在上半年销售业绩受阻后 金九银十加码冲刺成为众房企的共识

在上半年销售业绩受阻后，“金九银十”加码冲刺成为众房企的共识。9月7日，北京商报记者梳理发现，在过去一周，住总?如院、鲁能格拉斯小镇先后取得了预售证;传闻年底才入市的分钟寺“三雄”之一也对外公布了案名，有了提前入市的准备;中海首钢·天玺、奥海明月等项目也正式对外开放了样板间，而它们的共同点都是在今年内获取的地块。

对于今年的“金九银十”，业内人士曾给出“特殊”的定义，或将一改往年颓势，焕发新生机。那么随着“金九银十”的到来，是否会迎来一轮“降价促销”热潮?对于有买房需求的购房者来说，买房时机来了吗?

现象：拿证、发案名、开放售楼处

进入9月份，房地产行业一年一度的“金九银十”销售季正式开启，尤其是在当前特殊时期，抓住为数不多的销售窗口期已成为众房企的共识。

记者梳理发现，最近一周北京楼市各种消息不断。9月1日，位于通州的榆滨华苑(鲁能格拉斯小镇)取得项目预售许可证，共计8栋楼160套住宅，拟售均价约5.7万元/平方米;9月2日，位于大兴区的璞景如苑(住总?如院)也取得了项目预售许可证，共计8栋楼191套住宅，拟售均价约3.1万/平方米。

除此之外，还有一些新项目即将与购房者见面。主推改善类户型的中海首钢·天玺已于近日正式对外开放了售楼处，而绿城此前公布案名的奥海明月，也开放了89平米三居的样板间。

值得注意的是，传闻年底才入市的分钟寺“三雄”之一也于近日对外公布了案名“世茂北京天誉”，并于同期开放了项目的展厅，有了提前入市的准备。在此之前，世茂已着手为分钟寺项目招聘10位高级客户经理，职位要求圈定在“10万+项目销冠、销亚”和“高端一线奢侈品销售”。

业内人士指出，从拿地之初就可以预见，分钟寺“三雄”走的是高端豪宅路线，但受各种因素的推动，快节奏销售策略也可以理解。受世茂先行动作的影响，分钟寺另外两个项目入市可期。

拿证、发案名、开放售楼处的推新氛围，预示着今年的“金九银十”已经启幕。在过去几年，“金九银十”是一个失色的概念，受调控政策影响，彼时楼市并未因打折促销而出现成交量走高，但今年的“金九银十”或有所不同。

中原地产首席分析师张大伟此前告诉记者，今年将是个特殊的“金九银十”。从市场层面来看，2017年以来大部分热点城市已经全面实行限购，尤其是北京楼市限购最为严格。因此房地产市场已经没有淡旺季之分，楼市也丧失了“金九银十”的概念。然而今年受疫情影响，成色不足的“金九银十”将变得特殊，并有可能焕发新的生机。众房企绝对不会放过为数不多的销售窗口期，今年的“金九银十”也最为炙热。

市场：可以预见的“打折促销”

受疫情影响，上半年多数房企的销售业绩均有不同程度的下滑，因此“金九银十”的业绩冲刺也势在必行。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，从房企上半年业绩来看，受到疫情影响，上半年大部分房企未完成业绩指标，完成率在40%左右。在这样的情况下，大部分房企下半年将会面临一定的业绩压力，开发商会加速去化回笼资金，预计在“金九银十”期间会有降价促销的动作。

贝壳研究院高级分析师潘浩则表示，下半年房企销售业绩承压，适当调整价格策略提高销售量必然是各大房企下半年会采取的重要手段，但这不意味着市场价格会随之下降。潘浩称，从全国来看，当前新房市场供需两端逐渐走稳，一方面政策层面不会允许市场价格出现大幅下跌，同时单纯的降价促销背后会给房企带来较大压力。另一方面购房需求稳定的情况下，降价并不能创造需求，只能短期消耗市场，买卖双方趋于理性的情况下，市场出现大范围降价潮的概率较小。

大跌或大涨无法预见，但可以预见的是，“打折促销”是开发商冲刺销售业绩的重要手段。就在9月6日深夜，恒大打响了今年“金九银十”抢收的第一枪。中国恒大董事局主席许家印连夜主持召开营销大会，会上宣布自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折开售，并提出“金九银十”两个月，单月销售额冲刺1000亿元。

为了实现两月2000亿的目标，恒大在折扣政策上也充分下放权限，给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限;此外，“金九银十”期间，将确保加大推新货力度，规划将有40多个新项目如期开盘。一系列优惠“组合拳”的背后，是恒大抢收业绩的决心。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析指出，降价促销也起到了推广项目品牌的作用。近期“三道红线”的传闻不断，按照恒大2019年的财务数据，其已踩中三条红线，本次降价促销的主要目的也是为了快速回款降低负债指标，预计后续踩线明显的房企都会持续跟进。恒大的率先行动也拉开了“金九银十”楼市打折促销的序幕，加快出货实现资金回笼。

事实上，开发商的“急迫”已有苗头显现。一购房者向记者透露，近期北京的开发商都在积极推出特价房源。除房源价格折扣外，开发商对于购房者的付款周期也有所宽松，最终目的就是为了让还处于观望情绪的人群尽快入场。

需求：短暂的购房窗口期

从目前楼市传出的消息来看，“上新”、“打折促销”已成为关键词汇，那么对于有买房需求的购房者来说，“最好”的买房时机来了吗?

陈霄称，对于购房者来说，当前疫情的影响逐渐褪去，而通胀的压力正逐渐来临，有购买能力的刚需，尽早上车是最优选择，目前或是一个短暂的购房窗口期。且整体而言，从实际的房贷利率来看，今年的房贷利率要低于去年，刚需客户买房仍是一个良好的时机。“在坚持稳房价、稳地价、稳预期的背景下，目前全国多地相继出台了相关的房地产调控政策，政策包含优先保证刚需、打击炒房、加强楼盘监管等多个维度，对于购房者来说，尤其是刚需客群来说是一个利好消息。此外，2020年以来,央行有过两次降息动作，这对于购房者来说也是一个良好的条件。”陈霄进一步表示。

王小嫱补充道，今年疫情催化了购房者的购房需求，对房屋产权有了更深刻的认知，如果降价幅度大，促销手段吸引眼球，购房者将会积极入市。但还需提醒购房者保持理性，看好降价的条件，防范虚假降价的做法，不要盲目入市。

“购置住房不是价低才是最优，适合自己的才是最优的”。潘浩指出，“金九银十”会带来打折促销的契机，但更多是市场上可售房源变多了，购房者选择面更广，也能更容易选到适合自己的房子。受上半年销售情绪带动，目前楼市整体仍处于恢复状态，也就是说市场需求还是有的。所以“金九银十”即便有打折促销活动，让利空间也会有限，购房者不要期望有“大降”的可能。可以看到的是，目前调控政策主要集中在规范市场层面，部分上半年过热的城市陆续出台调控收紧政策，市场仍以“稳定”为主要发展方向。

北京商报记者 卢扬 王寅浩