买房这么多年这两样东西是必不可少的

买房这么多年，两样东西必不可少：

资金。

借势。

前者决定了你的高度。

后者决定了你的韧劲，能走多远。

1

干我们这行，注定了全国各处跑。

哪里热我们去哪里，哪里有价值我们去哪里。

尤其是粤港澳，不只是我，米宅的所有主编都转了不止一遍。

又热，又有价值。

我把粤港澳的核心城市，扎扎实实的转了一遍，对很多人而言，整个大湾区，甚至可以换一个更为形象贴切的说法：

暴风眼，淘金地。

就在这个到处都是淘金热的风口，我的着眼点只有2个：

一个是人，

一个是钱。

大湾区的利好、影响力、覆盖面，还需要去说吗?说多了，画蛇添足。

1、人来了。

要知道，仅仅是深圳、广州每年新增落户均超过40万，佛山20多万、珠海10多万，如果再加上东莞、中山、惠州，那么粤港澳每年的新增人口，轻轻松松超过120万。

每年至少120万的新增人口，大部分还都是年轻人，最扎实的购买力、消费力、创造力。年轻的城市，无极限。

2、钱到了。

大湾区的数据、地位、利好，讲得非常多了，7000万人口，10万亿的经济体量，华为、腾讯、大疆、格力，等等。一句话概括：就是牛逼。

但是我想说另外一些，如果把着眼点放在粤港澳的购买力上，放在全国的购买力，深圳上千万的公寓是需要抢的，东莞松山湖、虎门长安是需要抢的，广州的黄埔、南沙、天河也是在涨的，背后是什么?一是全国客户，二是非常强大的购买力，这些才是最关键的。

你想想看：

市场这么大，有人，有钱，全都盘活了。

2

区位、区位，还是区位。

深圳的前海、宝安，

东莞的长安、虎门，

广州的南沙，

珠海的十字门，

……

我看过所有城市群，真正实现互连互通，只有两个：

一个是长三角。

上海与环沪的浏河、昆山、花桥、嘉善，再远一点的南通、苏州、杭州、宁波，紧密度非常高。交通无缝对接，更重要的是，人可以来回流动，产业上下承接，人、钱、产业是流动的，不是封闭的。

另一个是珠三角。

我不会去讲几千亿的路网规划，你只要知道，临深的虎门-长安-松山湖-凤岗，再加上南沙-翠亨-北围-横琴-前海，区位衔接非常紧密，地铁、高铁、高速，跟长三角一样，人、钱、产业也是全开放的。

你先擦擦口水。

所以，你只要在大湾区的地图上，随便找一块核心的、靠海的、靠近大城市，也一定非常优质，前海、北围、南沙、十字门，无不如此。

在这个暴风眼，我发现了一块风水宝地：

珠澳人工岛。

很小，咽喉，精华。

啧啧啧，你看看这位置：

5分钟到澳门、40分钟到，未来到前海、南沙、横琴，背后所能支撑的深圳腹地、广佛腹地、珠海腹地。

往大了说，构筑一小时三地生活圈。

往小了说，把守粤港澳进出的枢纽。

人、钱，汹涌而至。

3

这个地块太特殊了。

眺望大陆的第一站，

港珠澳唯一的人工岛，

港珠澳唯一的口岸，

粤港澳的咽喉地带，

承接澳门、、深圳，

……

我看了一下规划。

定位：

珠三角进出港澳的核心口岸之一、珠三角区域性交通枢纽、功能复合的城市综合区域，建成后将成为集交通、管理、服务、救援、观光功能为一体的综合运营中心。

这不是最刺激的，最大的意义，是制度和规划的优势。

这是知识点：

制度、规划。

1、在制度上。

国内首创“一岛双口岸，一地三通关”，全国唯一的三地互通、客货兼重的陆路口岸：

一岛双口岸：指人工岛北部为珠海公路口岸，南部为澳门公路口岸，属于澳门管辖范围;

一地三通关：珠澳口岸都是珠、港、澳三地通关口岸，以面对将来庞大的人流量和车流量，提高通关效率;

2、从区位上。

其位于珠海口岸和联检大楼北侧，将有交通连廊连接口;同时，项目南侧规划有交通中心，预留城市轨道站点、有轨电车站点、公共交通线路等都将从经由此处进出。

珠海地铁2号线延长线，将以人工岛为终点。此外，游艇码头、公共码头，位于项目北侧，是其重要组成部分。

以上，我并不特别在乎。

我更在乎，究竟在这个人工岛上，来往多少人，都是哪些人，会产生多大的购买力，这才是最核心的。否则，将毫无意义。

我查了一下数据：

港珠澳大桥通车第一年，经此出入旅客总数达2443.45万人次，日均约6.69万人次，远超4.8万人次的预测日均客运量。

而到2035年，这一数字还将翻几番：

巨大的人流，

巨大的市场，

以及巨大的购买力。

4

规划这么好?

