2021买房必看!一文读懂政策的“眼色”

7天长假终于过去，开工第一天翻看了最近一个月以来的文章。上海楼市新政成为主旋律，房姐都在第一时间为大家带来相关解读。

可一条条翻看文章留言时，却发现不少读者对于文章的理解或多或少存在一些误解。今天重新梳理一下，与你相互印证。

1月21日，八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。划重点如下：

夫妻离异3年内购买商品房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算——假离婚破限购的漏洞被堵上；

增值税免征年限由2年调整至5年——虽然税费有可能转嫁给下家，但对诸如前滩个别楼盘少数房源，购入极短时间内已加价流入二手房市场的“打新热”，起到警示作用；

加强个人住房贷款审慎管理，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场——后期有补丁；

完善新建商品住房公正摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求——后期有补丁。

房姐地产观制图

开年第一条新政大而全，覆盖了土地、限购、信贷、新房摇号、税费等诸多层面，总体上看是对过热的上海楼市踩下“急刹车”，尤其是信贷收紧会让不少“杠杆投资客”失去购买能力。

1月25日，法拍房限购。至此上海市的新房、二手房、法拍房、使用权房全面纳入限购范围，无死角！

1月26日，购房税费贷被叫停。最高可达50万，利率仅为3.4%的“法外之徒”告别楼市舞台。

1月29日，上海银保监局发布通知，要求进一步加强个人住房信贷管理工作。其中关于“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款”及“对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款和个人住房贷款进行全面自查”已分别于2月8日、2月13日两天的头条文章做了详细解读，感兴趣的读者可以回看。

需要强调的是，虽然本次限贷内容并非新规，但如果可以真正落地实施，近几年来被开发商奉为金科玉律的“高周转”将会大打折扣。房地产金融属性将被强制剥离的冲锋号，终于响起！

2月6日，新一轮楼市调控“沪十条”中有关新房摇号的新规正式落地实施。新政发布之后首次新开的3处楼盘，全部采用计分制，优先满足 “无房家庭”自住购房需求。

此前，无房户的概念，牵动着无数购房人的神经。房姐发现，这一次的“沪十条”落地执行过程中，还把赠与和使用权房2大漏洞都堵上了。尤其是针对赠与，1月22日新政实施之日起，赠予其他人的房产，仍然计算在原先房屋持有人名下。这一细则，可以有效防止部分购房人为了提高积分，而将房产赠与亲友。

房姐地产观制图

本次采用最新计分制的三个新盘分别是闵行区建发浦上湾、宝山区经纬·学府阳光、嘉定区金地峯范3个楼盘，这是“沪十条”实施以来首次新开楼盘上市销售。3处楼盘均以刚需盘为主，位于市郊，均价在4到5万/㎡左右。

据了解，本次新规后首开的三盘认筹已经结束，具体情况如下表：

房姐地产观制图

或许是因为认筹金高达130万的原因？房姐一直看好的金地峯范，认筹比居然未达1.3:1，实属意外。

盘点到此为止，我们一起来展望一下2021年的上海楼市？

1.除非是一次性推盘套数超过770套，上海大概率不再会出现“千人摇”的大热盘，从根源上杜绝某些个人或渠道借机炒作楼市火爆的情况出现；

2.真刚需无房户迎来“大团圆”局面，可以更从容地挑选最适合自己的那套房子，务必多看多比较，不必急于一时；

3.虽然增值税免征2变5，可能延缓部分受此影响的房源入市，但计分制下的“无房”一栏有高达20分之多，会将相当一部分置换客户手中的房源逼入二手房市场，且性价比极有可能较高，如果一手房的价格或区位之一无法满足你的需求，可以留意二手房市场；

4. 上海的房价会跌么？长远来看，只要经济不发生大的变化，不会跌，如果你决意是要买房，还是尽早出手，即便涨幅不高也一定比你赚钱的速度要快；

5. 涨多少？按照中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》显示，预计2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右，参考2020年的上海市场整体供需结构及实际增幅，预计2021年实际增幅在6~8%之间。

最后，题外话说两句。房姐私以为，买房有点像是买衣服，你喜欢且确定会常穿的，只要在承受范围内，垫垫脚也要买下来。但如果只是贪便宜买下来的那种，早晚它会成为你的肿瘤。

背着吧？累。动手术割掉吧？疼。