为什么都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现

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现在的二手房市场有多惨烈?

年初，重庆巴南有房东考虑换新房，把旧房挂了出去，一直无人问津。

后来忍痛降价15万，竟然只有两组看房的人，而且都潦草一看再无回应。

无奈之下，只能接着再降，调价6次，又往下降了30万。

但，直到现在依然没有成交，心疼房东一秒钟。

而这，只是重庆二手房市场的一道尴尬缩影。

下面给大家看一张图片。

这是目前重庆通过链家正在挂牌销售的二手房数量。

今年年初，重庆挂牌二手房不到14万套，如今达到16.4万套。

短短几个月，就激增了2.5万套，如此豪横!

要知道，这还仅仅是二手房，不含新房。

当然，不能排除链家上很多挂牌纯粹是卖价在试探市场。

但，已经完全“二手房化”的北京，通过链家正在挂牌销售的二手房也才刚超过9万套。

看来，重庆二手房必将掀起一阵腥风血雨。

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那么，其他城市的二手房市场如何呢?

9月14日，国家统计局发布了8月全国70个大中城市的房价数据。

数据显示，二手房有近20个城市下跌，包括热点城市天津、石家庄、济南、郑州等等。

虽然这些城市的降幅都不算太大，但，70个大中城市中，依然有接近3成在下跌。

都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现，下面我们就来看具体的成交情况。

比如南京，从克而瑞监测数据可以看到，2020年第37周，南京二手房成交面积19万方，环比再降17%持续回落，成交规模降至6周内低位。

还有深圳，数据显示，8月深圳全市过户11322套二手房，环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性，8月过户量虽过万，但实际成交已有所下降。

更令人担心的是，8月深圳二手房成交均价66002元/㎡，环比下跌1.3%。

伴随着需求降温和预期回落，二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。

全国大部分城市二手房市场压力只增不减!

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这背后，究竟发生了什么?

不可否认，二手房惨淡与新房市场有直接关系。

新房价格上涨的预期没有了，大部分楼盘价格甚至还在不断下跌，市场进入浓浓的观望期。

但，真正的主因还是持续的定向调控。

7月，中央与地方城市开展房地产座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10城参与。强调科学精准调控，防止资金违规流入房地产。

8月，住建部定向约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等房价涨幅较快的6城。强调及时精准调控，坚决遏制投机炒房。

随后，长春、沈阳，及前期房价上涨过快的深圳、杭州、无锡，陆续出台政策打补丁响应。

其中——

沈阳提高二套首付比例，禁止分期首付和首付贷，同时提高个人转让住房增值税免征年限，从2年上调至5年。

无锡二套首付比例40%上调至60%，围堵假离婚购房，同时提高个人转让住房增值税免征年限，从2年上调至5年。

深圳拟建立婚姻信息查询机制，围堵假离婚炒房，产权不满半年不允许做经营贷。

……

大家知道整个2020上半年，全国出台了多少房地产调控政策吗?

据统计是304条，一年只有365天，半年平均182.5天，但是这半年出了300多条政策。基本上，每天会有1.6条政策落地。

所以，短期调控政策绝对不会放松，市场没有大幅升温的基础。

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然而，更值得关注的，是持续走高的库存。

根据易居发布的《中国百城库存报告》，截至2020年7月底，全国100个城市商品住宅库存总量为48031万方，环比增长0.2%，同比增长 6.9%，存在库存积压和滞销的风险。

其中，天津最近被爆出有房每平降5000，但其实，天津二手房库存早已处在惊人的高位了。

二手房挂牌量已经突破14万套，明显的供过于求，卖方难有溢价权。

成都挂牌销售的二手房已经超过13万套。

相比年初突破12万大关，涨了1万套。有数据显示，2018年底才5.8万套。也就是说，1年多的时间，成都二手房库存上涨超1倍。

还有沈阳，二手房根据链家数据显示，目前挂牌量也超过13万套。两年时间里，沈阳二手房库存涨幅超过200%。

考虑到当下仍处在严格调控之下，二手房库存仍在持续走高，后续必将面临高库存风险。

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如果各城市库存压力继续增大，那么降价促销的频率也会加大。

下跌，已经成为共识。

近期，恒大再推7折大促销，还要求9、10月共销售2000亿元、单月实现千亿。

特别是华中区域以及部分偏弱的三四线城市，都有落实降价政策，实际价格降幅在3%-10%。

作为全国一线大开发商，恒大的危机意识肯定更强。

这背后，透露出市场下行的艰难。

价格下跌、成交量下降、融资成本增高、还债高峰期将至……

可以确定，未来2-3个月，各大房企的打折促销活动会越来越多，越来越猛。

在这样一个周期中，对于想要买房的我们来说，正是好时机。

首先，要到二手房捡漏的时候了。

个别二手房的大幅降价，一定会给其他二手房带来无形的压力。虽然不可能出现大面积的断崖式下跌，但捡漏几率会大大增加。

这个时候唯一要注意的，就是手里的资金量。二手笋盘往往不是要求全款，就是提高首付比例。

其次，新房也会迎来好机会。

新房影响二手房，二手房也会影响新房，如果二手房普遍卖不出理想价格，自然会对新房造成威胁。

所以，打算买房的朋友，一定要紧盯市场，一旦价格有让利，性价比被拔高，就不要犹豫，果断拿下。

好的城市，好的项目，依然值得入手!