上海楼市 :上海楼市未来趋势往哪“飘”?内行人全网最强总结!

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔。请问您认为上海楼市未来会是什么走向？

回答：看完以下的，可以再想想，现在这些原因有没有变化？自住刚需改善的朋友应该明白我的意思：

1.对比其他一线，上海调控3年洼地；

2.公民同招民办摇号，学区房直接刺激；

3.2020年杨浦、黄浦、虹口拆迁户近乎达3w户；

4.融资成本低，贷款利率低，资金市场环境变好；

5.疫情下，一线城市房产是最稳最增值的仓位；

6.国力自信心致使部分移民公司和人个人转换资产至上海；

7、外来人口落户条件变宽，人才引进、留学生、高技能人才连续放宽；

8、住宅土地性质变少，规划住宅率不足38%，存量房急剧减少，供不应求。

提问：曾叔，虹口北外滩附近还有值得最为投资的房子么？600万左右～可以接受一部分贷款

回答：北外滩总体价格都比较贵，600万买不到好房子啊，北外滩新一点的基本上都是1000起步了，除非你买老房子，而老房子不值得投资。如果你纯投资，600最适合的是在大虹桥、浦东三林、康桥、御桥、张江南这一带。如果你要自住，需要结合你的单位通勤、学区偏好再做判断。把细节对接给我才好帮你做具体的分析。

提问：曾叔你好，虹口川公路的老房子95年的现在卖是否合适呢？名下只有这一套，十多年了，卖了的话再买新房算首套吗，考虑置换买新房，纠结什么时候卖，谢谢？

回答：家庭没有贷款记录，名下无房，再买就是首房首贷。川公路地段不错，但房子真不行。可以考虑出售，曾叔建议可以今年尽快置换。

提问：曾叔，上海在静安区工作，社保只有两年，子弹90万左右，总预算200多万，有考虑过上海周边的城市，也有考虑过公寓，有听说公寓不保值升值空间不大，我想了解下公寓的性质，我该不该买公寓那，公寓距离工作近点，上海周边城市又太远，好纠结啊，像我这种情况该怎么选择，我是自住，后期又考虑置换目前再考虑上海公寓

回答：你预算少，且没有资格，硬上车也是可以，但是代价不少，不知道你的决心有多大。如果硬上，可以用一些方法解决购房资格问题，然后购买250-300万左右的房产。这个是现在比较辛苦，将来省力的方法。另一种是，买二线城市投资保值，对冲上海房价上涨，这方法现在方便，马上就能执行，但未来还要置换，比较麻烦。所以具体看你选择吧。

提问：请问曾叔，目前购房预算不高，是应该买一个自住带学区 还是先在意向学区附近买一套自住（不带学区但房子好一点，接送会方便一点），怀孕后再买一套小的带学区？另外，目前手上有一套商住，是否应该卖掉，还是应该去抵押？

回答：建议尽量买自住带学区，买两套交易税费也不少。而且和挂户口的老房子比起来，自住兼学区的学票溢价没那么高。不知道你手上的商住房投资价值怎么样？如果不错的话，可以抵押（注意避免SFD的嫌疑）。如果不怎么样，不如卖掉做一下资产优化。

提问：你好！请问200万上海老公房哪里值得买入？

回答：200万不建议在上海买，买到的都是投资价值很差的楼盘。如果一定要买考虑下鞍山新村老破小，靠学区还能涨点。再重申一下，上海建仓起板价250-300万

提问：曾叔你好，看2035规划，人口控制在2500万，您怎么看？

回答：不可能做到的事情，不用五年上海人口就超过这个数。如果按照手机热点，不是常住人口统计的话，上海人口早就超过了2500万。大家不用太在意常住人口统计，那个是抽样调查的，看人口普查数据结果好了。纵观世界，不用担心上海人口流入问题，从没有一个国家的金融中心会有人口流出的。

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