如何在不购买财产的情况下投资房地产

仅仅说澳大利亚人无法获得足够的财产是不够的：我们痴迷于此。在当前局势之后，房价不断上涨，工业正在升温，商业已经在新的世界秩序中立足。

但是，如果您想购买房地产但还没有准备好或没有足够的现金怎么办?如果您没有巨额的前期资本，您将如何驾驭下一次房地产繁荣(或者只是想让房地产投资于您的多元化投资组合中)?

Trilogy Funds Management的董事总经理Philip Ryan认为，房地产应该成为每个人投资组合的一部分，并且正在积极地使更多的人通过不同的投资工具(而不是完全拥有所有权)进行投资。

“不同的投资结构将适用于基于他们希望房地产风险程度的人，”他告诉我们。

随着全国各地(包括首都城市和地区)的价格飞涨，谁能责怪年轻的投资者想要找到进入房地产市场的另一种方式呢?

从股市到地产王

菲利普·瑞安(Phillip Ryan)开始了他的股票市场生涯。甚至在小时候，他就开始从事股票经纪和律师业务，然后在进入期权和期货市场之前就进行了股票交易。当然，在Trilogy稳定器中也不乏专业知识，该稳定器还包括另外两个金融业巨头-John Barry和Rodger Bacon。但是他们三人都认为房地产是一种有吸引力的资产类别。

“您可以利用它，这对于股票来说是非常困难的。您可以利用股票，但是通常受到相当大的限制。例如，对于房地产，如果您准备支付抵押贷款，则在某些情况下可以利用高达95%的杠杆率。保险。”他说。

财产也有显着的税收优惠-尤其是瑞安(Ryan)在下面概述的信托结构。对于Ryan而言，有两种简单的方法可以将房地产作为投资类别，而不必直接投资于资产。

“很多人实际上并不想直接投资于房地产，因为他们只是看到那里存在风险，而且期限很长。通常，当您投资房地产信托基金时，您正在寻找的是投资。 5-6年的前景”他说。

瑞安(Ryan)概述了进入财产的方法：

1)财产信托(辛迪加)

财产信托是一群投资者，他们集合资金购买单一资产(集团)或多个资产(集合基金)。

除税收优惠外，财产信托的一个吸引人的特点是您可以进行较大规模的交易。例如，如果您汇集了更多的资金，则可以购买较大的建筑物，例如具有多个高质量承租人的商业办公楼，而较小的交易则可能具有唯一的承租人和较高的承租风险。Trilogy倾向于将其工业资产持有量的加权平均租赁到期期限(WALE)设定为5-10年，这要比平均WALE更长。

“通过购买更大的物业，您将拥有良好的多元化，通常您将获得更好的租户，并且在风险方面您实际上也拥有良好的风险敞口。与您和我购买当地的一家拐角店相反，你真的押注那个住户的存在，”他说。

瑞安说，与其他投资相比，房地产资产的另一个优点是，您可以轻松地为其增值。翻新，重新开发或在现有资产上进行全新建造都可以创造更多的持续租金回报，并提升基础资产的价值以产生高于平均水平的回报。

赖安说：“财产基金管理人可以建立在资产的基础上，目的是在基金存续期间增加价值，同时支付收入。”

“有了财产，您就可以触摸和感受到它。”

2)抵押信托

但是，财产信托需要耐心的钱。因此，与封闭式房地产信托基金相比，如果您正在寻找房地产行业通常更具流动性的资产，抵押信托基金可能是使您有机会接触这个蓬勃发展的行业的好方法。

“抵押信托有许多不同的形式。这可以是有贡献的，那就是人们将自己的钱汇集给一个特定的借款人，或者它们可以成为汇集的信托，人们聚集在一起，一起投资，然后再进行贷款。在许多不同的项目上向许多不同的借款人进行。”瑞安说。

抵押信托是一种资金池，可借给多个房地产开发商以为其项目提供资金，然后以房地产抵押作为抵押。根据市场研究，澳大利亚市场上的抵押信托投资超过150亿澳元。

“如果您查看我们的平均贷款期限，通常是12个月至18个月。我们的贷款在整个贷款期内都是固定利率的，因此，一旦贷款清算，它们就不会受到整个市场利率变化的影响贷款的期限。”他说。

瑞安(Ryan)概述的其他一些关键优势是能够分散您的风险，无论是在地理位置上还是在集合基金中，都能使风险分散得很好。

结论

也许您觉得选择不知所措，但是对于Ryan而言，没有明确的偏爱，只是对考虑到自己风险偏好的合适人选的正确选择。

他说：“实际上，它们是为不同的人设计的。”

“我看到有了抵押贷款信托，它们对于那些不一定希望直接涉足房地产的人非常有用，但是从以下方面来看，“我正在从我通常熟悉的资产类别中寻求收入。他说：“从这个角度来看，我喜欢它。”

他说：“就个人而言，我喜欢房地产。对房地产我情有独钟。”

考虑到过去12到18个月内最近的市场动荡，再加上目前的较低利率，房地产市场的弹性吸引了许多人。