一线城市房价下跌可能真正意味着中国房地产时代的结束

对于市场来说，房子是大宗投资产品，流动性相对不是特别高，所以价格存在一定的惯性。一般来说，房价与成交量的关系会经过三个阶段：

第一个阶段：价格高位运行，成交量开始下跌。这个阶段的原因大多是价格经过一个上涨周期后，开始惯性高位运行，但是市场对这个价格承受能力越来越弱，导致成交量逐渐减少。

第二个阶段：价格开始下跌，成交量在上升。市场对价格承受能力较弱之后，价格就会逐渐松动，这个时候卖方想卖(害怕价格继续下跌)、买方想买(害怕价格继续)，最终成交量就会放大。但由于房子是大宗投资，接受每个段位价格的客户被市场逐渐消化后，房价会继续下跌探索下一个可以接盘的客户。

第三阶段：当市场的库存的具有购买力的客户逐渐被消化后，而新的客户还没出现的时候，价格会继续下跌探底，但是这个时候很多卖方觉得卖掉不划算，就开始惜售，供应的减少也会导致成交量萎缩。

从市场的层面来看，房价与成交量的运行关系基本上如上图。那我们来看看北上广深这四个一线城市成交量及房价运行的情况。

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北京商品住宅是在2016年底达到成交量阶段性高峰后，开始急速下降，从2017-2019年这几年，虽然价格仍是高位运行，但是成交量已经萎缩。成交价格在2018年底创历史新高后，开始有所下跌，到目前为止还没有止跌的迹象。从目前的运行特征来看，还处于第一阶段，差不多开始要向第二阶段转移。

02

上海商品住宅市场，成交量基本上也是在2016年底达到阶段性高点后开始一路下降之后就开始低位震荡运行，整个2016以后的成交量与之前不是一个量级上的，萎缩的特别厉害。成交价格在2018年下半年创历史新高后一路震荡下跌。目前的情况来看，上海也是处于第一阶段。什么时候能到第二阶段，就要看价格什么时候下跌到财富处于某一个阶段的客户买得起。

03

广州商品住宅市场，广州市场相对于其他一线城市有点特殊，广州在很长一段时间价格运行平稳且明显低于其他一线城市的均价。但是在2015年的“330”政策之后，开启快速补涨行情，基本上也是在2018年下半年达到历史高点后开始下跌，尤其是进入2019年下跌幅度加大。从广州的房价波动来看，投资者整体对这个城市的看法还是不太乐观，这可能与大家对广州未来经济发展有所担忧，以及相对于深圳来说，广州有幅员辽阔的辖区面积，供应会很充足。我们可以看到，广州价格涨起来一瞬间，跌起来也快。

04

深圳一直被广泛认为是中国最具发展潜力的城市。深圳商品住宅市场，成交价格是在2015年“330”政策后反应最敏感的，上涨最快最迅速，在2017年底就达到了历史高点，然后轻微下跌后开始高位平稳运行。应该说，深圳的成交量相对330涨价前仍不是一个量级，但深圳有一个现象，就是价格下跌，就会大量的需求来接盘。这应该与今年以来粤港澳大湾区发展和新型示范区的加持是有关系。即便如此，深圳目前也算是在第一个阶段，价格高位运行，成交量萎缩。

不过2020年的深圳房地产走的确实有点不同寻常，二手房量价齐涨。或许疫情对大家的心理的影响还是挺大，深圳住宅一直供不应求的局面也不断加强市场对未来的预期。不过“715”新政之后，市场有似乎要回到之前的态势了。

从以上的市场分析来看，即便四个一线城市的变化有所不同，整体市场还是展现出了“价格高位运行、成交量萎缩”的市场特征。作为中国房价风向标的一线城市出现这样情况，下一步会不会出现价格进一步下跌，以及对其他城市有什么影响?总体来说，一线城市房价下跌确实会有一个很大的带动作用，可能真正意味着中国房地产时代的结束。