房地产行业转向灵活的支付模式

自COVID-19一年前使经济陷入困境以来，关于取消租金的运动以及继续实行驱逐暂停措施的重要性的报道很多。但是，房地产行业的一些人士指出，从长远来看，对于住宅和商业租户而言，更可行的解决方案是：灵活的租金。

甚至在大流行发生之前，公司就如雨后春笋般冒出来，为租户和房东提供更大的灵活性。以NestEgg为例，该软件于2017年推出，是针对独立房东的物业管理应用程序，其中包括租金收取。该公司的创始人兼首席执行官艾伦·弗莱彻(Eyanan Fletcher)说，该公司以灵活的时间表来推动租金的收取，前旅游网站Expedia的首席技术官表示。

弗莱彻说：“我们的假设是，租户能够支付与他们赚钱时相符的租金，他们更有可能按时付款。”弗莱彻说。

NestEgg会在每个月的第一天向房东支付预付款，以便他们支付各种账单，然后允许租户每周支付一次。2020年4月和2020年5月，大流行开始时，平台上66%的房东参加了该计划的测试，并且100%的房客按时足额支付租金，比全国平均水平高出45%。 。没有租户违约。

据弗莱彻(Fletcher)称，该平台所提供的大多数房产都位于NestEgg所在的芝加哥，中位租金为1,450美元。该公司在去年11月宣布已经筹集了700万美元的A轮融资。

弗莱彻说：“如果您能帮助人们按他们的条件支付租金，他们将付清租金。”

去年，房地产私募股权公司Asia Capital Real Estate(ACRE)开始与Protech提供者Till合作，在全美大部分多户家庭物业中实施了灵活的租金计划。该系统分析每个租户的个人现金流以自定义付款方式日程安排，使他们更容易见面。

ACRE创始合伙人莱斯·门克斯(Les Menkes)说：“由于全球大流行，我们的许多居民目前正面临不可预见的挑战。”“对此很敏感，我们意识到我们许多租户的财务状况与一种千篇一律的每月租金支付模式不符。”

ACRE还提供了Till的Rebound产品，该产品为已在驱逐程序进行中或迫在眉睫的驱逐危险中的租户量身定制了一项长期付款计划。

为了换取房客参与该计划，房东将推迟支付所有滞纳金和驱逐程序，前提是房客继续遵守商定的时间表。

此后，该程序已部署到佛罗里达州，乔治亚州，肯塔基州，北卡罗来纳州和俄亥俄州的将近75,000个ACRE管理的单位，该公司的未付款项有所减少。

Menkes说：“在我们的一处物业中测试了内部灵活租金选项后，我们发现通过将相同的每月租金分散成几部分，减少了房客的未付款项，防止了拖欠并减少了会计上的麻烦”，Menkes说。“这导致滞纳金和驱逐费的大幅下降，最终不仅对我们有帮助，而且对我们的房客也有帮助。”

在大流行期间苦苦挣扎的一些商业租户也成功地谈判出了更为灵活的租赁条款。曼哈顿律师事务所Romer Debbas LLP的房地产律师兼管理合伙人Pierre Debbas说，他已经与房东和租户合作，以​​每月固定收入总额的固定百分比重新谈判租金。

在纽约市的餐馆不得不严格限制容量限制之后，Romer Debbas代表一家150多家Midtown餐馆的所有者重新谈判其租约。该餐馆主要依靠游客的来往流量以及公司和私人活动，房东同意接受每月租金，该租金是该餐馆每月应收账款总额的10%，为期12个月。

“这种性质的谈判对餐饮业来说是非常规的，但是那些对保持租户有浓厚兴趣的房东意识到，如果没有像这样的创造性解决方案，我们可能会陷入整个城市的租户违约危机，而房东将陷入困境。可能在未来几年内使他们的空间空置。” Debbas说。“大多数人的心态是……如果我们能够让餐馆租户避免在大流行那一年后陷入困境，我们应该开始看到生活变得有些正常，而目前对餐馆租户的限制将被取消或不那么严格，因此保留了该行业的长期生存能力。”