如何预测墨尔本不断变化的拍卖市场中的房地产价格

超出底价100,000至200,000澳元的物业再次成为墨尔本拍卖市场的特色。较低的库存水平和强劲的买家需求正在推动竞争，并提高了销售价格。那么，买家如何确定在这个瞬息万变的市场中将要出售的房产?

优势物业咨询公司总监弗兰克·瓦伦蒂奇(Frank Valentic)说，许多墨尔本郊区的库存水平比去年低30-40%。他说：“买家有FOMO(害怕错过)，您将不得不为下一个支付更多的费用。”

他说，当今市场上高于保留价的销售价格更有可能是供求关系的结果，而不是报价不足。他说：“价格指南仅是一种指示，没有人拥有水晶球，而且您不知道其他买家会去买什么。”

尼尔森·亚历山大·菲茨罗伊(Nelson Alexander Fitzroy)经纪人罗兰·帕特森(Roland Paterson)说，目前很难树立价值观。

帕特森表示：“这直接归因于不可预见的供应短缺情况。”

“我们关注的是最近的销售情况，而不是四到六个月的销售数据。

“随之而来的麻烦是市场营业额减少，意味着可供参考的销售量减少。”

他说，很难预测近期的上涨是否会是短期趋势，随着供应的增加逐渐减弱，或者是否会持续到圣诞节。

他说：“我们有买家站在三个月前市场上的拍卖中，在那里他们可能是人群中唯一的买家，出于某种原因决定不做任何事情，”他说。

“现在他们要去拍卖，有五到六个买家竞相竞标。”

霍金·斯图尔特·阿尔伯特公园(Hocking Stuart Albert Park)主任戴维·伍德(David Wood)说，代理商负责制定价格指南，但很难预测某些价格会降落在哪里。

伍德先生最近以143.5万澳元的价格售出了南墨尔本公园街145号，比底价高出33.5万澳元。

他说：“那真的很难估价，那是一家旧面包店。”

“有一些失控的结果，市场特别强劲，特别是如果您有独特之处。”

伍德先生说，在市场不景气的情况下，许多卖家都不愿列出待售房屋。

他说：“但是他们看到价格上涨的迹象，这可能是催化剂。”

20 Brinsley Rd，Camberwell的底价高出$ 310,000。

七方竞标该物业。

瓦伦蒂奇先生建议买家对可能的售价进行尽职调查。

瓦伦蒂奇表示：“根据经验，装饰艺术风格房屋，仿古房屋，别墅单元和翻新房屋等令人惊叹的房屋的售价比最高价格高出10-15%。”

“如果这是一栋大型高层建筑中的现代公寓，您将看不到保护区遭到破坏。

“每个财产都不一样。”

加利福尼亚的一个需要更新的平房最近在Box Hill South以172.1万美元的价格售出，比保留价高出$ 371,000。

一个艾芬豪(Ivanhoe)的家庭在该地区以超过200万美元的价格售出时错过了该地区的另一处平房，赢得了位于381 Station St的五居室房屋的钥匙。

坎伯韦尔(Camberwell)位于布林斯利路(Brinsley Rd)20号的另一座陈旧的家庭住宅，当七名竞标者将其售价推高至241万美元时，将其储备金减少了31万美元。

瓦伦蒂奇先生建议买家参加尽可能多的拍卖，查看可比的销售并访问销售数据库，例如realestate.com.au，CoreLogic或维多利亚州房地产协会的数据库。

他说：“看看可比的销售量，将苹果与苹果进行比较，看看土地，以及与其他房屋相比，装修价值的增减。”

1/15 Clyde St，萨里山-用于先驱太阳房地产

萨里山1/15克莱德街(Clyde St)，萨里山(Surrey Hills)的底价高出100,000美元。

1/15 Clyde St，萨里山-用于先驱太阳房地产

考虑到必须通过主卧室访问一个浴室，代理商对结果感到惊讶。

瓦伦蒂奇表示，与房地产经纪人和买主的拥护者等专家进行交流，是了解当地市场的好方法。

他说：“不要害怕伸出手。”

“每当我购买房产时，我都会与该地区的一些代理商联系，征求他们的专业意见，并且我还会与出售该房产的代理商交谈。”

他还建议提出尽可能多的问题，包括多少人检查了房屋，多少人检查了一次以上，请求了多少合同以及完成了多少建筑检查。

瓦伦蒂奇先生说，尽可能多地检查一处房产将使准买家能够检查比赛。

他说：“您可以看到有多少团体参加，您可以听对话以听取他们的想法。”

“进行尽可能多的尽职调查，并用尽可能多的信息武装自己，以便您处于一个合适的位置。”

很难把数字

在当前市场上买卖房地产可能会很棘手，克里斯·马克里迪斯(Chris Makridis)正经历着两面。

Makridis先生正在出售其位于不伦瑞克东部不伦瑞克路5 / 61-63号的联排别墅，并希望在更远的土地上购买房屋。

较低的库存水平阻碍了他的房地产搜索，他的许多购买竞争都已准备好超过报价范围。

他说：“任何低于1.2到130万美元的价格始终具有相当的竞争力，并且靠近公共交通，良好的学校和距市区仅咫尺之遥。”

“我总是将预算至少比这个市场的报价范围高出10-15%。”

5 / 61-63 Brunswick Rd，Brunswick East待售，价格为$ 990,000- $ 108.9万。

现代家庭有三间卧室和三间浴室。

Makridis先生说，他必须具有战略性，并考虑房地产的真实价值，而不是仅仅考虑他人准备为此付出的价格。

他说：“特别是对于一项投资，您不想支付太多，但在寻找家庭住宅时可能会遇到困难，因为这会带来情感上的困难。”

“您必须尽可能多地开放，并通过进行研究并与经纪人交谈，才能真正获取有关该物业和该地区的尽可能多的信息。”

在出售他的时尚联排别墅时，价格也是一个棘手的问题(如下图所示)。

他说：“这是一栋带有三间卧室和三间浴室的联排别墅。” “我本身没有房价，但其价值在于位置，安全性，舒适性和易于维护，而在这个价格下，您不会在同一地区的房屋中获得房价。”

售价为$ 990,000- $ 108.9百万。