房企大力减负降杆杆 为何富力地产被称优等生

2004年8月，广州白云国际机场迁入花都。同年，富力地产在机场北部的花东镇拿下近2000亩土地，在此基础上开工修建富力空港物流园。2008年，首批仓库及物管服务大楼投入使用，在当时被认为是富力最具潜力的业务之一。

这是一个前景良好、区位优势明显的优质板块，受益于物流地产的行业红利，富力空港物流园发展迅速，短短几年即成为华南地区最大的医药物流基地以及白云机场(600004,股吧)周边重要的跨境电商园区。如今，这里已经聚集国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、顺丰速运、京东等各大行业龙头。

今年11月9日，富力地产发公告称，集团与黑石联属的基金附属公司正式签合并事项协议，拟将空港物流园作价63亿元，其中70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石。

这并非富力的冲动之举。富力方面表示，此次交易使得集团更加专注于核心业务的发展，同时对于增加资金储备以及降低负债也有很好的促进作用，进而提升富力的抗击风险能力。

公开资料显示，始建于2007年的空港物流园是富力地产旗下的物流园项目，目前其高标准仓库、厂房及冷库可出租面积达到88.98万平方米，配套设施已经落成，剩余未开发的仓库净用地面积约210亩。

另一方面，作为收购方的黑石集团是全球最大的独立另类资产管理机构之一，该公司致力于投资全世界范围内的优质仓储中心，其创始人苏世民一度被业内称为"全球最大的包租公"。

而双方关于本次收购一事，很早之前就曾露出端倪。在今年8月的中期业绩会上，富力地产董事长李思廉就表示要在年内出售一些项目的股权，以应对到期债务。

9月底，富力突然对外宣布已于8月10日就空港物流园权益转让事宜与黑石集团关联方签订意向书，且至9月29日相关交易已有重大进展。到了11月9日，转让细节终于被公布于众。

具体来看流程，先是富力成立傲迅有限公司作为该交易的目标公司，然后将富力的全资子公司鼎富、华维、空港物流划归到傲迅旗下。

房企大力减负降杆杆，为何富力地产被称“优等生”

富力空港物流园(来自官网)

其中，华维拥有总面积约238亩土地，空港物流拥有面积约157亩土地，新成立的鼎富则是获得了富力转让的1276亩土地拥有权，合计约1671亩，以上土地均位于空港物流园内。

重组之后，华维、空港物流、鼎富将不再为富力地产的子公司，而目标公司傲迅将间接持有以上三家公司的全部权益，并间接持有该等物业权益，而最终富力地产及黑石将分別持有30%及70%的权益。

根据合并协议，该项目总值为63亿元，业内普遍认为这是一个不错的价格。并且，从公告内容来看，在一定条件下，富力地产通过此次交易预期收到约41.2亿元现金，预估收益约15亿元。

对于富力而言，通过此次出售，公司将进一步盘活资产;对于黑石而言，空港物流园作为难得的优质标的，也是其投资中国顶级物流市场的一次好机会。

"双赢"结果

富力将一手打造的顶级物流园区拱手让出大半，显然是下了不小的决心，不过目前来看，此次出售不算被动，而是一次难得的"双赢"。

首先，黑石作为全球领先的物流地产管理公司，在中国已经投资近400万平方米现代仓储空间，管理着700多万平方米物流产业。通过黑石专业团队运营，双方可以强强联合，实现项目的资源优化，进而打造出世界一流地标。

随着电子商务行业的飞速增长，现代化仓储空间的需求与日俱增，在此背景下，物流成为黑石近年来全球布局中的重要一环。据悉，此次交易完成后，黑石集团将在中国拥有500万平方米的物流空间，如此一来能够更加有力地支持电子商务及生命科学等专业领域。

关于此次收购事宜，富力地产认为，这一合并事项能够增强企业形象并支援空港物流园的增长及发展。

而更为重要的是，对于富力地产而言，出售空港物流园权益背后还有着更深层次的战略意义——

历史数据显示，2019年富力地产实现营业收入为908.1亿元，净利润为100.9亿元，在行业内处于领先地位。但很多人表示疑惑：看上去并不差钱的富力，为何要急于变卖资产呢?这还要从近期的"楼市新规"说起。

今年8月，住建部与央行在京联合召开房地产企业座谈会，明确提出了"三道红线"融资新规。新规要求，在剔除预收款后，房企的资产负债率不超70%，净负债率不超100%，现金短债比不小于1倍。

房企大力减负降杆杆，为何富力地产被称“优等生”

富力地产2017-2019年营收及净负债率

所以调整债务负担、增强资金安全就成了今年的重中之重。

显而易见，此次转让空港物流园部分权益将很大程度上缓解了富力的杠杆压力，合并事项使得此前空港物流园的投资价值得以货币化，富力地产拟将合并事项所得款项用于降低负债及一般营运资金，努力摆脱"三道红线"。

多管齐下，富力"由红转绿"

今年9月，诸葛找房监测了100家上市房企数据，最后的结果令人惊讶：房企踩线的比例高达86%。也就是说，绝大多数的房地产企业都未达到监管要求。面对如此的高杠杆，加紧调整债务结构几乎成了房企的首要任务。

以富力来说，首先，在土地储备充裕的情况下，富力采取了审慎的拿地策略，2020年上半年，集团新增土地储备权益可售面积仅243万平方米，购地金额约60亿元。此外，集团持续发力旧改项目，这在一定程度上也减少了成本支出。

在资本市场，早在去年12月，富力配售2.73亿股新H股，用于偿还公司境外债务;今年10月，富力又宣布完成了2.57亿股新H股的配售，获得的24.98亿港元配售净额，所得款项用途同样是偿还负债。

除了以上种种，富力更重要的回笼资金方式还是房产销售。今年2月，富力启动"好房子，网购吧"营销活动;3月，活动升级为"好房子，线上购";4月，看房平台"好房星带看"正式全面开放;5月推出"百城百盘，老总直播"活动，开启明星直播卖房、老总直播卖房的行业先例……

"金九银十"期间，富力地产多个楼盘的去化率高达97%以上。其中，位于广州富力南驰·富颐华庭开盘2小时热销26.8亿元，去化率约100%;江苏盐城富力科创城开盘即被"秒抢"，单盘销售超过20亿元，去化率超过97%。

除了销售数据可圈可点，更值得一提的是富力在现金流和负债方面的表现。截至今年三季度末，公司有息负债规模较一季度下降了约242亿元;净负债率较之去年同期下降64%，为166%;资产负债率同比下降至约80.37%，如果剔除预收款，这一数值或降至70%左右，基本可以实现翻绿。

总的来说，近年来富力地产一直走在降杠杆的路上，从最初的"三线全红"到如今的"一线翻绿"，公司经历了"刮骨疗伤"般的阵痛，但最终也收获了财务向好的喜悦。被称地产界“降杠杆优等生”实致名归，而这，显然已经走在了大多数房企的前面。