长

不同于借助高周转模式获取高利润的开发商，招商蛇口以打造产城融合的超级平台为战略目标，逐渐从单一的地产开发商，向园区、社区、邮轮综合性经营的“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”转型。“质量第一，效益第二，规模第三”，在管理层看来，这样的排序才是招商蛇口价值观的正确体现。

“我们的一贯口号是’稳中求进’，招商蛇口要追求有质量的增长，而不是粗放地增长，通过利润掘金来夯实公司在行业中的地位”，业绩会中，公司管理层表示。房地产行业已经逐渐进入了向管理要效益的时代，而非向规模要效益。

由于对负债率的管理向来严苛，多年来，招商蛇口的资产负债率和经营负债率一直保持在国家红线的管控范围之内。截至2020年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率仅有58.84%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23，严格控制在“三道红线”融资新规之内，是典型的“绿档”房企。

在业内看来，财务稳健型的房企才会在未来获得更多的发展机会，由此来看，招商蛇口前景可期。

展望2021年，招商蛇口计划进一步强化“一城一模板”2.0，提升操盘水平，提质增效，通过抓产品品质来树立品牌。同时，加速数字化转型的步伐。

事实上，早在2020年，招商蛇口就积极以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间建设”等方面，推动数字化建设工作。

其中，在开发业务方面，“招商好房”线上售楼平台助力公司销售业绩的提升，大会员体系盘活存量客户助力降低营销成本，客服数字化实现维修专项、满意度管理等系统落地，采购数字化则实现场景式采购、商城式下单。

在持有型业务方面，招商蛇口四大业态均实现了全面线上统一管理，园区租赁业务系统快速迭代并全面推广，自主研发公寓数字化系统提供自助线上服务。同时，智慧空间联动社区、商业、园区等稳步推进，生态创新以招商荟为载体构建了内外生态圈。

栉风沐雨，砥砺前行。2021年，旨在成为“人民美好生活承载者”的招商蛇口，将积极从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为人们的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。