越秀地产TOD加“保险杠”冲刺千亿|财报深响⑦

作者|绿蜡

出品|焦点财经

一向以稳健示人的越秀地产(00123)在今年有了加大投资拿地的动作。

在3月16日举行的业绩会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远表示，今年公司销售目标定在1122亿元，2021年越秀地产继续保持较大的投资力度，买地金额计划达到520亿以上。

2020年越秀地产的营业收入为462.3亿元，同比上升20.6%，用超过去年营收近60亿元的买地金额建“粮仓”，是越秀地产想要提升17.1%销售金额进而跻身千亿所做的“预设条件”。

彼时，今年越秀地产的销售额达到958亿元，离千亿仅有一步之遥，而2019年越秀地产的该项数额为721亿元。

22城集中供地新政影响了房企土拓的布局及思路，而在林昭远看来，由于供应总量加大、竞争相对降低导致土地价格有望下降，对于此前研判土地市场、投资策略分摊在TOD项目、城市更新、收并购、国企合作、产业勾地等多种方式的越秀地产来说，更有利。

市场给予的直接反馈是，业绩会第二天，花旗发表研究报告，重申越秀地产“买入”评级，目标价由2.3港元微升至2.38港元。

“鸡蛋分篮” 与TOD200亿规模计划

1122亿元的销售目标是按照可供货值60%来进行铺排的，事实上，越秀地产2021年可销售资源货值为人民币1866亿元，其中大湾区占比63%以上。

就整个土储结构来看，越秀地产的大本营依旧在大湾区，与此同时开始向其他区域进行拓延，“鸡蛋分篮”的好处是有效避免城市集中布局带来的风险。

年报显示，截至12月31日，越秀地产在粤港澳大湾区拥有土地储备约1353万平方米，约占总土地储备的 55.1%；在华东地区、华中地区、北方地区和西南地区分别拥有土地储备303万平方米，380万平方米、321万平方米和97万平方米，约占总土地储备的12.3%、15.5%、13.1% 和4.0%。

在拿地策略方面，林昭远称，未来会深化TOD战略实施。他指出，2021年集团TOD项目预算目标不低于180亿元，希望TOD规模能够在200亿以上。

一线土地资源逐渐稀缺，这意味着未来拿地越来越困难，也意味着招拍挂周期风险更大，纯住宅开发企业周期性更强。

作为广州旧村改造的领先者，越秀地产因与广州地铁战略合作开发TOD往往能拿到优质土地，加上一直布局城市更新，配合“住宅+配建”的发展模式能够定向获取合理价格的优质土储。

有业内人士称，未来房企的核心价值之一就是可持续发展，越秀有独有的TOD拿地渠道，广州政府的定向土地出让，其他省市的国企合作项目，未来5年走向2000亿规模全国性中型房企会很顺利。

焦点财经发现，2020年，因为“住宅+配建”模式，越秀地产拿下广州白云亭岗站地块、广州白云金沙洲、广州和樾府、广州番禺华工国际校区二期等地块，这为其带来了1410100平方米的新增土地储备。因为TOD项目获得总土地储备为3882800平方米，代表项目分别为星樾山畔、星汇城、品秀星樾、品秀星图、品秀星瀚，多以股权合作方式进行，其中，品秀星图越秀地产占到股权为86%，其他项目均占据51%的股权。

值得一提的是，去年通过收购星樾山畔，越秀地产新增土储33.0万平方米，2020年10月30日完成收购之后，该收购让越秀地产当年实现合同销售人民币12.5亿元。

林昭远称：“达成目标后将维持千亿企业的销售规模。此外，今年的回款率将达到70%，较去年有所回升。”

“绿档”房企与毛利率下滑

对比2020年不少中小房企的暴雷年，越秀地产2020年的成绩单向阳指标远高于下降指标，可以看出其对冲风险的稳定性。只是，在行业整体趋势下滑之际，2020年越秀地产毛利率为25.1%，比2019年同比减少了9.1个百分点。

针对毛利率下滑，越秀地产管理层表示：“去年大湾区高毛利率项目交付减少，华东项目增加，相对拉低了毛利率的水平。另外，房地产行业整体毛利率也在持续走低。”

据公司财务总监陈静在业绩会上介绍，去年由于受疫情影响，融资环境呈现前松后紧态势，于是公司利用上半年相对宽松的环境，进行了一部分资金置换，并且调整了境内外融资比例，增加了境内融资比重，还做了直融，使得融资成本得以进一步降低。

年报数据显示，2020年越秀地产的平均借贷成本为4.62%，同比下降31个基点。截至2020年底，集团净借贷比率大幅下降26.5个百分点至47.5%。

就三道红线来看，2020年越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为69.2%、47.5%和2.25倍。属于零踩线。

此外，据焦点财经了解，越秀地产现金流入项目预计2021年达到合同销售额为796.2亿元，租金收入及其他为44亿元，合计840亿元，而现金流出项目有土地款支出及拍地保证金的523亿元、工程款支出、利息、税及费用等共计834.9亿元。

对此，越秀地产表示，2021年将持续推进“商住并举”发展战略和“开运金”商业开发模式，加强与越秀房托的“双平台”互动推进“资产管理人”商业资管模式和轻资产模式的落地与实施，利用线上和线下融合，多方式、多渠道加快物业销售，提高销售去化和现金回流，加快TOD项目的销售和现金回流，完成全年销售目标。