共享空间共同工作的后起之秀

商业地产总是以反映技术和社会变化的方式发展。当前最明显的例子是电子商务如何改变了零售和工业地产的格局，但没有一种地产类型可以幸免。影响办公市场的趋势可以说是微妙的，但该行业正在转变，以满足对更低成本、更灵活的企业、更有创业精神的劳动力以及更关心社区和环境的租户的需求的转变。

协同工作在办公室市场中只占一小部分，但仍在增长。Yardi Matrix对20个主要市场的合作租赁进行了研究，发现共有1166个合作场所，面积达2,690万平方英尺。这相当于这些市场中1.2%的办公空间。在城市里，合作办公的现象越来越多:城市办公用地的1.4%租出去了，郊区办公用地的0.9%租出去了。

曼哈顿面积770万平方英尺，是目前合作办公面积最多的城市，其次是洛杉矶，面积370万平方英尺。迈阿密的办公空间占股票比例最高，为2.7%，其次是曼哈顿，为1.7%。尽管有许多公司提供合作办公的租赁空间，但该领域的主导企业是Regus(940万平方英尺)和WeWork(650万平方英尺)。这两家行业巨头占了我们20个市场中所有合作办公空间的近60%。

尽管协同办公作为办公市场的一个分支在增长，但商业地产中此类空间的数量却很难获得。Yardi Matrix的研究是第一次量化了市场内协同办公空间的面积与总办公空间的比例。

合作并不是一个新概念。雷格斯在20世纪90年代率先提出了“工作空间即服务”的概念，先是在欧洲，后来在美洲。当时的想法是为个体经营的员工和少数远程旅行或工作的公司员工提供空间。Regus最初的目标客户是那些希望拥有远程办公室的传统办公室雇主，比如律师事务所和会计师事务所，那里有所谓的“行政套房”空间。

协同工作是一种高级套房空间的演变形式，也包含了更多的设施。然而，直到大衰退之后，由于需求急剧增长的趋势达到顶峰，才真正实现了增长。

这些趋势包括:

其结果是，尽管存在限制，但在某种程度上，合作为越来越多的创业型和远程员工提供了解决方案，可以帮助吸引人才，提高工作满意度，并使企业能够继续降低与商业地产租赁相关的长期固定成本。

Yardi Matrix做了一项研究，对美国20个大型市场的合作地点进行了量化。这项研究涵盖了5万平方英尺的办公大楼，因此它没有涵盖较小的办公大楼里的协同办公安排。我们发现有公司在1166个合作地点提供会员资格，总面积达2,690万平方英尺。我们没有计算每个位置的成员数量。

不足为奇的是，拥有最多共同办公空间的地铁是曼哈顿和洛杉矶的大型市场，然而在被研究的20个市场中，有11个有超过100万平方英尺的共同办公空间可供出租。曼哈顿有245个合作办公地点，面积770万平方英尺，洛杉矶有158个合作办公地点，面积370万平方英尺。其他拥有大量协同办公空间的城市包括达拉斯-沃思堡(160万平方英尺)、亚特兰大(150万平方英尺)和旧金山湾区(150万平方英尺)。内陆帝国(12.3万平方英尺)、圣安东尼奥(19.4万平方英尺)和劳德代尔堡(30.5万平方英尺)的面积最少。

曼哈顿(770万平方英尺),洛杉矶(250万平方英尺)和旧金山(130万平方英尺)的领导共同办公在城市地区,而四个市场拥有超过100万平方英尺在郊区地点:洛杉矶(120万平方英尺),达拉斯-沃斯堡、海湾地区和奥兰治县(每100万平方英尺)。

按占总存量的比例计算，迈阿密拥有最多的办公空间，占地铁5050万平方英尺空间的2.7%。迈阿密有许多自雇工人和大量的电信和医疗行业的创业企业。地铁上还有许多与拉丁美洲贸易相关的小型进出口业务，这些业务产生了对小型灵活办公空间的需求。曼哈顿(1.7%)、洛杉矶和西棕榈滩(1.6%)也有高于平均水平的共同办公空间。另一端是圣安东尼奥(占总空间的0.6%)、休斯顿和达拉斯(各占0.7%)。

