多户借款人受益于新的住房与城市发展部贷款政策

来源：搜狐 2021-02-03 19:22:15

借款人继续受到的影响，因为许多人被告知，几家银行、桥梁贷款人和CMBS项目不愿意终止他们的贷款承诺，或者已经大大改变了贷款条件。如果领先的市场指标继续恶化，听到桥梁贷款人的更多仓库线路被取消或融资能力下降，就不足为奇了。历史表明，如果你在不确定的时期需要融资，资产负债表和基金贷款人可以是很好的债务来源，但最可靠的来源通常是政府机构。

政府机构项目，如房地美或房利美项目，可能会继续占据大多数多家庭融资，但借款人必须意识到，在所有机构中，HUD项目将始终提供最多的收益、最大的杠杆和最长的贷款期限。通过访问被称为221(d)(4)和223(f)的HUD计划，借款人可以获得35至40年的全额摊销贷款，避免未来利率风险以及下跌市场的期限/气球风险。

一些借款人和开发商可能错过了3月初公布的震撼多家庭建筑业的消息，当时美国住房和城市发展部(HUD)修订了其政策，要求在根据HUD的223(f)计划申请再融资之前，在建设后入住三年。

取消三年期要求将使借款人能够更快地破土动工，允许在没有现行工资率的情况下完成建筑工程(戴维斯-培根法案)，从而降低建筑成本，并在资产稳定的情况下，能够通过223(f)项目获得更便宜的融资。

以下重点有助于解释HUD融资计划的重要因素和关于多家庭建设的新变化。

利用政府HUD221(d)(4)项目的市场或负担得起的多家庭住房项目的多家庭建筑借款人和开发商与传统贷款人相比，通过更大的杠杆作用、更低的利率和更长的条件而受益。

那么为什么每个人都不使用HUD程序呢? 221(d)(4)计划的两个负面因素是，由于开发商必须使用当地现行工资(Davis-Bacon法案)，而贷款审批过程大约需要一年时间，在此期间，开发商不得在现场破土动工。

新的政策变化允许开发商使用私人贷款人进行建设贷款，从而避免了更高的工资要求，并立即突破。这里的老格言绝对适用，“时间就是金钱”。一旦项目完成并稳定下来，借款人将不再被要求等待三年后才能进入政府HUD223(F)计划重新融资贷款。 223(f)计划在大约一半时间内完成，贷款利率比221(d)(4)计划低半个多点。

任何在稳定的房地产上拥有现有建筑贷款的业主都可能因为不参与最近的变化而挥霍金钱，截至2020年3月25日，这些变化的固定利率约为2.8%。 223(f)多户住房贷款按新的公平市场价值的80%提供可假设的无追索权贷款。由于新的杠杆点是新的公平市场价值的80%，额外的好处是拥有稳定资产的借款人可能获得接近100%的融资或潜在的项目现金。