亚马逊对机构房地产的挑战

亚马逊寻找新的总部(HQ 2)已经证明了美国公司对地理位置的重新定义。这一转变已经超越了其他部门，引起了许多公司将总部迁往别处的一致意见。总部位于华尔街的资产管理公司AllianceBernstein将总部迁往纳什维尔，总部位于格林威治的喜达屋资本集团(Starwood Capital Group)计划将总部迁往迈阿密，与军方有关联的金融服务提供商USAA计划在凤凰城雇佣近1000名技术人员。

在CenterSquare 2016年的研究文章“超越网关”(Beyond The Gateway)中，该公司定义了有利于顶级二级市场(如丹佛、亚特兰大和匹兹堡等市场)的房地产市场机会的转变。2018年，我们毫不奇怪地发现，这些初级二级市场与亚马逊(Amazon)对HQ 2的选择之间存在着明显的重叠。虽然这一周期的投资者对纽约、华盛顿和旧金山等门户市场表现出了强烈的偏好，但也有另一部分MSA提供了门户市场的许多吸引人的属性，但没有价格过高。

在下面的分析中，CenterSquare分享了亚马逊HQ2城市与反映在NCREIF基金指数-开放式多元化核心权益(ODCE)中更传统的房地产资本配置的比较。分析表明，机构投资者的房地产配置可能会变得过时，而向新兴增长中心配置资本的机会可能会以有吸引力的价格出现。

该周期的大多数资本已经部署在网关市场中，这些市场支配OCE市场（47%的网关市场和53%的非网关市场）。然而，HQ2市场拥有更多的非网关市场（63%的非网关市场和37%的网关市场）。正如我们所概述的，我们的分析显示，这是因为选择非网关城市能够为企业及其员工提供许多没有价格标签的网关城市的吸引力属性。

在当今紧张的劳动力市场上，公司正在争夺顶尖人才，亚马逊也不例外。今天的人才管道被吸引到城市，这些城市提供了繁荣的文化，以及越来越高的生活质量--所有这些因素在HQ 2非门户市场上都表现得很好。随着人才越来越多地转向这一新的首选二级市场，企业也纷纷效仿。除了从这些二级市场的劳动力中受益外，公司还从较低的价格中受益。这不仅是因为租金的降低推动了较低的占用成本，而且还得益于非门户地区政府试图吸引公司所创造的更加有利于商业的环境。

CenterSquare从租户的角度考虑了几个因素来产生一个整体的“市场吸引力”评分。该公司观察到，ODCE市场在生活质量和文化契合、可持续性和基础设施方面优于HQ2和HQ2非门户市场；而HQ2和HQ2非门户城市的劳动力池质量与ODCE相似，但在可负担性和有利于商业的环境方面明显优于HQ 2和HQ2。

考虑到亚马逊对非门户城市的偏好，亚马逊列出的潜在HQ2网站为投资者提供了比ODCE市场更高的房地产收益率和更低的每平方英尺投资价格。从供需的角度来看，HQ 2和非门户城市也比ODCE市场更好。传统上，机构投资者对超越门户市场的眼光犹豫不决，其中之一就是供应。然而，这一周期的一个独特特点是，低发展收益率障碍和高资产价值导致许多门户城市的供应增加，尽管传统观点认为发展障碍较高。

CenterSquare从投资者的角度考察了产生整体“市场吸引力”评分的几个因素，如房地产收益率、物业成本基础、市场需求和房地产供应。结果表明，与ODCE相比，亚马逊的HQ 2和HQ 2非门户城市以更有吸引力的价格向投资者提供了类似的市场基本面。

随着门户市场的资产价格呈现全线，投资者正在寻找新的机会，CenterSquare认为瞄准选定的非门户市场是有价值的。许多这样的市场预计会出现强劲的增长，因为它们将有利于商业的环境与较低价格的高质量生活结合起来，吸引顶级人才和雇主。这些市场不仅满足租户的需求，还为投资者提供了更低的基础和更高的收益率，而不必在基本面上妥协。在亚马逊(Amazon)竞争激烈的网站选择中，排名前20位的城市名单发出了一个强有力的信号，表明美国企业在地理位置方面的优先事项发生了转变，并应鼓励投资者继续“超越门户”，以发现商业房地产领域的机遇。

在上述分析中，CenterSquare利用私人房地产指数和人口普查数据对每个市场的关键特征进行评分，得出每个城市的总体得分。有关方法的完整报告和更多资料可在此查阅。