共同工作是一个年轻的行业，所以随着这个概念的成熟，这个数字可能会在大都市层面上发生变化。然而，需求似乎是基于两个主要因素:一个是在地铁中激增的行业类型。

在知识工作者集中的市场中，需求是很高的，特别是信息技术(IT)，但也包括新媒体或行业，如生物技术和电信，这些行业对初创企业是友好的。

另一个因素是地铁内空间的构成。在空间紧张的地铁里，需求更高。在达拉斯和休斯顿这样的大城市，共同工作的比例很低，建筑门槛低，空置率高，这让小公司更容易在方便的地方找到便宜的空间。在曼哈顿、旧金山和洛杉矶等大型沿海市场，共同办公空间的集中度更高。

同样，这个行业还很年轻，而且还在增长，所以数据肯定会有所变化，但当我们绘制出一个市场中合作空间的百分比与空缺率之间的关系时，有一个明显的趋势，即空缺率较低的市场通常有较高的合作空间比例。

协同工作在城市环境中更为普遍，它占城市办公空间的1.4%，而郊区只有0.9%。有几个原因，共同工作已经发芽在城市地区。一个是工人的临界质量:很少有人会长途通勤去上班地点，而在城市地区有更多的工人。创业公司在城市里越来越多，合作的社会元素也更符合城市环境。

更重要的是，郊区有更多的小块低租金空间，这是机构合作公司的自然竞争。想想那些由独户住宅改造而成的房屋吧，这些房屋的租户包括律师、医生、保险代理人以及其他只需要一两个房间的人。话虽如此，协同办公在郊区越来越受欢迎，这种模式通过额外的便利设施、与其他小租户的联系以及有趣的环境来吸引用户，可能会被证明对郊区办公租户有吸引力。

曼哈顿(770万平方英尺)、洛杉矶(250万平方英尺)和旧金山(130万平方英尺)是城市中办公空间最多的地方。但在城市地区，迈阿密(3.5%)、奥斯汀(1.9%)和圣地亚哥(1.8%)的城市人口比例最高。

仅算郊区，迈阿密(2.2%)、西棕榈滩(1.6%)和洛杉矶(1.6%)的共同办公空间占总存量的比例最高。洛杉矶(120万平方英尺)在郊区的总建筑面积居首位，而达拉斯、旧金山湾区和奥兰治县的总建筑面积都略高于100万平方英尺。

该研究发现，共有239家公司参与了合作办公空间的租赁，尽管数量庞大，规模却很小。Regus(940万平方英尺)和WeWork(650万平方英尺)是迄今为止最大的合作办公空间提供商，Premier Business Centers(110万平方英尺)是唯一一家租赁面积超过100万平方英尺的公司。

当我们查看位置的平均大小时，WeWork显然会脱颖而出。WeWork的平均租赁面积为7.6万平方英尺，是其他所有公司1.9万平方英尺平均租赁面积的四倍。WeWork已将与大企业用户合作作为其战略的重要组成部分，现在企业合作伙伴占其总收入的四分之一以上。

显然，合作代表了办公行业的前沿，因为它迎合了社会和人口结构的变化。然而，这并不意味着市场没有风险，最大的风险是如何在低迷时期保持收入。在这方面，短期租赁的灵活性不利于该行业。租客看重灵活性，但长期租约保护了房东。在经济衰退期间，小企业和初创企业是最先倒闭的，而在预算吃紧时，租用共同办公空间的创业员工可以选择在家办公。即使是大公司也会发现，在需要勒紧裤腰带的时候，不续签短期的合租合同会更容易。在漫长的经济复苏过程中，该行业一直在增长，下一次经济遭遇挫折时，它肯定会受到考验。

合作供应商面临的另一个挑战是进入竞争的门槛较低，因为大多数合作空间涉及小地点。可能很难复制WeWork等大型企业建立的模式，但随着行业的确立，众多小型企业之间的竞争很可能会加剧，就像一个成功的新零售模式很快就会吸引到模仿者一样。这可能会导致一波公司合并，或者在经济低迷时期倒闭。

作为一种模式的合作可能还在起步阶段。该行业提供的服务与企业的发展方向一致。它为租户提供了灵活性，为年轻员工和越来越多的自雇和远程员工提供了有吸引力的空间。考虑到这个行业的年轻，合作场所的数量和总体空间都令人印象深刻。随着时间的推移，这个行业可能会发展出自己的模式，以便能够经受住衰退和业务运营趋势的变化。