围战贝壳:20年中介之争硝烟再起

作者 | 徐准

出品 | 焦点财经

在房产中介硝烟四起的战场上，又多了一个新的入局者，恒大旗下房产、汽车交易平台横空出世。

12月30日，恒大“房车宝”正式亮相。许家印、夏海钧现身新闻发布会，恒大的一众核心高管也悉数到场，足以体现恒大对这个新平台的重视。

会上恒大宣布与全国152家中介机构重组成立房车宝集团股份有限公司，拟构建房产、汽车线上线下全渠道交易平台。房车宝集团旗下包含三大科技平台，包括房车宝平台、房车宝全名经纪平台、房车宝SaaS管理平台。

8月，恒大宝集团有限公司刚把名字改为房车宝集团，公司经营范围也多了“房地产经纪”一项。

成立短短四个月，房车宝集团已拥有全民经纪人会员2162万，线下门店30635家，年交易规模1.2万亿。

这条搅动中介市场的“鲇鱼“野心勃勃。据悉，房车宝集团目前的估值是677亿元，许家印的目标是达到万亿估值，直指行业巨头贝壳找房。

从今年恒大的营销策略来看，对于互联网平台的打造和运用力度明显强化。房车宝也积极引入全民经纪人的模式，说明后续在不断开拓营销渠道，其本身有助于营销业务的推进，知名地产分析师严跃进点评道。

一超多强 硝烟四起

今年以来，房地产中介市场硝烟四起。贝壳成功上市，市值一路攀升，讲述了一个房产中介市场的新故事。

截至12月31日，贝壳市值高达4912亿人民币。在2020H1新冠疫情冲击背景下，贝壳仍实现GTV达1.3万亿元，同比增长49.4%。在上市前的2019年，贝壳GTV为2.13万亿元，市占率9.5%，占据领头优势。

面对资本市场的肯定和存量市场的大蛋糕，从业者们受到了鼓舞般纷纷有了新动作。先是58同城以87亿美元完成了私有化，正在外界质疑58下一站何去何从之时，58宣布并购魔方微猎，向招聘市场进军。

随后，阿里系也杀入了物色已久的房产中介市场，天猫总裁蒋凡携手易居拉开了天猫好房的神秘面纱。会上碧桂园莫斌、万科郁亮、旭辉林中、阳光城朱荣斌等60位百强房企总裁级高管的捧场，赚足了眼球。

2020年被称为房地产数字化元年。蒋凡在天猫好房发布会上表达了未来房产线上营销的希冀：“技术创新、商业链路的数字化会为房产行业带来新的红利。未来的房产消费里，线上会是重要场景，而线下场景也会更加智能化。”

接下来的“双十一”给房企线上销售带来了契机，天猫好房联合碧桂园开启“好房双11，百亿大补贴”，据悉有80万套房源上线。电商平台苏宁易购也宣布将有超过100个房产品牌参加双十一购房的活动。贝壳找房也不甘示弱，首次参与“双11”，联合7000个楼盘参与。

声势浩大，鏖战之中，房企的线上流量的变现能力却存疑。有媒体指出，双11期间线上卖房实际上卖得更多的是优惠券，实际转化不尽人意，中介线上平台还需不断打磨。

同时，另一家背靠阿里中介公司也悄然杀入战局。来自上海的美凯龙爱家，在北京开设了诸多门店。虽仅成立一年半，但它签约的门店已经了超过600多家，一路从上海，南京，合肥，进军贝壳和我爱我家的大本营北京，并扬言要用5年时间、要冲到全国二手房行业第二的位置，赶上贝壳。

当下的房地产市场逐渐由增量市场向存量市场转变，以一二线城市为代表的存量市场给中介行业提供了丰富的土壤。

根据贝壳研究院统计数据，截至目前，全国二手房交易规模达到7.3万亿，同比增长8.1%，成交量达420万套，同比小幅下滑1.3%左右，二手房成交均价达到1.8万元/平方米，同比上涨7 %左右。

除了巨头中介公司，国内中小经纪机构数量也持续攀升。据统计，2004-2018年我国房地产中介服务企业由2.0万个增至20.6万个，CAGR达18.1%，数据显示，70%的小微中介完成二手房市场50%以上交易额。

今天在中介行业中市场占主导性的操作模式，是以链家、我爱我家为代表直营体系。二手房交易产生的经纪公司品牌、佣金市场、广告市场和配套服务逐步完善，形成完整的二手交易产业链，

20年风云 混战升级

中国的房产中介行业要回溯到1998年，福利分房制度的终结，中国全面进入商品房时代，住房改革制度拉开序幕，房产中介行业应运而生。

彼时大大小小的中介公司野蛮生长，但缺乏完善的制度和规范。当时中国的三大中介公司中原地产、中大恒基和中天置业相继成立，分别驻扎在上海、北京和深圳等三大主要城市。

直到2008年金融风暴来袭，中介迎来了一波关店风潮，在人人自危之时，链家却逆势继续继续扩张，低价接收同行关掉的店面。

“他们只看到了危险，却看不到机会，链家要成为北京第一房产中介公司，消灭行业乱象，重新书写行业规则。”链家CEO左晖当时一定没想到，豪言一出却变成了现实。

链家的门店迅速由30家扩展到100多家，成为了北京的地产中介一哥，并一路攻城略地，全国布局。

链家另一惊动行业的举动发生在2018年，链家推出了“贝壳找房“平台。感受到威胁的58集团随即联手我爱我家集团、麦田房产、中原地产、21世纪不动产中国、万科物业朴邻、中环互联、新环境、龙湖冠寓组成了”反贝壳联盟“。

我爱我家董事长兼CEO谢勇不无针对性地表示，房产经纪公司需要的是真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理上和操作逻辑上是绝对不能被接受的。

“既当裁判员又当运动员，这好像比较尴尬，当裁判员的核心是你得有规则……我认为我的规则还可以，要不咱们一块试试。”贝壳找房CEO彭永东也在媒体会上隔空回应，希望化解外界对贝壳的争议。

贝壳的关键模式在于“平台化“，即ACN合作网络，同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参加一笔交易，成交之后按照各个角色的分佣比例进行分成的一种合作模式，

彭永东曾带有欣喜地向媒体分享到，ACN机制正逐渐被经纪人所接受。他表示一个其他品牌的经纪人告诉他，以前自己从来不会房源共享，但有一次他在系统录入一套房源，最后在其他人手中完成交易，他也被分到了10%的业绩，“非常意外，录入房子竟然也能分钱。”

颇为戏剧化的是，2019年4月，曾经“反贝壳联盟“的21世纪不动产宣布与贝壳达成业务合作，双方实现数据和资源共享，贝壳终于拉到了一个盟军。

21世纪不动产CEO卢航认为此时的倒戈，获奖成为房地产中介行业风向标事件，更多地中介开始考虑入驻贝壳找房，那么，中介混战将进一步升级。

如今，中介市场风雨20年，房产中介的格局已基本形成。而中介行业面临的房源真实性、高额佣金、服务不规范等乱象依旧存在。

未来中介之争还将升级，对标贝壳“房车宝”也暗藏着上市的野心。在一份《房车宝门店合作机制》文件中，恒大着重标出的一句核心点是，“我给你钱，你给我流量资源。我不要你钱，但你要服从管理，我们一起上市。”