对于购房者而言均价没有任何意义 特别是在市场分化的趋势下

本文转载自公众号：“大伟看楼市”

本来在写一篇关于上半年全国楼市10大乌龙的话题，看到有媒体在报道东莞房价第一的话题。而且数据来源很奇怪。简单的看了看这个数据。

从网上查了半天，的确没有发现数据来源，这个冰山指数好像莫名其妙就出现了，每次都被排名前几名的城市中介传播：

这个数据验证的办法很简单，其实就是看看几个大城市的数据，叠加数据来源。

从数据来源看，没有任何机构和企业和这个榜单有什么关系，看看最近很多人关注的北京房价，5月居然跌了，众所周知，北京的房价数据，看链家真实的比较靠谱。

北京5月二手房价格上涨了3%以上

5月北京二手房成交均价为62609元/平，环比明显上涨，主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升，西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%，带动全市均明显上涨。剔除西城区因素，5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

所以如果按照冰山指数这个口径，其实北京应该排名第一了。但实际这个数据中，居然是环比下调了，所以这个数据意义不大。也就是用来忽悠忽悠少数城市。

当然，这个冰山指数影响不大，只是因为这次东莞相对敏感。但这个背后的房价统计口径，和统计办法，事实上导致了最近全国房地产市场万人摇等多种奇葩事件!

1：房价数据的黑洞!

均价与房价混淆各种混乱

到目前公开场合可以看到的房价，其中政府官方公布的70大城市数据是指数，而其他各种机构公布的基本都是均价，这就导致了均价并不代表房价的现象。

对于购房者而言，均价没有任何意义，特别是在市场分化的趋势下。

最近上海发布政策，内容其实很简单，就是严管双合同，从全国看，到目前也就少数的个别城市新建住宅签约价格与过户价格一致，全国的二手房与大部分城市的新建住宅，价格都是双轨制。这种情况下：

除了交易双方，其他人或政府居然都不掌握房价，也就是各路机构特别是没有参与交易的，网签数据居然都是假的。

另外从网签数据看，也存在着滞后的影响，一线城市可能滞后一个月，三四线可能滞后几年的都有。这种情况下，成交量和成交价格都是假的，你建立在这个基础上的分析预判还能对吗?

2：限价下的房价黑洞!

从房价数据角度看，中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据，从实用角度看：70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市，并不能代表全国数据，比如在2016年基本都是全面上涨，而且涨幅不小，但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

另外，从数据发布时间看，18号时间太晚，在讯息飞速发展的今天，采集数据完全可以网络化，巨大的时间差，这导致了房价数据意义有限。

数据基础的问题，即使是这70个城市的房价，其中公布的二手房与新建商品房住宅，也都来源网签。

但简单的限价政策，只是为了避免房价上涨全国领先，并未配套其他限购、限售、限贷，增加供应等政策，单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同，掩耳盗铃，表面房价是降低了，平稳 ，但事实上，房价依然在上涨。

限价只是房地产调控作用最小的一个办法，目的是为了应付上级调控的统计数据。对于洛阳这样的城市来说，稳房价不应该只是稳房价数字，稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

房价上涨的原因很多，不增加供应打击投资需求，短期限制签约导致的房价数字下调，对于市场来说，只能酝酿未来的暴涨。

从房地产调控看，住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价，从目前各地的调控政策看，更多还是稳地价。有力的措施不多。对于洛阳这种掩耳盗铃的限价，对于市场来说，影响非常小。

限价带来的问题是，一二线城市已经不可能再出货值，推动了越来越多的企业去三四线城市高周转。而质量问题已经开始越来越多。

短期看，市场出现波动，需要限价，但如果只限价，而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

限价放大了部分房源与二手房的价格差，买到就赚钱，导致市场暗箱操作多，部分政策的摇号的确可以公平交易，但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

简单的总结一下：为什么说限价是无奈之举，而且吐槽无用：

1：房地产市场缺乏长效机制，短期目标与长期目标不能共存，房地产是经济稳定剂。限价是避免失控，但又不能让房地产熄火。

2：市场涨跌应该是市场行为，限价是无奈下的政策，但如果只限价把数据弄平稳了，但结果很可能是企业控制成本。这两年将是这些年质量最差的一批。

3：土地出让的时候不限价，卖房的时候限价，的确带来很多问题，地方政府依赖土地财政，舍不得土地出让金。房地产去库存。掩耳盗铃的平稳成交均价。限制高价盘网签。

4：吐槽限价，背后其实是吐槽房地产调控对上负责，只负责数字不涨，而不是房价不涨。

5：现在全国没有一个公认正确的房价数据，所有数据都和老百姓(603883,股吧)切身体验不符合。实际5月份大部分城市房价都涨了，但到底谁涨的最多?不知道!