制度这么好?

利好这么大?

与此同时，肯定压力也非常大。

如此口岸，大湾区三地客户，各式各样的需求，前期投入资金非常大，回报周期却又很漫长，怎么样才能满足他们?

这是个非常难啃的骨头。

小房企玩不动。没钱没背景。

单一房企玩不动。配套是个大问题。

谁能玩得动?

只有综合性的大房企。

一定要大，就是有钱，现金流非常充足，前期投入非常大，而且耐得住寂寞，不求短期回报;同时也是综合性的，除了住宅，商业、酒店、公寓、配套等活好认真。

这样的房企，太少，一双手数得过来。

有一家房企，也许可以。

谁?

世茂。

很多人，不了解世茂。

其实这是一家很有影响力的房企。

举一些例子：

多元化的企业，涉足酒店地标住宅商业;

开发了第一个采石坑里的自然生态酒店;

深圳前海世茂大厦、上海世茂广场，多是城市地标;

……

所有的晃眼标签，或多或少都在还原世茂本尊。

但是这些，远远不够。

真正体现一家房企实力，永远是操刀产品：

26家(含筹建)国际知名酒店品牌，年接待客流超520万;

近750万方经营管理总面积，61个商业项目，行业领先的65%EBITDA率;

为全国贡献近30座超200米地标，打造城市独有名片……

5

世茂港珠澳口岸城。

不扯淡，说来说去，就3点：

价差，

门槛，

价值。

1、价差真大啊。

澳门10万+，15万，深圳、广州、东莞、珠海，主城2万5--9万。对面东涌600万起，这里才卖150万起。

2、再看看门槛。

不限购、不限贷，这一次面向市场出售的30%，主力面积不大，45-78平，总价也就150万起步，门槛很低。

更重要的是第3点：

价值。

我看了一下这个项目的介绍。

世茂港珠澳口岸城，约120万㎡的超级综合体，世界著名事务所SOM担纲设计，据说光设计就花了2000万巨资。以“超级商业+超级娱乐”为概念，打造约120万平方米“湾海不夜城”。

将建设成一个主要涵盖综合交通、滨海美学商业、灯光秀、5大酒店集群、2个会展中心、国际办公和酒店式办公等全能业态的超级综合体。

整个项目，分为6大板块：

一是约18万㎡的跨国总部办公。至少20家跨国名企，预计员工5万人。

二是约5.6万㎡国际艺展双中心。约1.8万㎡海上文涛艺术中心和约3.8万㎡海湾方舟会展。

三是约10.4万㎡公园美学商业。退台式设计，把建筑与海洋、绿植和谐交融。

四是约16万㎡国际酒店集群。

五是世界级滨海公园。包括映月泉和映月步道，这里也是一个地标式主题乐园。

六是建面约30万㎡的战略性口岸资产。

世茂敢自持运营超一半以上的业态，这就是底气。

半数以上产业世茂自营;

5座奢华酒店集群，国际会展中心2家;

10万平商业步行街;

45-78平，总价150万起，后续还有107-225平大面积推出;

……

这个项目的客群，一定是广泛的、有消费能力的，我隐晦的提一下：

去澳门消费的人，

在上班的人，

就在岛上办公的人，

有业务往来的大陆人，

附近上班的外籍人士，

就业、过夜、租房、娱乐，

……

点到为止吧。

你看看，2种制度，3种货币，各式人群，不同需求，再加上非常完善的配套服务，甚至隐隐约约有种海南自贸岛的模式，在推动着全岛免税。

还是开头那句话，人、钱暗流涌动。

这带来了漂亮的销售业绩：世茂港珠澳口岸城在国庆黄金周累计销控金额超过8亿，目前累计接近30亿。

6

之于大湾区，之于世茂港珠澳口岸城。

我只相信2点：

粤港澳的潜力。

世茂的打造力。

大湾区的潜力自不必说，除了长三角，这是南中国绝对的一哥，扛打又耐造，有人又有钱。

至于世茂，除了前面讲到的住宅、地标、商业、酒店，甚至于口岸城项目的倾力打造，我还关注到另外一个点：

世茂在粤港澳拥有超4000亿的土地货值，在湾区所有房企中拿下TOP2，进驻大湾区10个城市，全面布局。

又猛又有料。

绝不是打一枪就跑，这样的体量已经决定了，世茂一定是持久战，会很放心。

也许，大湾区会从这里吹来第一股暖流。