洛阳救市政策的频繁出台 预计全年销售规模的降幅不会超过10%

近日，南宁市住房公积金管理委员会发布《关于调整住房公积金贷款有关政策的通知》，在一定的限制条件下，允许使用公积金贷款购买第二套住房。相比此前“暂停向购买第二套及以上住房或申请第二次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款(棚户区、危旧房改造住房除外)”的规定，新规有了明显放松。

此前的2月21日，河南驻马店率先调低首套房公积金贷款首付比例为20%，并实行购房补助政策。浙商银行也于近日下发通知，将非“限购”城市居民家庭购买首套住房的最低首付比例从原来的三成调降至两成。

岁末年初，新冠疫情从武汉蔓延至其他地区。为应对疫情影响，春节后，各级政府部门陆续对房地产政策进行微调，比如延长土地出让金缴纳时间、延缓偿还公积金贷款、延期缴纳税费、加大土地供应，等等。

如果说这些微调是为应对疫情影响而进行的合理化调整，近期驻马店、南宁等地的“允许加杠杆”举措，则被认为带有明显的“托市”性质。

市场下行叠加疫情影响，使得2020年的房地产市场开局不利。那么，这些举措会否蔓延至更多的城市?在“房住不炒”的红线内，这些措施能否挽救房地产市场?

市场下行叠加疫情影响，使得2020年的房地产市场开局不利。-甘俊摄

从“救企”到“救市”

南宁、驻马店两地的政策亮点均在于公积金政策。除调降首付比例外，驻马店还将公积金贷款最高额度从45万元提高到50万元，同时大力推广公积金组合贷款业务。

南宁对公积金贷款购买二套房的限制条件有三点：目前无房或所拥有的唯一住房建筑面积在120平方米(含)以内;已使用一次住房公积金贷款并已结清;第二套房的建筑面积为144平方米(含)以内。

虽然都是“有条件”松绑，但中原地产首席分析师张大伟认为，这些做法分别代表了二线城市和三四线城市对“救市”的需求。

“救市”的另一种表现还在于人才政策。2月18日至2月21日，广东中山、江苏苏州相城区、山东青岛先后出台人才新政，涉及落户、安居房、购房补助、社保补贴，等等。

其中，中山将为直接落户的应届高校毕业生提供一批人才安居房，一旦就业，还可以享受3年社会保险补贴。苏州相城区则构建“人才购房绿色通道”，将工作满3个月的高技能人才纳入人才证明开具范围，在区内购房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响。

张大伟将这轮调整称为“从救企升级到救市”。他向21世纪经济报道表示，此前的措施意在减缓企业的资金压力，新一轮政策则意在刺激市场复苏。换言之，政策调整的着眼点，正从疫情期间的保障，转向疫情后的恢复。

这种变化也反映出疫情影响减弱、市场开始复工的现状。

近期，随着多个省份降低新冠疫情紧急响应级别，房地产业也和其他行业一起，进入复工阶段。据上海易居房地产研究院的调研，截至2月23日，已有半数房企全面复工，但这种主要集中于业务支持端，在销售端，近七成售楼处尚未开放。

但南京、沈阳、济南等一些二线城市正在研究售楼处开放。比如，2月20日，南京发文指出，商品房销售实行精准防控，符合条件的各开发企业项目售楼处逐步有序开放。济南也表示，正在研究售楼处和中介门店在严格做好疫情防控的前提下逐步恢复营业。

北京某大型房企人士向21世纪经济报道表示，对于疫情持续时间和影响，公司曾做过三种假设。最乐观的假设为，疫情在2020年3月得到控制，4月彻底结束。他表示，如今这种假设正在成为现实，公司各部门正陆续复工，并制定疫情恢复后的各项工作计划。

房价不会大幅波动

“救市”政策的频繁出台，还有一些深层次原因。近年来，我国经济增长进入“换挡期”，很多城市的GDP增速出现下降。作为对经济增长有重要拉动作用的房地产业，则从去年下半年进入下行期，其中三四线城市的降温尤其明显。

岁末年初，新冠疫情爆发后，不光是房地产业，经济形势也受到影响。因此，在近期各行业有条件复工的过程中，房地产业不仅备受关注，也被寄予厚望。

早在疫情爆发前的2019年12月30日，湖南衡阳就制定了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策》，推出17条措施。衡阳也被称为“打响救市第一枪”。多家机构发布报告指出，疫情爆发后，楼市政策存在“边际放松”的空间。

华创证券指出，近期地方政府密集出台房地产支持政策，“一方面是希望稳开工，从而稳经济，另一方面则希望稳土地市场、从而稳财政。”预计在房住不炒的大原则下，地方政府的一城一策力度或将进一步加大，并且供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。

张大伟也表示，预计未来将有更多的城市对楼市政策进行松绑，但力度有限，需求端尤其不会大规模松绑。因为在央行于2月19日发布的“四季度货币政策报告”中，再度强调了“房住不炒”，并重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

如今，随着复工情况的增多，加之支持性政策陆续出台，房地产市场恢复可期。多个受访的房企人士对市场在4月彻底恢复表示乐观。

空·白研究院创始人杨现领认为，如果疫情在2月底3月初得到控制，预期房地产销售在3、4月份会恢复性增长，5月份会出现大幅度增长。

这是否意味着房价将出现大幅上涨?前述房企人士表示，今年一季度是房企债务到期的高峰，年初也是企业补货需求较大、预算充足的时段，在今年一季度销售大幅下降的情况下，行业的资金压力将有所凸显。

同时，一些城市的库存开始积压，去化周期延长，也将给新房和二手房价格带来下行压力。

他认为，从目前很多房企启动网上降价卖房来看，疫情结束后，也不排除企业继续实施以价换量的可能。但全年来看，随着需求的延后释放，疫情对销售的影响不会太大，预计全年销售规模的降幅不会超过10%，房价则不会出现大幅波动。