沪苏通高铁开通 长三角都市圈一体发展再次走热

7月1日，沪苏通高铁开通，长三角都市圈一体发展再次走热。

苏州下辖的太仓、常熟以及张家港均在沿线，为苏州承接上海外溢再添一大助益!

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苏州朋友们想必早已乐开了花，真是厉害了我苏州!

那......这房价是不是还得涨?

和多数城市一样，受疫情影响，苏州房价三月才迎来复苏，成交价格和面积迎来了增长。3月出现好几个“秒光盘”，有碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰等等。

5月，苏州商品住宅成交均价为28069元/平，同比增长14.7%，环比增长5.7%，成交面积和成交价格基本恢复至疫情前水平。

苏州一直采取核心板块不破四，其他板块不破三的限价政策。但从5月的楼市来看，苏州多个板块开始破三了，其中吴中太湖新城柳岸晓风、融悦等备案价已经突破3万+。

与去年5月相比，24板块价格出现上涨，其中新区横塘板块最高，涨幅达到86%。园区青剑湖涨幅47%等等。仅4个板块出现下降。

追溯这波楼市上涨，政策放松是直接推动力。

1、开发商限售政策放松。

2月19日，苏州市自然资源和规划发布规定称：取消封顶销售和现房销售限制，已成交须工程结构封顶或竣工验收后预售、销售的住宅(商住)用地，开发企业预售、销售的时间节点可适当提前。

这意味着房企的销售时间更加灵活，完全可以一边盖楼一边卖房，资金回笼速度更快，开发商们可不使劲拿地!

3月青剑湖地块以2万4每平的楼面价成交，给市场一剂定心丸。截止到6月30日，苏州市区已经成功出让44宗土地，多宗地块突破中止价。

2020年上半年苏州土地收入在全国排名第五，仅次于杭州与北上广地区。

土拍火热激发了楼市的热情，一二手房闻风上涨。尤其又在新房限价政策之下，出现了不少倒挂盘，碧桂园伴山澜湾雅苑、龙湖首开湖西星辰等大多因此“秒光”，楼市热度非常!

2、落户政策放松

此外，3月20日，苏州人民政府公开人才落户政策，其中本科生可以直接落户，大专生缴纳社保6个月即可落户。所谓“先落户后就业”，苏州政府的诚意可谓极高!

5月政策实施以来，仅一个月已落户2.3万人。落户门槛放松使得大量购房人口得以涌入，楼市热度再度抬高!

这股子上涨趋势还能持续多久?

苏州此波上涨是短暂的。此波土拍热在数量，10%的平均溢价率其实是历史新低，地价涨幅实际不高。

依靠拍地数量炒起来的热度，假使没有足够持续性的土拍，房价涨势还能持续多久呢?

其次，今年的成交有个明显的特点，一手房成交可以接近3万套，与去年相差无几，但二手房成交量非常之少，几乎腰斩，不及2019年的五成!

要知道，一个市场，如果只是新房在成交，二手房销量极差，那它其实是畸形的，极易被打回原型。

很明显，此波房价上涨的主要原因是一二手房倒挂。在新房限价的倒逼之下，二手房的销量实在堪忧!

如若等到今年上半年的土拍入市，届时市场上的新房库存愈多，二手房的吸引力在何处?一个必然趋势便是二手房上涨空间受阻，未来一二手房倒挂空间将越来越小!

此外，住房不炒的基调仍旧在这，房价不可能出现2016年的猛涨。

综合来看，苏州的房价短期内上涨空间不大。

但是，更大的问题还不在于此!

从长远来看，房价支撑还是来源于城市未来的发展空间大不大。

作为最牛地级市，以制造业为核心，对外贸依赖度很高的的苏州，此刻正在面临很大危机

当下这场还在海外蔓延的疫情，无疑加剧了这座高外贸依赖度城市的转型痛苦值。

2019年，苏州的外贸依存度高达113.9%，仅次于东莞，位居全国第二。

所以，一季度的经济增速统计报告，苏州的GDP实际增速为-8.30%，在一众核心城市中直接垫底，只能和天津抱头痛哭。

苏州本就是依托外资与制造业起家的城市。1994年，中新苏州工业园区的建立是苏州经济腾飞的开始。此后，仅仅六年苏州GDP达到了1780亿元，位于全国第六，吸引外资达到72亿美元，只比上海少1个亿!

外资制造业对苏州的影响十分深远。这种依靠吸引外资带动起来的经济发展模式弊端也是明显的，即本土企业品牌挤压与流失。同样外向型加工的东莞，有着vivo、oppo等本土、美宜佳等响当当的品牌，苏州的本土品牌却很少能说的上来。

随着人口红利的消失，厂房成本的提高，2015年开始，外资陆续退出苏州，从美资泰科电子科技昆山事业部、富士康到欧姆龙苏州工厂关停，苏州所面临的产业转型问题异常清晰和现实。

外资的撤退之下，苏州的工业产值与进出口额增长明显放缓。2019年全年实现进出口总额3190.9亿美元，较上年下降9.9%，GDP增速仅仅3.78%。

自2012年开始，苏州就开始产业转型之路，开始向高端制造业出发。

苏州的产业转型受限也在于制造业，然而发展的契机也在于制造业。

当下苏州的发展定位似乎已经明晰，就是走高端制造业，提升产业附加值。

的确，在整个长三角，上海的金融、杭州的互联网、合肥的新能源汽车与内存条，苏州只有找准位置才能在长三角中拥有一席之地，拥有新的城市产业名片，搭上长三角一体化的便车。

从数据看到，苏州这些年经济转型也在默默进行着。

新兴产业在工业比重中占比越来越高。2010年新兴产业占28%，2019年，新兴产业占比重达53.6%，但较上年仅上升了1.9个百分点，增速已经出现瓶颈，新兴产业能否走向成熟仍旧需要时间。

生物医药产业作为苏州战略工作，2020年，生物梅里埃苏州工厂已正式开工建设，预计今年苏州生物医药产业规模或将突破2000亿元。港交所从2018年4月至今上市的13家生物科技公司，其中6家来自苏州或有苏州背景。

苏州的生物制药产业也显露出蓬勃之势，但外资引入的智造，最终苏州能接住的是研发还是生产线呢?

转型之下，借助外资仍旧是苏州的重要发展模式。2020年，第一季度苏州全市实际利用外资42.3亿美元、增长163.3%，创历史新高。苏州似乎并不想改变此种大政府的市场干预模式，外资依赖之下，本土创新研发、高端智造何时能够起来仍旧是问号!

总的来说，苏州正处于明显的转型阵痛期，尽管2019年GDP排名第6，但增速已经明显放缓，此刻还是在吃老本，未来去向何处还真不好说!

上有天堂，下有苏杭。

杭州此刻虽然经济总量不如苏州，但是杭州此刻坐拥阿里巴巴等互联网企业，电商、直播、大数据发展的如火如荼!

而苏州除了近几年房价上涨全国知名，还拿得出什么来呢?

说实话，房价已经是二线城市顶部的苏州，房价再涨的理由是什么?

只有苏州能给自己答案!